来源：楚天都市报 记者 陈珂

 

图为：网上流传的涨价文件（后期有处理）

 

国庆黄金周期间，多份开发商内部“红头文件”在网上广为流传，内容都是总公司要求各区域楼盘上调价格。涉及多家国内代表性的大型开发商，价格上调幅度从1%—10%不等。

 

许多潜在购房者担心，若文件属实，刚刚放松限购限贷的楼市会涌动一股涨价潮。

 

昨日，本报对在武汉有项目的上述开发商一一求证，所涉开发商均否认上述文件的真实性。

 

不过记者探访三镇多家楼盘发现，虽然目前房价较平稳，但售楼顾问们却频繁暗示上涨预期。“营造涨价氛围，只是一种姿态。”业内人士表示，目前政策刚调整，开发商和购房者正处心理博弈期，喊着要涨价是针对购房者“买涨不买跌”心理的营销手段。

 

 

在网上流传的多份开发商“红头文件”中，涨价的范围和幅度都煞有其事，文件格式也很逼真。

 

以一家开发商为例，不仅有集团公司的公章，甚至还有该公司武汉区域高层的签名。“文件”上写道，经集团研究决定，从10月8日起，公司在湖北省内的6个项目，销售价格全面提升，提升幅度不低于10%。该文件发布日期为10月5日。

 

而提升价格的原因是，央行和银监会9月30日发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，对二套房认定放松，导致市场近期肯定回暖。

 

“我根本不知道这个文件，完全是虚构的。”昨日，记者联系上该开发商武汉分公司一位高层，在上述“文件”上，此人正是“签发人”。

 

该高层告诉记者，他刚刚才从总部回汉，从没有听说集团有过这个决议，“现在政策环境刚刚变化，怎么可能这么大幅度提价？”

 

另一家总部位于广东的大型开发商，此次也有所谓内部文件流出，他们在武汉及周边共4个项目在售，单个体量均在百万平方米以上。

 

“这是假的，无论字体还是公章，都跟公司正规文件有明显差异。”该开发商武汉公司相关负责人也明确表示，他们不知道是谁在网上发布虚假信息，“已经对正常销售有所影响。”

 

不过房价牵动公众敏感神经，截至昨日，这些伪造的文件，依然在网络上流传，且转发评论频率颇高。

 

 

虽然很难找出是什么人在发布这些虚假文件，释放房价上涨的“烟雾弹”，但值得注意的是，武汉多家楼盘的置业顾问们却极力向购房者暗示“房价将涨”。

 

在徐东片区一个刚刚开盘的项目，置业顾问明确对记者表示，10月底二期开盘时，价格肯定比一期有大幅变化。“我们一期价格开得太低，现在政策已经变了，新房源不说涨多少，至少跟周边在售楼盘价位不会差太多。”

 

无独有偶，在汉阳王家湾片区，一个项目置业顾问也对记者“交底”，上次开盘时，限贷政策还没有取消，结果开盘还卖了8成。“现在谁都知道房价肯定要涨，买房已经不是价格的问题，而是认筹可能也不一定能买得到房源，一定要提前锁定。”

 

更离谱的是，在江夏一个楼盘，置业顾问甚至对购房者表示——“政府要他们涨价”。实际上，房管和物价部门，只对楼盘限定最高价，根本不限制最低价，更不可能要求楼盘涨价。记者询问附近多家楼盘，对方均表示从没有收到过类似政府要求涨价的通知。

 

 

国庆黄金周期间，武汉不少楼盘一边促销，一边也对外宣称，促销优惠仅限国庆期间，无一不是向外界暗示涨价预期。那么限购、限贷取消的利好，通过国庆长假释放出来，开发商到底有没有涨价呢？

 

以光谷区域一个楼盘为例，9月底以来房价并没有变化，但国庆长假期间给出的优惠是成交送后期办证费用（主要是契税），根据户型大小，最大幅度让利相当于3万元左右。国庆假期之后，该楼盘虽然停止了该优惠活动，但同时推出另一项优惠——成交送10年物业费，让利幅度基本一致，更谈不上涨价。

 

还有一家楼盘，在取消限购之后曾明确对外宣传，旗下楼盘要上调价格，不过却同时推出送装修金的优惠活动，最终成交价没有变化。“明显只是表达一种姿态而已。”中国指数研究院（华中）市场研究总监李国政认为，目前的政策对楼市利好，市场对房价向上也有一定的预期。正因如此，开发商通过一些小策略，表面上似乎在涨价、缩减优惠，实际上价格并没有多少变化，只是希望将这种预期做实，挑动起购房者“买涨不买跌”的心理。

 

据亿房研究中心统计，国庆长假期间，剔除经适房及保障房项目后，武汉商品住宅成交2673套，成交均价为7951.19元/平方米，价格相比前一周，反而有2%左右的跌幅。

 

 

“小涨怡情造势，大涨不具备条件。”这是光谷一家开发商的营销老总，在内部的讲话。

 

房价上涨的前提是成交量增加，取消限购、限贷后，武汉的商品房成交量能否迅速提升，大部分开发商并不敢过分乐观。

 

根据武汉市房管局提供的数据，9月24日武汉取消限购后，从当天至9月30日，武汉日均成交量突破800套，最高峰逾千套，比取消限购前的成交量翻了一番多。但从10月1日—7日，日均成交量又恢复到300多套的规模。此外，9月底的一个周末武汉17盘同开，当天销售率为48%，国庆期间曾有3盘同开，平均销售率为44%，变化并不明显。

 

虽然国庆长假可能压抑部分成交，但记者采访的多家开发商目前普遍观点在于，取消限购限贷，可以迅速消化一批前期积累的意愿客户，后续能否催生新的需求，尤其是新盘供应量较大时期，能抢占多少市场新需求才是关键。“总体而言，当前抓住机会跑量还是主流战略。”一家开发商人士明确表示，除非月均成交量能够提升15%以上，或者周边竞争楼盘普遍提高价格，才会随之调价。

 

 

 

在武汉全面取消限购之后，再加上央行和银监会宣布放松二套房认定标准，目前的政策环境，已经与2011年之前相近。虽然短期内，武汉房价很难明显波动，但诸多潜在购房者担忧，从大趋势上看，房价是否会回到限购前的大幅上涨状态？

 

据武汉房管局公布的数据，2005年—2010年，武汉平均房价年均增长36%，5年时间，均价从3000多元/平方米提高到6000多元/平方米。但从2011年开始，由于限购、限贷，房价上涨势头明显下降。

 

2011年，武汉房价小幅上涨3%，2012年更是出现下跌，2013年涨幅也仅在个位数，连续3年全部实现房价控制目标。3年来，武汉住宅均价从6000多元/平方米涨到7000元/平方米出头，幅度并不大。

 

对此，武汉房管局有关人士表示，取消限购，会对楼市成交量有一定促进作用，而近几年来武汉房价一直保持稳定，目前正是去除行政干预的最佳时间点。从房价走势来看，目前武汉新建商品房库存量为11个月，供应量充足，再加上城市发展、基础配套设施不断完善，房价不再具备大涨大跌的基础。