（特约撰稿：马哥） 春节一晃过去一个月了，大家在忙什么呢？忙认筹排队，还是忙着在网吧摇号，抑或是逛了一圈楼市仍旧彷徨？马哥帮大家做了件事，将三环内64个在售热门楼盘做了一个楼书，里面有网友自采楼盘内容以及优劣比较，还有马哥点评。
《马哥楼书》（微信公众号搜索“马哥楼书”即可找到）上线一周，已经有6000粉丝关注，大家在这儿能获得比售楼员和网上更靠谱的楼盘评测信息，能为大家做点实在的事，马哥还是高兴的。但说实话，当前的武汉楼市，好像没有什么让人高兴的信息。无论是什么楼盘，开盘就卖得差不多。很多时候，不是你在挑房子，是房子在挑你。
如果说，限购前，购房者面临的主要难题是日益上涨的价格；在限购稳定房价后，大家面临的主要难题就是怎样买到房。
限购时代，怎样买房？今天，马哥来和大家说说。
1 从新一届武汉市委市政府工作重心，看买房方向
在一个城市买房子，就是买自己在这个城市的未来。马哥一直反对光谷东那些楼盘，用未来的价格卖未来的规划，但也觉得应该抬头看看这个城市的未来，用未来的眼光看看现在的楼市。
大家问问身边的人，相信绝大多数人，发自内心地，都看好武汉的未来，由此也看好武汉楼市的未来。多少年以后，我们回望现在的武汉，会发现现在很多事情，正在影响着未来的武汉。比如长江新城、长江主轴、东湖绿道、四水共治、招商引资、百万大学生留汉……
这些都是新一届武汉市委市政府的工作重心，大家纳闷了，这些“高大上”的事情，和我们生活有几毛钱关系？特别是还能影响我们买房？马哥就给大家分析分析。
长江新城、长江主轴的提出，其实就是将武汉的城市核心回归到长江，所以沿着长江买房子，肯定没有错。这就能解释二七滨江区为什么未动已火，而没有限购的谌家矶即便目前配套薄弱还有那多人去买。
“防洪水、排涝水、治污水、保供水”的四水共治，很多人好像和自己没有啥关系，非也。比如排涝水，经过去年渍水，很多人都不愿意再考虑南湖二手房，哪怕这里除了交通外各方面都已经很完善。马哥要说，南湖，今年以及未来很多年，除非大雨让城市颠倒，都不大可能再发生去年那样的严重渍水了，在南湖买房不用担心渍水问题。类似还有保利华都等经常淹水的楼盘，今年会有很大改观。治污水的好处，就更不用说了，住在南湖、墨水湖、汤逊湖旁的网友都知道，水很好味道不大好，治污水了，你现在可以不用憋着气考虑湖景房了。至于东湖绿道，东湖边就一个楼盘华侨城，即便他家周边配套没有啥，也离地铁远，但是确实有价值。
招商引资、百万大学生留汉政策，经济发展了，人才增多了，给楼市带来的影响，就是武汉未来楼市的购房需求会持续旺盛，买房子的人只会比现在多，不会比现在少。像光谷东这样不断有大项目进入、大量人才涌入的片区，虽然目前配套很薄弱，但是从未来角度看，有产业支撑，有人口需求、有轨道交通，现在购房是值得的。
2 从限购半年来，看今年的购房形势
武汉从去年9月份限购来，一晃已有半年多。马哥说过，一般限购政策的效果期，要在半年之后。现在，大体能看得出来，今年大家购房是个什么形势了。
首先，大家不用担心毛坯房“一天一个价、逢开盘必涨价、开盘涨1000”等等让大家心惊肉跳的事情了。尽管捆绑精装修、拒绝使用公积金等让大家还是蛮扎心，但是总体来看，限购区域内，哪怕它开盘卖光，毛坯房开盘价要么和前期开盘差不多，要么和片区均价差不多。不涨，这个真的是调控硬道理。
其次，供不应求问题。很多粉丝问马哥，调控了，怎么还有这么多人买房，售楼部到处都是人。的确，现在楼盘开盘绝大多数都要摇号，也就是说房少人多。当然，像古田某楼盘那样，房子不好卖，到处有奖推销房子这样的事，开发商也不会和大家说的。总之，开发商告诉大家的，只会是“日光”。
马哥觉得，“日光”说法或多或少掺了些水分，最起码前几天开盘的单价2万以上的房子，据说只卖了6成，但是多数单价2万以下楼盘房源供不应求是真的。其实春节后这一个月，武汉新房供应量不可谓不多，比如金地一个开发商，就已经开了三个楼盘，但是在庞大的需求面前，不断上市的新房源显得少了。
