“前几天，听说王健林(万达集团董事长)将77家酒店卖给富力，才199亿元，我以为我看错了。”昨日下午，SOHO中国董事长潘石屹在SOHO 3Q(简称3Q)城市拓展招标会上称，“(77家酒店)为什么便宜?(因为)东西多。办公楼也多，二线城市办公楼空置率高达20%-40%”。

事实上，在潘石屹看来，全中国的房子都是多的。此前，他也曾向《证券日报》记者直言，房地产行业规模发展的天花板已经来临。或许正是如此，潘石屹今年加快了销售京沪办公物业的脚步，正如王健林宁可便宜也要一口气卖掉77家酒店和13个文旅城91%股权的决策一样，转让重资产，变现资金投向轻资产业务，输出品牌，减重轻行，才能以“用别人的钱为自己赚钱”的方式来抢食资产运营时代的市场蛋糕。

而SOHO 3Q作为共享办公空间产品，是SOHO中国向轻资产转型的全部筹码。在推出该产品之初，潘石屹就曾向《证券日报》记者直言，要做全球最大的共享办公空间服务商，而此次招标，则是SOHO 3Q首次走出京沪，进行全国化扩张。

试水扩张SOHO 3Q

值得关注的是，作为SOHO中国旗下的共享办公品牌，SOHO 3Q经过两年多的发展，目前已成为北京、上海最大的共享办公空间，拥有19个中心、17000多个座位。据了解，目前，SOHO 3Q吸引了如新浪、奔驰、美团、首汽约车、小红书、蓝色光标(7.480, 0.00, 0.00%)等知名公司，用户来自互联网、科技、创意、文化、金融、贸易等各个行业。潘石屹称，SOHO 3Q的客户定位不是传统企业，而是业务有“未来性”的企业。

经过两年时间培育和调整运营管理模式后，在潘石屹看来，“SOHO 3Q已经是一个成熟的、成功的房地产公司旗下的互联网产品，可以快速向外扩张了。

事实上，一个月前，潘石屹就曾向外界透露，SOHO 3Q产品运营管理模式已经成熟，接下来将加快布局，实现数量级的增长。而他将SOHO3Q第一批拓展合作城市锁定为北京、上海、杭州和南京四个城市。

潘石屹表示：“我们将采用租赁的合作模式，用招标的方式进行拓展，像采购土地、钢材一样去采购适合的项目，这种公开透明的方式也将帮助SOHO 3Q实现快速的大规模发展。”

在上述招标会现场，SOHO中国方面明确了拓展合作的具体标准和条件为：一是项目规模要达到4000平方米以上;二是保持SOHO中国的一贯风格，项目位置要好，优先考虑城市黄金地段及地铁周边项目;三是整租并按合作协议支付租金，租赁期为5年+5年，签约5年，续约5年。

“此次公开招标是实验，先看流程是否能运转通。”潘石屹接受《证券日报》记者采访时表示，首批采购目标是5个-10个中心，若这种方式运转通畅，待第二次启动招标时，拓展城市将达10个-20个，才过项目中心目标将达40个-50个。

二线城市盈利压力小

“共享办公空间市场是刚刚发展起来的，大家都在探索，不管是这个商业模式还是那个商业模式，正确的路只有一条，就是提供的服务是市场需要的。”潘石屹表示，毛大庆(优客工场创始人)和我，我们都是做过大生意的人”，现在拥有1万多个座位比谁最大还为时过早，是没有意义的。目前共享办公空间市场仍处于婴儿期，要慢慢成长。

鉴于此，潘石屹称，未来3年-5年间，只有将SOHO 3Q的座位规模达到30万个-50万个时，甚至1000万个，才是大生意。整体来看，未来租赁市场很大，若房产税出台，对租赁市场则会更有利，所以这一市场是很有希望的。

值得关注的是，当房地产行业规模发展天花板来临之际，资产运营时代也将被开启，而对于SOHO 3Q这种轻资产运营的产品布局的拓展，潘石屹还是颇为谨慎的。《证券日报》记者获悉，潘石屹目前正马不停蹄地亲赴每一个城市考察，圈定可以落地项目的范围。同时，潘石屹也曾向《证券日报》记者直言，SOHO 3Q目前不会贴牌输出，因为贴牌有可能导致管理不到位，进而影响品牌。

至于盈利压力，潘石屹向《证券日报》记者直言，虽然目前还没有详细测算，但二线城市租赁成本很低，回报率甚至有可能超过一线城市，因而盈利能力压力反倒没有北京和上海这么大。此前，他也曾表示，SOHO 3Q的盈利将来源于规模化。