(记者 李先宏 通讯员 王璐 田嫄 揭兴旺) “市民下乡，村民进城”，应该是双向的流动。但长期以来，受制于相关政策、也受制于农村的生活环境与条件，多见农民进城，少见市民下乡。
浩浩荡荡的农民进城，加速了城镇化进程，也带来农村的空心化，导致大量农房闲置。
今年中央一号文件提出，“探索盘活利用空闲农房及宅基地方式”。在此背景下，武汉市在全国率先引导、鼓励市民下乡，租用空闲农房休闲养老、创新创业。
4月，出台“黄金20条”;5月，推出“钻石10条”;6月，提出打好“四张牌”，力促能人返乡……系列优惠的政策，激活市民下乡追逐创新创业、找寻田园牧歌的梦想。
著名“三农”问题专家、中国人民大学温铁军教授在湖北的一次演讲中，认为武汉敢为天下先，点赞“市民下乡”是“符合生态文明战略的决策”。
截至8月15日，“市民下乡”已签订空闲农房租赁协议1650户，年租金2365万元，吸引社会投资1.35亿元。
谁在下乡、去到哪里、下乡做什么?下乡之路是否通畅?近日，记者深入乡村探访，近距离感受武汉城乡涌动的市民下乡热潮。
“城里人”来了——沉寂山村被激活
“一不小心，我上了央视，成了明星。”
再次来到“汉子山养老山居”，见到谌鄂湘，他就乐呵呵地跟记者打趣。
5年前，从武钢退休的谌鄂湘，看中新洲道观河风景区汉子山村这处僻静的山窝，租下3栋闲置农房，与5位好友过起向往的田园生活。
在老谌眼里，这里是世外“桃花源”——他给起了一个颇有韵味的名字：“汉子山养老山居”。
今年，武汉开始推进“市民下乡”，先行一步的谌鄂湘和“汉子山养老山居”，成为广泛关注的焦点。
两个月前，记者第一次来到汉子山，曾如此描述老谌们的悠闲生活：只见两排农房比肩而立，满眼青翠。葱郁树林间，两个秋千、几把木椅、一张吊床，4位老人围坐在桌旁看书、聊天。5条黄狗懒洋洋趴在桌边打着哈欠……
如今，场景依旧、幸福依然。不同的是，下乡养老的“队伍越来越壮大”。
老谌说，受他们的影响，汉子山又陆陆续续来了10多户，大多是武钢的职工。今年，一下子又增加了5户。“从省林业厅、省科协等单位来的几位，非要与我为伴，从我这儿转租了一栋房。”
57岁的甄桂梅，2015年与老伴车耀武来到汉子山，在乱石垴塆租下一处院落，过上原汁原味的乡间生活。她在院外的山林里，散养了300余只土鸡土鸭，收购村民的稻谷、蔬菜等作为饲料，将村民的土特产品带到城里。她说：“休闲养老，也可以为村民致富添一把力。”
汉子山山清水秀，风光旖旎。但“美丽的贫困”一直困扰着汉子山，全村222户，超过三成的农户远离家乡，空闲农房多达80栋。村党支部书记吴杏平说：“来汉子山村结伴养老的市民已有近40人，租赁20户村民的空闲农房。养老市民的到来，给村里带来了人气、财气。”
农村能人、知识分子、城镇居民、企业家——“四类人”下乡，去到哪里
下乡的市民，是哪些人群?他们又去到了哪里?