限购为什么没有让购房者迅速变少？据马哥的观察，不能说限购没有效果，限购已经挡住了相当数量外来购房者，很多外地粉丝问马哥有什么办法能迅速有购房资格，马哥的回复都是“没有办法”。但是限购不会挡的是那些具有购房资格的刚需、改善购房者，武汉楼市一直就是个“刚、改”市场，这部分需求很大，特别这几年武汉发展得不错，到武汉来工作、生活的人多了，具有购房资格、购房能力的人，比上一轮限购时要多很多，所以到现在还没有上一轮那样，半年后楼市需求急剧萎缩、变冷的状况。
楼市正在经历漫长的既有购房需求消化期，而今年新增供应量从全市范围看，只在个别片区，全市范围内难以看到集中爆发。从这个角度分析，如果限购限贷政策没有太大变化，今年多数时候，除了四新等供应量特别大区域（特别注意这3个前提条件哈），单价2万以内的不要指望可以随便挑房，还是要做好逢开盘必摇号的心理准备。即便是单价2万以上的，特别是汉口、武昌二环内、光谷关山大道沿线大开发商的房子，你面临的现实也很有可能是“房子挑你”。
其实马哥说来说去，就是一个字：买。如果要加上几个字，那就是：能买就买。如果要多说点，那就是：能买就买，如果你买得起的话。如果说一句话，那就是：只要你需要房子，现在买就没有错。如果非要加个前提，那就是：除非你今年不想买。
粉丝自然要问了，那明年会怎样呢？我是不是等明年咧？马哥求求这些粉丝，马哥真不是神，楼市变化这么多，能把今年行情估个大概，已经用了洪荒之力了，大家就别把马哥逼成“股评家”好不？
3 限购时代刚需买房，记住这几句话就够了
刚需买房，就是两个核心要求：自己住得舒服方便、价格不能太贵。说实话，这两个要求其实矛盾的，小区好、配套好、交通方便，肯定价格不便宜；价格便宜，肯定就要牺牲点居住品质。此事不能两全，马哥给出如下建议：
01 能买新房就不买二手
马哥不是说新房一定比二手房好，而是新房对刚需的首付现金要求要比二手房低。举例，后湖单价14000元，90平方米房子，120多万，刚需是首套房，要拿出的首付现金是不到40万，而如果买二手房，由于涉及到交易税费以及中介费，还有评估价低等原因，你拿出的现金差不多要总价的一半，也就是60多万。这现金压力是不是大很多？
02 能买大开发商就不买小开发商
马哥不是说大开发商的房子一定比小开发商的好，从某种意义上来说，古田、白沙洲，都有小开发商的楼盘，位置比大开发商的要好。但是马哥为什么还是建议能买大开发商尽量买呢？因为大开发商楼盘品质一般比小开发商高些，即便后期出现问题，一般解决能力也强些。再者，房子交房后小区好不好就看物业，大开发商物业相对来说靠谱些，管理得好些，你自己会住得舒服些，以后你换房子，房产保值增值能力也强些。
03 能买住宅就不买商住楼
现在限购了，很多开发商就忽悠大家买不限购的公寓、LOFT等商住楼，样板房看上去挺浪漫温馨，马哥的意见是能不买尽量不买。因为住宅的居住舒适程度肯定比商住楼强，商住楼很多是不能用煤气的，水电费要高。更重要的是，刚需一般是先买个房过度，以后要卖房换房，而商住楼本身升值潜力比住宅差，并且交易税费要高10个点，很好出租，但是不好卖。
04 能买靠地铁的房子就不怕地段差
现在很多刚需族预算有限，三环内买不起，买哪呢？马哥建议在三环外顺着地铁线买，就没有错，比如盘龙城那边有1万左右的靠地铁站的房子，马哥就觉得不错，不要觉得那里除了地铁什么都没有，你只能拿出这么多钱，怎么能指望什么都有呢？那里有地铁，别个买了就愿意去住，只要入住率高了，各种店自然就会开起来，即便离市区远，日常生活是没有问题的。
另外，在三环外靠地铁地方买房，还考虑到现在年轻人换工作可能性比较大，今年在汉口工作，明年说不定去光谷上班了，如果不靠地铁，出行距离远，那你的房子算白买了，多半可能是把新买的房子出租，在工作点附近租房子，这显然与刚需购房目的是违背的。
05 能一步到位买三房就别先买两房再换房
