马哥说房丨从武汉“新”政,谈限购时代的买房策略
2017-03-22 14:26:00 来源: 长江日报

(特约撰稿:马哥)  春节一晃过去一个月了,大家在忙什么呢?忙认筹排队,还是忙着在网吧摇号,抑或是逛了一圈楼市仍旧彷徨?马哥帮大家做了件事,将三环内64个在售热门楼盘做了一个楼书,里面有网友自采楼盘内容以及优劣比较,还有马哥点评。

《马哥楼书》(微信公众号搜索“马哥楼书”即可找到)上线一周,已经有6000粉丝关注,大家在这儿能获得比售楼员和网上更靠谱的楼盘评测信息,能为大家做点实在的事,马哥还是高兴的。但说实话,当前的武汉楼市,好像没有什么让人高兴的信息。无论是什么楼盘,开盘就卖得差不多。很多时候,不是你在挑房子,是房子在挑你。

如果说,限购前,购房者面临的主要难题是日益上涨的价格;在限购稳定房价后,大家面临的主要难题就是怎样买到房。

限购时代,怎样买房?今天,马哥来和大家说说。

  1 从新一届武汉市委市政府工作重心,看买房方向

在一个城市买房子,就是买自己在这个城市的未来。马哥一直反对光谷东那些楼盘,用未来的价格卖未来的规划,但也觉得应该抬头看看这个城市的未来,用未来的眼光看看现在的楼市。

大家问问身边的人,相信绝大多数人,发自内心地,都看好武汉的未来,由此也看好武汉楼市的未来。多少年以后,我们回望现在的武汉,会发现现在很多事情,正在影响着未来的武汉。比如长江新城、长江主轴、东湖绿道、四水共治、招商引资、百万大学生留汉……

这些都是新一届武汉市委市政府的工作重心,大家纳闷了,这些“高大上”的事情,和我们生活有几毛钱关系?特别是还能影响我们买房?马哥就给大家分析分析。

长江新城、长江主轴的提出,其实就是将武汉的城市核心回归到长江,所以沿着长江买房子,肯定没有错。这就能解释二七滨江区为什么未动已火,而没有限购的谌家矶即便目前配套薄弱还有那多人去买。

“防洪水、排涝水、治污水、保供水”的四水共治,很多人好像和自己没有啥关系,非也。比如排涝水,经过去年渍水,很多人都不愿意再考虑南湖二手房,哪怕这里除了交通外各方面都已经很完善。马哥要说,南湖,今年以及未来很多年,除非大雨让城市颠倒,都不大可能再发生去年那样的严重渍水了,在南湖买房不用担心渍水问题。类似还有保利华都等经常淹水的楼盘,今年会有很大改观。治污水的好处,就更不用说了,住在南湖、墨水湖、汤逊湖旁的网友都知道,水很好味道不大好,治污水了,你现在可以不用憋着气考虑湖景房了。至于东湖绿道,东湖边就一个楼盘华侨城,即便他家周边配套没有啥,也离地铁远,但是确实有价值。

招商引资、百万大学生留汉政策,经济发展了,人才增多了,给楼市带来的影响,就是武汉未来楼市的购房需求会持续旺盛,买房子的人只会比现在多,不会比现在少。像光谷东这样不断有大项目进入、大量人才涌入的片区,虽然目前配套很薄弱,但是从未来角度看,有产业支撑,有人口需求、有轨道交通,现在购房是值得的。

  2 从限购半年来,看今年的购房形势

武汉从去年9月份限购来,一晃已有半年多。马哥说过,一般限购政策的效果期,要在半年之后。现在,大体能看得出来,今年大家购房是个什么形势了。

首先,大家不用担心毛坯房“一天一个价、逢开盘必涨价、开盘涨1000”等等让大家心惊肉跳的事情了。尽管捆绑精装修、拒绝使用公积金等让大家还是蛮扎心,但是总体来看,限购区域内,哪怕它开盘卖光,毛坯房开盘价要么和前期开盘差不多,要么和片区均价差不多。不涨,这个真的是调控硬道理。

其次,供不应求问题。很多粉丝问马哥,调控了,怎么还有这么多人买房,售楼部到处都是人。的确,现在楼盘开盘绝大多数都要摇号,也就是说房少人多。当然,像古田某楼盘那样,房子不好卖,到处有奖推销房子这样的事,开发商也不会和大家说的。总之,开发商告诉大家的,只会是“日光”。