武汉市鼓励四类人下乡：农村能人回乡、知识分子下乡、城镇居民下乡、企业家下乡。
记者调查发现，已下乡、或正准备下乡的人群，与政策鼓励的下乡人群基本吻合。他们选择的目的地，集中在城市周边、风景名胜地、农耕休闲游景点，以及生态农业的亮点，无论是普通居民休闲养老，还是企业家投资兴业，其选择基本一致。他们看中的资源，主要是交通便利，大约一小时车程;环境优美、空气新鲜;特色鲜明、个性突出的居住环境，能够满足生活、休闲、文旅等方面需求。
汉子山村吸引近40位市民扎堆养老，重要的原因，是它地处景区，自然风光、生态环境优越，离武汉城区68公里。
华中师大国学副教授许刚，是知识分子下乡的代表。他租赁农房开办的“新民文化书院”，坐落在梁子湖畔的江夏区童周岭村小朱塆，地处城市的边缘，是特色旅游村。
能人回乡、企业家下乡，他们选择的投资地，也大抵如此。如黄陂区胜天村、姚湾村、双泉村，蔡甸区索河街延山村、李集村等等。胜天村、姚湾村、双泉村，紧邻国家5A景区木兰山风景区。蔡甸区索河街正全力打造旅游名镇，其所辖村湾成为下乡资本追逐的热点。
黄陂杜堂村能人葛天才回乡投资2.4亿元，将杜堂村葛家湾打造成木兰花乡休闲旅游景区。今年，在市民下乡政策推动下，葛天才与77户村民签订协议，组成专业合作社，利用入社农户的空闲房屋，打造休闲民宿和农家乐。
15日，在一个装饰一新、古风扑面的农家小院里，葛天才正指挥工作人员在院里栽种鲜花。他告诉记者，月底将有4套民宿、3家农家乐开业迎宾。
下乡，还要找到乡下商机——打开乡村民宿一扇窗
相比普通居民，企业家们的反响更为热烈。从市民下乡活动中，精明的企业家找到了巨大的商机。
记者调查发现，目前已经进入，或正准备进入的工商企业，有大型国企、民企，也有中小企业;有风投公司，更有旅游、农业企业。他们的目光大都瞄准了“乡村民宿”。
央企三江航天房地产公司，正与黄陂王家河街岗上熊村积极洽谈，准备租赁农房，打造休闲养老的特色民宿。
深圳尚果国际公司已与黄陂王家河街胜天村20户村民成功签约，依托该村自然生态优势，打造精品乡村民宿。
湖北九池投资管理公司在江夏郑店街杨树咀村，打造田园综合体的生态小镇，已与38位村民签订了租房协议。九池公司还准备在黄陂罗汉街北新村，打造休闲度假的特色民宿。
民宿，就是利用个人多余住房出租经营，是伴随着分享经济而产生的新服务业态。民宿经营一般分为两类，一类是业主自主经营，另一类是“二房东”，有实力、有能力的企业与个人，租下一定量的房产改造后经营。已下乡或准备下乡的企业，充当的就是“二房东”角色。
目前，乡村民宿在珠三角、长三角地区，以及大型景区风行，如浙江莫干山乡村民宿，火爆全国。但在武汉，乡村民宿还基本是个空白点。推动市民下乡最直接的目的，是通过鼓励市民、资本下乡，租赁村民空闲农房，盘活农村闲置资源，这与民宿经营理念十分契合。
业内人士说，市民之所以下乡，是因为在市民眼里，生态环境、传统文化等乡土资源的价值被认知、被“赋值”。人口数量快速跃升的中等收入群体，是市民下乡的中坚力量，他们的目标消费将主要是特色鲜明、富有个性的乡村民宿。
市民下乡，激活沉寂的山庄，也为开启武汉乡村民宿市场，打开了一扇窗。
缩小理想与现实的距离——“桃花源”虽好，还要因人而异
“一言难尽!”说起坎坷下乡路，刘桂花颇为无奈。
文文静静的刘桂花，一位事业有成的80后。她从黄陂木兰乡走出，在城里闯出一番事业。
刘桂花梦想过“农夫山泉有点甜”的生活，准备回到家乡投资，为城市白领打造有品质的乡村民宿。多方考察，刘桂花选中了长轩岭镇绿林村一栋1000平方米农房，与房主签订了15年的租赁协议，准备将其改造成精品民宿。
但就在她付了租金，开始实施时，麻烦接踵而至。
房子处于月亮湖半岛，除了房东，半岛上只有一户人家。这家人认为，房子出租经营，会影响他家;通往半岛的路是他家修的，不让走;门前的地是他家花钱买的……刘桂花准备花钱解决问题，但女主人说风水给破坏了，不是钱能解决的。
刘桂花请来区、镇、村干部，村里有威望的老人，与这家熟悉的人来协调，不但无济于事，反遭女主人威胁，“把我搞得很受伤!”
