“2011年底,拿出全部积蓄20万元,在屈家岭买下一套住房,现在保本都卖不掉,工作地的珠海,房价从六七千涨到一万三!”近日,读者李飞(化名)向本报反映,屈家岭住房严重过剩,房市成交低迷。
近日,楚天金报记者赶赴屈家岭实地探访,发现一批楼盘不同程度烂尾,有的楼盘建到中途停工,有的楼盘主体完工但达不到交房条件。公开数据显示,截至2015年底,屈家岭管理区累计库存商品房达58.8万平方米,需近12年时间消化库存。
虽然去库存面临不小压力,当地推出多举措应对。湖北省住建厅有关负责人表示,今年上半年,我省房地产去库存效果明显,消化库存需要36个月以上的县从十几个减少至几个。
【探访】
烂尾楼扎堆
库存需12年消化
区域面积220平方公里、城乡户籍人口仅 7 万多。从这两项基本数据看,屈家岭管理区的实际规模,相当于一个普通乡镇。
记者走进屈家岭管理区中心,放眼望去,一幢幢高楼林立,俨然到了一座颇具规模的小城市。可一番探访发现,这里的房子已大量过剩。
数据显示,屈家岭管理区,2015年底累计库存商品房达58.8万平方米,近几年销售情况,平均每年销售4万多平方米,需近12年时间消化库存。
比上述数字更为直观、更为扎眼的是,一个个烂尾楼犹如一块块伤疤,让不少业主被套,令当地政府头疼。
御景新都:
没装一部电梯的电梯房
承建方售楼部低价甩卖
御景新都小区位于屈家岭五三中路和工业园东路交汇处,是当地最典型的问题楼盘之一。
该项目整体规划用地2.3万方,总建筑面积7.79万方,由5栋11层小高层和5栋18层高层组成。项目2012年开始建设,2014年初主体基本完工后,就因为开发商资金链断裂,导致煞尾工程停滞两年多。
小高层和高层按规划都得装电梯,可记者前往探访发现,小区10栋楼没有一栋安装了电梯,做好的电梯井都是空的。为了防止人员意外跌落电梯井,每层楼的电梯口或用铁丝或用木头板挡住。
房管部门称,该小区住宅共有592套,现只售出120套。不过,不少购房者已急不可耐。观察发现,有数十户已经入住或正在装修。没有电梯,业主装修只好找来小型吊机,往高楼上吊砂、水泥等装修材料。
据了解,御景新都2012年10月开盘,当时楼市红火,最高价一度涨到2200元/平方米。2014年后,价格逐步下探,但直到去年上半年,价格还在1800元/平方米。可到了现在,售楼部对外价格1300元/平方米。
记者探访时,售楼部冷冷清清,一名工作人员称她是楼盘施工方请过来的,现在价格已经很低了,属于亏本卖。另有知情人士称,开发商资金链断裂后,各种债务缠身,未售卖的房子基本上处于抵押、查封状态。一些债权人讨债,盘踞售楼部低价甩卖,如今内部价甚至跌破千元以下。
五三豪庭:
最高档楼盘封门已两年
千万级债主死守等复活
离御景新都数百米远,就是五三豪庭楼盘。该楼盘质量一度被认为是当地建得最好的,2010 年开建,2014 年开发商资金链断裂,煞尾工程无法完成,沦为最让人惋惜的烂尾楼。
资料显示,该楼盘占地面积3.38万方,建筑面积9.4万方,共有8栋,规划住宅620套,都是小高层。记者现场探访发现,小区大门和一个侧门被围挡封住,无法进入小区。一张告示上称,“工程尚未完工,不符合入住条件,非本单位工作人员禁止入内。”
知情人士透露,小区主体工程已建设完成,只剩下绿化等小部分煞尾工程。2014年6月,为了防止外人进入破坏小区设施,留守人员用施工挡板封住了两个门。没想到,这一封就是两年。
一番打听后,记者从一个小侧门进入,找到了一个进驻烂尾楼的债主陈老板。陈老板是武汉新洲人,2013年私人借给开发商1000多万元,现在开发商资金链断裂,楼盘没建好达不到交房条件,投进去的钱无法变现。
“我是来躲债的,想死的心都有。”50 多岁的陈老板聊着聊着,禁不住噙着泪。他说,他的一个叔叔是开发商老板之一,当年这1000多万元除了自己的积蓄外,其余的都是从亲朋好朋友借来的,还承诺了一定的利息。
陈志国介绍,他没有别的办法,只能住在烂尾楼里等着复工,可这一等就是两年多。他说,2013年底,开发商资金链断裂后,有家深圳投资公司愿意来接盘完善,但由于债权人众多意见不统一,导致接盘进度中断。后来,购房者闻讯后纷纷前去退房,卖出的170多套房退了100套。经此事件,接盘开发商考虑到风险,最后果断抽身而去。
此外,位于五三大道与发展路交会处的徽商国际城,曾被定位为当地首个一站式综合体项目。2014年12月,因资金链断裂而全面停工,进入二期荒草长至齐腰深。探访发现,当地不同程度烂尾的楼盘有五六个。
【探因】
密集开工供给过剩
人口有限需求不足