马哥觉得,“日光”说法或多或少掺了些水分,最起码前几天开盘的单价2万以上的房子,据说只卖了6成,但是多数单价2万以下楼盘房源供不应求是真的。其实春节后这一个月,武汉新房供应量不可谓不多,比如金地一个开发商,就已经开了三个楼盘,但是在庞大的需求面前,不断上市的新房源显得少了。

限购为什么没有让购房者迅速变少?据马哥的观察,不能说限购没有效果,限购已经挡住了相当数量外来购房者,很多外地粉丝问马哥有什么办法能迅速有购房资格,马哥的回复都是“没有办法”。但是限购不会挡的是那些具有购房资格的刚需、改善购房者,武汉楼市一直就是个“刚、改”市场,这部分需求很大,特别这几年武汉发展得不错,到武汉来工作、生活的人多了,具有购房资格、购房能力的人,比上一轮限购时要多很多,所以到现在还没有上一轮那样,半年后楼市需求急剧萎缩、变冷的状况。

楼市正在经历漫长的既有购房需求消化期,而今年新增供应量从全市范围看,只在个别片区,全市范围内难以看到集中爆发。从这个角度分析,如果限购限贷政策没有太大变化,今年多数时候,除了四新等供应量特别大区域(特别注意这3个前提条件哈),单价2万以内的不要指望可以随便挑房,还是要做好逢开盘必摇号的心理准备。即便是单价2万以上的,特别是汉口、武昌二环内、光谷关山大道沿线大开发商的房子,你面临的现实也很有可能是“房子挑你”。

其实马哥说来说去,就是一个字:买。如果要加上几个字,那就是:能买就买。如果要多说点,那就是:能买就买,如果你买得起的话。如果说一句话,那就是:只要你需要房子,现在买就没有错。如果非要加个前提,那就是:除非你今年不想买。

粉丝自然要问了,那明年会怎样呢?我是不是等明年咧?马哥求求这些粉丝,马哥真不是神,楼市变化这么多,能把今年行情估个大概,已经用了洪荒之力了,大家就别把马哥逼成“股评家”好不?

  3 限购时代刚需买房,记住这几句话就够了

刚需买房,就是两个核心要求:自己住得舒服方便、价格不能太贵。说实话,这两个要求其实矛盾的,小区好、配套好、交通方便,肯定价格不便宜;价格便宜,肯定就要牺牲点居住品质。此事不能两全,马哥给出如下建议:

01 能买新房就不买二手

马哥不是说新房一定比二手房好,而是新房对刚需的首付现金要求要比二手房低。举例,后湖单价14000元,90平方米房子,120多万,刚需是首套房,要拿出的首付现金是不到40万,而如果买二手房,由于涉及到交易税费以及中介费,还有评估价低等原因,你拿出的现金差不多要总价的一半,也就是60多万。这现金压力是不是大很多?

  02 能买大开发商就不买小开发商

马哥不是说大开发商的房子一定比小开发商的好,从某种意义上来说,古田、白沙洲,都有小开发商的楼盘,位置比大开发商的要好。但是马哥为什么还是建议能买大开发商尽量买呢?因为大开发商楼盘品质一般比小开发商高些,即便后期出现问题,一般解决能力也强些。再者,房子交房后小区好不好就看物业,大开发商物业相对来说靠谱些,管理得好些,你自己会住得舒服些,以后你换房子,房产保值增值能力也强些。

  03 能买住宅就不买商住楼

现在限购了,很多开发商就忽悠大家买不限购的公寓、LOFT等商住楼,样板房看上去挺浪漫温馨,马哥的意见是能不买尽量不买。因为住宅的居住舒适程度肯定比商住楼强,商住楼很多是不能用煤气的,水电费要高。更重要的是,刚需一般是先买个房过度,以后要卖房换房,而商住楼本身升值潜力比住宅差,并且交易税费要高10个点,很好出租,但是不好卖。

  04 能买靠地铁的房子就不怕地段差

现在很多刚需族预算有限,三环内买不起,买哪呢?马哥建议在三环外顺着地铁线买,就没有错,比如盘龙城那边有1万左右的靠地铁站的房子,马哥就觉得不错,不要觉得那里除了地铁什么都没有,你只能拿出这么多钱,怎么能指望什么都有呢?那里有地铁,别个买了就愿意去住,只要入住率高了,各种店自然就会开起来,即便离市区远,日常生活是没有问题的。

另外,在三环外靠地铁地方买房,还考虑到现在年轻人换工作可能性比较大,今年在汉口工作,明年说不定去光谷上班了,如果不靠地铁,出行距离远,那你的房子算白买了,多半可能是把新买的房子出租,在工作点附近租房子,这显然与刚需购房目的是违背的。

  05 能一步到位买三房就别先买两房再换房

刚需资金有限,又不想到价格便宜的三环外买房子,所以考虑在三环内买个小的两房、一房。马哥明确告诉你,现在武汉市在售新房中,已经很少有四五十平方米的小房子了,起步也得是七八十平方米的两房。问题来了,你是先买个两房,等以后攒钱了再换房,还是现在咬着牙借大几十万搞三房?