刘桂花是个简单只想做事的人，一开始就扯不清，今后还不天天扯皮?无奈的她，只好另寻房源，但一直未找到心仪的位置。“时间耗不起，就放弃了回农村这条路!”
刘桂花的经历不是孤例，“市民下乡”并非一帆风顺的坦途。对此，“先行者”谌鄂湘感受很深。
市民下乡碰到的首要问题，是生活不便。谌鄂湘说，汉子山村的自然生态环境堪称世外桃源，但生活条件相比城市，还有不小的差距。
比如，水就是个问题。汉子山村6个自然塆，只有3个通了自来水。谌鄂湘们吃的水，要从附近的水井里抽。干旱时，水不够用;大雨后，要根据水量往井里投净水剂。5年前初来时，水井都没有，是村里帮忙打的井。
今夏，酷热干旱，水井缺水，新来的4户老人，就基本没在这儿居住。谌鄂湘说，出行路难行、医疗水平低，都是摆在眼前的难题。
谌鄂湘建议，市民下乡养老“三不来”。一是没有田园生活追求的不要来，来后适应不了农村的生活条件，也肯定留不住;二是年龄太大、身体不好的不要来，特别是有心血管等疾病的老人不要来;三是单个的不要来，最好寻找志同道合的朋友结伴而来。
闲置农房虽多，但并非都适合出租。农村基础设施、生活条件、公共服务等的改善，是市民下乡得以推动的前提，但城乡差距、城乡一体化的鸿沟还远没有填平。因此，当前要让市民下得去、人留得住，还得满足一定的条件，包括市民自身的条件。有专家说，市民下乡“不能头脑发热，切忌一时兴起、一哄而起”。
武汉市农委新农村建设处处长张群介绍，“市民下乡”推荐的村庄，大都已完成或已纳入美丽村湾建设，基本符合下乡主体的目标选择。“对于居民或企业租赁农房意愿集中，基础设施尚不配套的村庄，政府也会有针对性地纳入新农村建设。”
这还有一个过程，但未来可期!
记者手记
怎样走好“下乡路”
“市民下乡”，是经济社会发展到一定阶段的现象。它为社会资本找到新的去处，为市民回归自然提供了条件;它有利于盘活农村闲置资源，增加农民财产性收入，为解决农村空心化、村庄荒芜化提供了有效途径。
尽管受到城市和农村居民普遍欢迎，但要让“市民下乡”更接地气，在更大范围推广，还有一些亟待破解的难题。
目前出台的扶持政策，是鼓励支持以租赁、合作方式，利用空闲农房，不涉及农房重建、新建，但在实际操作中，如何防范农房重建、新建，以及资本借“下乡”圈地带来的土地制度与法律纠纷问题，值得高度重视。
同时，出租农房的协议期限，少则5年、10年，最长可签订20年。若遇到大量农民返乡需要住房的情况，如何保障农民的居住权，需要提前着手研究。同时，农民议价能力低，且长期在外，相关租赁协议的谈判、签订，大多由村委会操作，如何避免资本低价圈占、高价转租农房，损害农户权益，也是个问题。
此外，农房本身的产权及产权交易相对清晰，但农房的宅基地使用权需要进一步明晰。根据相关法规，宅基地的所有权归村集体，农户只有使用权，不得买卖、出租和非法转让。市民租赁了农户房屋的使用权，是否意味着同时获得了该农房宅基地的使用权，需要作出明确界定。
业内人士说，当前武汉“市民下乡”租用闲置农房，约定出租使用的对象仅为农房本身，并不涉及宅基地的使用权。将来“市民下乡”大范围推广时，需要对宅基地使用权的出租情况进行明确。专家建议，可借鉴农村承包土地的所有权、承包权、经营权分置的方式，明确租赁农房的宅基地使用权问题。
