武汉积极探索建立租售并举的市场格局，为吸引人才，激发城市发展活力提供支撑 熊琦摄/本刊
《瞭望》新闻周刊讯（记者徐海波）据统计，2017年有30.1万名大学生留在武汉创业就业，是2016年的3.1倍。今年，武汉将确保吸引大学生留汉超过20万，力争留才政策创新引领全国。为了让落户大学生安心就业创业，武汉主管部门立足为他们创造良好的安居环境。
目前，《瞭望》新闻周刊记者采访了解到，武汉市相关部门紧密把握楼市动态，科学构建预判、分析和监管机制，完善土地出让竞价、开发企业“黑名单”、房企规范定价等制度。针对不同市场状况，出台相应调控措施和土地政策，较好地遏制了房价过快上涨势头。
与此同时，武汉积极探索建立租购并举的市场格局，满足落户大学生等首套刚需，为吸引人才，激发城市发展活力提供支撑，推动住房回归居住属性，走出了一条二线城市科学调控房地产市场的创新之路。
让住房回归居住属性
在中国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段的大背景下，人才争夺成为新一轮城市竞争的焦点。立足拥有89所高校、100多万在校大学生的科教优势，过去一年，武汉深入实施“百万大学生留汉就业创业工程”，针对户籍、住房、收入等事关大学毕业生择业的切身问题，出台极具吸引力的系列人才政策，围绕做大做厚人才金字塔“塔基”、打造“大学生最友好城市”，吸引更多国内外名校的优秀大学毕业生留汉创业就业。
目前，武汉已筹集到1万多套大学毕业生租赁房，总面积近50万平方米。这些房源分布在全市江岸区、江汉区、武昌区、汉阳区等13个区，大多位于市中心地段。房屋户型多样，有单间、两室一厅、三室一厅等。设施设备齐全，有空调、书桌、衣柜、热水器、电视等，可拎包入住。
根据规划，今后5年，武汉将在全市交通便利、宜居宜业宜创的区域，布局和建设多个“青年城”，总规划用地面积约9000亩，建筑面积约800万平方米。同时，通过配建、改建、新建、转化等方式，筹集大学毕业生租赁房56万套。
不仅让落户大学生租到满意的房子，还要让他们“买得起”房。武汉正在研究出台举措保障刚需群体购房，拟要求今后新建的商品房小区拿出6%至10%的房源，配建大学生安居房、租赁房，留汉就业创业的大学毕业生将可以低于市场价20%买到安居房、以低于市场价20%租到租赁房，并在120平方米以下户型房源中优先保障首套房购房群体。
今年，武汉将加快大学生保障性住房建设规划落地：一批“青年城”、“青年苑”将开工，今年全市至少开盘3个安居房项目;60万平方米以上大学毕业生租赁房将筹集发布，确保留汉大学生有“好房”可租。
专项行动整治市场“乱象”
自2016年年中起，武汉同全国许多城市一样，房价开始上涨。到了7月，武汉连续出现几轮“地王潮”，新房成交均价达到峰值，中心城区同比涨幅一度超过15%。
随着房地产市场持续升温，部分房企捂盘惜售、哄抬房价，房产中介散布假信息、捆绑收费等行为有所抬头。2016年9月6日，武汉在全国率先启动房地产市场专项整治“秋风行动”，重点对信息不实，误导预期，违规认筹，无证销售，侵占客户资金等“乱象”实行“零容忍”。
房管部门提前介入，动态监管，及时掌握预售许可办理情况、项目销售情况和备案情况。《瞭望》新闻周刊记者获悉，武汉市房管局组建了重点专班，全面梳理市长专线、区长专线及各级信访件，从中发现线索，再由市区分别派出巡查组，对全市所有在建在售楼盘进行“拉网式”巡查，做到所有项目全覆盖。同时，对违法违规行为实行台账管理，查处一件，销号一件;对影响恶劣的典型案件，依法从严查处并记入信用档案。
经过了几个月的打击整治，武汉房地产市场明显规范了许多。但是开发商违规现象仍时有发生，而且违规手段开始多样化、隐蔽化。2017年5月，武汉市启动新一轮的房地产市场专项整治行动。房管、国土部门建立起房地产开发建设销售联合监管机制，两部门联合巡查、联合监管。对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目，房管部门要将其列入重点监管名单，进行约谈和重点督办，甚至暂停办理其资质升级手续，并按照最高比例实施预售资金监管。
“不管是央企国企，还是大型民企，只要有违规就查处，绝不手软。”在接受《瞭望》新闻周刊记者采访时，武汉市房管局局长邓万想说，此次行动动手早，范围广，出动人数多，打击力度大，已收获明显效果。经过一年多的专项整治，现在楼盘以各种形式违规认筹的情况少多了，恶意炒作、哄抬房价等也不敢了。