刚需资金有限，又不想到价格便宜的三环外买房子，所以考虑在三环内买个小的两房、一房。马哥明确告诉你，现在武汉市在售新房中，已经很少有四五十平方米的小房子了，起步也得是七八十平方米的两房。问题来了，你是先买个两房，等以后攒钱了再换房，还是现在咬着牙借大几十万搞三房？
马哥的建议是，如果你能借到钱，如果你未来收入可期，不要怕还贷压力大，能买三房就不要买两房。为啥？买了两房，以后有了孩子，父母带孩子，随着孩子长大，居住就很不方便了。大家知道，现在买房很难，以后换房会轻松吗？也就是说你刚从买房煎熬中挣脱没有几年，房子小了，又要重新加入到换房队伍中，这多扎心。
4 限购时代改善购房，切记这几句话
改善购房与刚需购房是不一样的，改善需求者，一般都已经有了稳定住处，出于想住更大点、离孩子上学更近点、生活环境配套更好点的目的，需要换房，或者购买第二套房。马哥也有简单粗暴的观点，供大家参考。
01 等以后买不如现在买
这半个月，开盘的楼盘不少，对于改善购房者来说，很是纠结，因为你们不像刚需族那样，是现在非买不可，现在可以买，也可以不买。现在买了，怕高位接盘；现在不买，怕夜长梦多。所以马哥最近已经碰到了多起老公不想买，老婆非要买，问马哥怎么办的咨询。
事关家庭和谐，马哥怎么说都注定要得罪一方，但还是说说自己的观点：现在买总比晚买好。比如武昌的金地自在城尾盘开盘了，位置、房源、价格都说不上特别让人心动，为啥能买就买？因为卖完了就没有了啊，纵观武昌中心区地铁沿线，在地铁旁的大开发商单价2万以下的楼盘，今年，明年，后年，也就他家了。再比如汉口的中城悦城，周边环境、户型、6500的精装修，确实让人很纠结，但是如果你家娃要上学，那也就只能买了，毕竟像他家这样小学、中学对口学校还不错的，后面也就恒大常青花园了，有什么好等的呢？
02 不要怕贵就怕不值得买
改善购房，一般关注的都是单价2万以上的房子。很多改善族心里都会嘀咕：房子这么贵，现在买了会不会高位接盘啊。特别是与2015年相比，我现在买的都是2015年价格两倍的房子，总有点不爽。
马哥问一个问题，对于多数工薪族来说，什么时候买房不觉得贵？你现在看2015年复地东湖国际15000的单价便宜，但是那时候相信多数人都认为复地价格咋这么高呢。贵，只是相对的，你拿现在的价格与过去比，肯定都觉得贵，但是你回过头来看过去的价格，排除通胀等因素，当时再觉得贵的房子也觉得好像不贵。
从未来角度、以及全国角度来看，在一个排名中国前十的城市、一个有着强劲发展潜力的城市，现在市中心买套单价2万多的房子，会是件很亏的事？这个城市有价值，这个城市市中心的房子持续会有价值，现在看来你觉得贵了，但是马哥认为现在依然值得买。
03 房子再多也不如市中心一套大户型
随着这些年经济发展，从咨询马哥的人群来看，武汉市已经有相当数量家庭有了两套房。不能一概说他们是土豪，比如有的是父母留下来的“老破小”，有的是两套两房的，有的是集中在城郊的房子。这些情况，马哥的建议是，房子不在乎多，要在乎精。今年是你们绝佳换房的时候。而你换房的方向，应该是市中心的大户型。
有人要问了，欧美人有钱了不都去郊区买别墅吗？我去郊区买个价格不那么贵的又宽敞的别墅不行吗？马哥要说，前提是你不用上班、你娃不上学，不然你肯定会被堵在上下班高峰期的路上，你娃早上肯定又少睡了个把小时。从就近上班、上学的实用角度来看，还是市中心房子最实用。
另外，谁告诉你欧美最值钱的房子是郊区的别墅？马哥可是问了在世界各地10个发达国家的朋友了，他们那里和我们国家一样，都是市中心的房子、带学区的房子贵，和我们没有两样。所以说，有保值增值能力的，纵观全球，还是市中心的房子。
武汉市二环内市中心的房子，目前单价两万多为主，几个顶尖的3万多，还没有看到4万的。马哥一直在说谢天谢地谢调控，要不是有调控，这些房子的价格，显然不会是现在这个价格，所以大家要珍惜这样的机会，果断换房。买套市中心的三房等大户型，一劳永逸，以后就不用再折腾房子、也不会被房子折腾啦。