屈家岭房产中介人士称,2009年,该地开始开发建设现代化小区。2010年前,屈家岭核心区域跟其他乡镇无异。到2011年,还只开发了五六个楼盘,供求基本平衡。
2012年开始,屈家岭大力招商引资,修路建厂房,当地房地产迅速升温,开发建设进入高峰期。
“当时上得太快了,高峰时20多个楼盘同时开工。”上述人士称,当时房子卖得很火,附近的钟祥都有人到此买房,开发建设热火朝天,销售也一片火爆。
谁料,两三年的火热后,从2014年下半年开始,楼市就开始急速降温。随之而来的是,需求骤降,房价下跌。在此背景下,不少项目因资金链断裂或债务纠纷停工,直至停工一年以上走向烂尾楼的命运。
当初开发商为何敢于大胆投资,御景新都售楼部的一幅宣传画称“五三——最具发展潜力的现代城市”,屈家岭将成为周边50公里范围内最具吸引力的经济、文化中心,成为最具发展潜力的现代城市,荆门第四座县级城市诞生,城区人口将达到15万人。
据一家楼盘的开发商介绍,2012年左右,屈家岭城镇人口只有三万多人,如果城区人口达到15万,净增人口10多万人,按一家三口计算有近4万户,目前库存的58万多平方米楼盘只有六千套左右。然而,眼前严竣的的现实是,虽然屈家岭建造了许多新城楼盘,但城镇人口,一直徘徊在三四万人,十余万城镇人口的“缺口”,成了开发商心中永远的痛。
华中师范大学经济与工商管理学院副教授陈峰认为,住房与一般商品的区别在于,它与就业具有共生性,即住宅移不动搬不走,在县城投资购房的是极少数,而中青年人是城市购房的绝对主力,有了中青年人的就业,才会有对住房的刚需。因此,房地产的开发和建设,需要有产业支撑。
“一二线城市房价持续上涨,三四线城市有的出现下降,这是供需曲线在发挥作用!”湖北省社会科学院经济所所长叶学平研究员解释说,以2015年上海、北京和深圳为例,净流入人口分别达到981.65万、825.3万和782.6万,流入人口户籍人口的68.47%、61.35%和 220.54%,沪、京、深恰好是目前我国房价最高的三大一线城市。
与此相对应是的是,一些三四线城市大量中青年外出务工,县级城人口基本平衡或负增长,加之土地供应相对充足,且预期房价还会降,导致三四线城市的房价走势,与一二线城市出现冰火两重天,前表现平淡,后者明显回暖量价齐升。
叶学平认为,库存消化周期在一年至一年半,房地产比较健康,如果周期过长,会导致无效投资和资源的巨大浪费。
【应对】
棚户区改造货币化安置
当地多举措化解去库存
对于去库存周期12年一说,民间不少人认为这还是保守估计,“按照现在的人口情况,又没什么聚集人气的产业,消化周期可能会更长。”在售楼盘北京城一名售楼人员都如此直言。
屈家岭管理区多名人士均称,在整个荆门市甚至湖北省的县级区域,屈家岭的库存压力是最大的。每个月初,屈家岭都要直接向湖北省住建厅上报去库存进度。
“去库存压力很大,我们非常头疼,也非常着急。”屈家岭人大联络组副组长付荷仙受访时表示,目前,针对库存居高不下、不少楼盘烂尾的情况,政府正在积极想办法,多措施并举试图尽快走出这一困局。
她称,一方面政府已于去年就实施,棚户区改造货币化安置方案,不再给拆迁户盖房子,而是给拆迁户房票或货币,引导他们消化现有库存,今年预计引导1800户。另一方面,正在争取资金,希望尽快让烂尾楼续建。
去库存是一方面,供给侧也在收紧。据了解,当地政府自2014年6月,就全面停止批地,一些已获得土地单位开工的项目,也一律暂停批准开工。
但记者从当地房管开发科了解到,根据形势,荆门市要求屈家岭最低需要完成库存5万平方米,按100平方米/套的话,预计每年要销售五六百套。包括春节前后的销售旺季,今年前5月共销售216套,面积2.7万平方米,压力依然很大。
陈峰副教授认为,开发商为了适应市场,降价促销是常见手段;当地政府可以给予补贴,毕竟学区房、结婚用房还是有一定的潜在需求。此外,可在延长农业链条的纵深上下功夫,不仅包括农产品深加工,打造颇具影响力的品牌,增加当地的工业就业,还可大力发展观光和休闲农业,吸引外来游客,促进当地服务业的发展。
湖北省住建厅住房保障处相关负责人表示,棚改货币化安置、鼓励农民购房、房交会促销等多种措施刺激市场需求。今年上半年,湖北省商品房销售面积 3021.21 万平方米,增长28.5%,高出上年同期22.2个百分点。待售面积为2470.58万平方米,下降15.8%,去库存效果显著。库存消化周期超过36个月的县,已从10几个减少到几个,屈家岭库存量偏大属于个例。(文/记者 夏中华 饶纯武 图/记者 邹斌)