《中国经济周刊》记者 贾国强 | 北京报道
“引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。”
这一段话是国家发改委有关负责人6月27日就《国家发展改革委财政部关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》（下称“通知”）答记者问时说的。通知是5月份发布的，但其中并未“点名”房企，而在答记者问谈及目前存在的问题时发改委有关负责人直言，“房地产企业境外发债规模增长较快。”
联想到房企较高的杠杆率，这个表态被不少市场人士解读为房企融资渠道即将收紧的信号。
之所以稍有风吹草动，市场就担忧房企融资渠道会否面临收紧，一个重要的背景便是房企高企的杠杆率。在近年去杠杆的背景下，不少行业的杠杆率有所下降，但房地产业似乎是个例外，其不仅没有下降，反而有走高的趋势。
6月22日，由央行货币政策分析小组撰写的《中国区域金融运行报道（2018）》发布，其中提到，“一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大”。有分析称，这是央行自2004年发布中国区域金融运行报告以来，首次警示房企高负债率风险。
Wind数据显示，从2005年一季度以来，地产行业的资产负债率一直在走高，从起点的57.54%已涨至2018年第一季度的79.06%，达到2005年以来的最高水平，增长幅度近22个百分点。
相比之下，化工行业、钢铁行业、有色行业、汽车行业、建材行业、机械设备行业、电力行业、交通运输行业等近两年资产负债率均有所降低，目前在60%左右或低于60%，而这不过是地产行业的“起点”。
相比资产负债率，有息负债/全部投入资本这一指标，因可以把经营性无息负债剔除，被市场认为更能有效地反映一家公司的资本结构，从而观察其债务情况。理论上，当该比值大于50%时，债权人的风险就比较大。
《中国经济周刊》记者利用Wind资讯对2018年第一季度139家上市房企的这项指标进行了排名，泰禾集团（000732.SZ）、泛海控股（000046.SZ）、阳光城（000671.SZ）等70家公司的数值超过50%。
相比2017年，今年第一季度有68家公司的有息负债/全部投入资本指标数值有所增加，如万科A（000002.SZ）从59.63%增长到83.28%，光大嘉宝（600622.SH）从20.92%增长到50.33%等。
单从负债额来看，139家上市房企的负债总额为6.92万亿元。其中，万科A最高，为1.03万亿元，相比2017年增长5.14%，绿地控股（600606.SH）、保利地产（600048.SH）等两家公司超过5000亿元，相较2017年分别增长2%、10.95%。
在财经评论员杨国英看来，相当部分负债率高于80%的房企，只要未来房价出现20%左右的回调（房价回调，地价也将同幅度回调），资产规模上万亿元的上市房企，极有可能破产。他还认为，对一些依赖境外大规模融资的房企，一旦人民币汇率发生较大幅度下行，其偿债成本也将同比例上升。
一位不愿具名的业内人士也向《中国经济周刊》记者分析说：“房企的资产负债率之所以居高不下，是因为应收账款占比较大，在楼市景气的情况下，没有太大问题。一旦楼市不景气，对高负债率房企将产生较大融资压力。‘售改租’模式也会对房企资金回流产生较大影响，因为目前的租售比是很低的，会加大房企的资金周转难度。”
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