马哥的建议是,如果你能借到钱,如果你未来收入可期,不要怕还贷压力大,能买三房就不要买两房。为啥?买了两房,以后有了孩子,父母带孩子,随着孩子长大,居住就很不方便了。大家知道,现在买房很难,以后换房会轻松吗?也就是说你刚从买房煎熬中挣脱没有几年,房子小了,又要重新加入到换房队伍中,这多扎心。

  4 限购时代改善购房,切记这几句话

改善购房与刚需购房是不一样的,改善需求者,一般都已经有了稳定住处,出于想住更大点、离孩子上学更近点、生活环境配套更好点的目的,需要换房,或者购买第二套房。马哥也有简单粗暴的观点,供大家参考。

  01 等以后买不如现在买

这半个月,开盘的楼盘不少,对于改善购房者来说,很是纠结,因为你们不像刚需族那样,是现在非买不可,现在可以买,也可以不买。现在买了,怕高位接盘;现在不买,怕夜长梦多。所以马哥最近已经碰到了多起老公不想买,老婆非要买,问马哥怎么办的咨询。

事关家庭和谐,马哥怎么说都注定要得罪一方,但还是说说自己的观点:现在买总比晚买好。比如武昌的金地自在城尾盘开盘了,位置、房源、价格都说不上特别让人心动,为啥能买就买?因为卖完了就没有了啊,纵观武昌中心区地铁沿线,在地铁旁的大开发商单价2万以下的楼盘,今年,明年,后年,也就他家了。再比如汉口的中城悦城,周边环境、户型、6500的精装修,确实让人很纠结,但是如果你家娃要上学,那也就只能买了,毕竟像他家这样小学、中学对口学校还不错的,后面也就恒大常青花园了,有什么好等的呢?

  02 不要怕贵就怕不值得买

改善购房,一般关注的都是单价2万以上的房子。很多改善族心里都会嘀咕:房子这么贵,现在买了会不会高位接盘啊。特别是与2015年相比,我现在买的都是2015年价格两倍的房子,总有点不爽。

马哥问一个问题,对于多数工薪族来说,什么时候买房不觉得贵?你现在看2015年复地东湖国际15000的单价便宜,但是那时候相信多数人都认为复地价格咋这么高呢。贵,只是相对的,你拿现在的价格与过去比,肯定都觉得贵,但是你回过头来看过去的价格,排除通胀等因素,当时再觉得贵的房子也觉得好像不贵。

从未来角度、以及全国角度来看,在一个排名中国前十的城市、一个有着强劲发展潜力的城市,现在市中心买套单价2万多的房子,会是件很亏的事?这个城市有价值,这个城市市中心的房子持续会有价值,现在看来你觉得贵了,但是马哥认为现在依然值得买。

  03 房子再多也不如市中心一套大户型

随着这些年经济发展,从咨询马哥的人群来看,武汉市已经有相当数量家庭有了两套房。不能一概说他们是土豪,比如有的是父母留下来的“老破小”,有的是两套两房的,有的是集中在城郊的房子。这些情况,马哥的建议是,房子不在乎多,要在乎精。今年是你们绝佳换房的时候。而你换房的方向,应该是市中心的大户型。

有人要问了,欧美人有钱了不都去郊区买别墅吗?我去郊区买个价格不那么贵的又宽敞的别墅不行吗?马哥要说,前提是你不用上班、你娃不上学,不然你肯定会被堵在上下班高峰期的路上,你娃早上肯定又少睡了个把小时。从就近上班、上学的实用角度来看,还是市中心房子最实用。

另外,谁告诉你欧美最值钱的房子是郊区的别墅?马哥可是问了在世界各地10个发达国家的朋友了,他们那里和我们国家一样,都是市中心的房子、带学区的房子贵,和我们没有两样。所以说,有保值增值能力的,纵观全球,还是市中心的房子。

武汉市二环内市中心的房子,目前单价两万多为主,几个顶尖的3万多,还没有看到4万的。马哥一直在说谢天谢地谢调控,要不是有调控,这些房子的价格,显然不会是现在这个价格,所以大家要珍惜这样的机会,果断换房。买套市中心的三房等大户型,一劳永逸,以后就不用再折腾房子、也不会被房子折腾啦。

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