源头治理房价虚高
面对逐渐火热的房地产市场，武汉市健全完善了商品房预售备案综合会审制度。从预售环节开始，就加强对楼盘项目的管理，对预售资金实行全程监管，引导开发商合理定价。
武汉市房管局介绍，对于申请预售许可的项目，他们会组织市区房管局相关负责人、行业人士及同类型开发商进行会商。而对首期开盘的商品住房项目，严格参照周边同品质项目价格备案，对于分期开盘的商品住房项目，严格参照本项目上期价格备案，不设涨幅。
同时，严格实行“一房一价”公示制度，对于已批商品住房项目，原则上在预售期间，价格不得调整，确保全市商品住房均价不大幅上涨。而且，对于取得预售许可证的商品房项目，应在10日内一次性公开全部准售房源，不得分批、分次销售。
热点楼盘大多想提价再赚一把，往往卡在预售备案环节。“价格高了，批不下来，无法开盘。要么自己降价，要么继续等待。”一些开发商无奈只有选择等待，造成“捂盘惜售”，中心城区房源开始减少。
“一房难求”的市场局面让一些别有用心之人看到了“商机”，部分中介非法倒卖“购房指标”现象突出。在新房供应不足的背景下，部分房企和经纪机构借机将“购房指标”对外倒卖，营造供应紧张的局面。
对于房地产市场这一动向，武汉市相关部门已察觉，房管部门开始会同国土部门加强房地产开发建设销售联合监管机制，严格执行土地利用动态巡查、商品房销售现场巡查制度。国土部门根据商品住房库存消化周期，合理增加供应，加快供地节奏，对已完成供地的房地产用地，督促房地产开发企业及时开工、竣工。
武汉市房管局有关负责人表示，对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目，经督办仍拒不整改的，将其记入开发企业信用档案，在一定时间内取消土地竞买资格，暂停办理其资质升级手续，并按照最高比例实施预售资金监管。同时，对于已申报预售许可的，将开辟绿色审批通道，促进项目尽快上市。
此外，武汉市还建立健全预警预报机制，加强监测分析，落实日报、周报和月分析、季分析，为房地产宏观调控提供依据。
分类调控建立长效机制
楼市监管调控“永远在路上”。虽然武汉房地产市场得到了较大改观，但少数房企违规现象仍时有发生，房价快速上涨、供应紧张等“隐患”仍未根本消除。业内人士建议，要从以下几个方面加强和改进楼市调控，建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。
首先，充分考虑因城施策，确保调控政策连贯性。据悉，当前个别城市采取不备案、假备案或者数据作假等手段，应对上级对“均价”、“涨幅”等指标进行调控考核。武汉福星惠誉地产公司副总经理姚泽春向《瞭望》新闻周刊记者建议，充分发挥市场指挥棒作用，制定长效调控机制，确保政策连续性，保障企业的合法经营行为。
其次，建立社会监管渠道。武汉市相关部门在预售许可证上增加二维码标识，购房者可通过手机扫描，直接读取开发企业资质、土地证、规划证、施工证、预售许可证等相关信息。中国指数研究院华中市场总监李国政说，此举有利于购房者快速辨识和监督市场，及时向有关部门投诉，形成全社会监督体系。
再次，多部门全方位联合监管。房地产市场整治是一项复杂的工程，涉及的部门多、法规多、问题多、难度大。邓万想认为，必须调动起房管、工商、物价、税务以及公安等部门联合执法，形成有效的巡查、监管和处置机制，根本上规范房地产市场秩序。
最后，建立市场预警预报平台，适时掌握房地产市场动态及走势。李国政等专家建议，对房地产市场进行动态监测，梳理分析房地产市场交易数据和楼盘交易信息，对市场行情加以研判和监管，并及时发布市场信息和权威数据，形成良好的舆论氛围，稳定市场预期。
对此，武汉市提出，下一步，房地产市场调控将突出防泡沫、去杠杆的重点，并积极研究储备政策，严格执行限贷限购政策，切实管控好房价。同时，建立健全机制，强化制度的刚性约束，力促房地产市场监管常态化、规范化、实效化。今年，武汉市将继续严格执行房地产市场各项调控措施，保持调控政策的连续性和稳定性。
据悉，武汉市房管局将制定区域新建商品住房价格阶段性控制目标与最高限价，联合国土规划部门实施“控房价、限地价”管控措施，防止高价地推涨房价。还将继续实行差别化调控政策，全面推行“首套刚需人群优先选房”。同时，还将完善“商品房+政府保障房+租赁住房+共有产权住房”的多元化供应格局，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房，推动住房回归居住属性。
