自2016年9月30日以来，在中央“房住不炒”定位指导下，各地纷纷出台楼市调控措施，全国房地产市场形势发生显著变化。
不过，在一线城市房价总体回落的同时，有些热点二线和三四线城市的房价涨幅依然较高。
如何看待房地产市场这种差异？下一步调控该指向哪里？备受关注的房地产税改革该如何推进？
对于这些问题，经济日报特邀中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任、研究员倪鹏飞作出解读。
楼市弱均衡 风险须防范
2016年9月30日以来，随着调控力度不断加大，一线城市和部分二线城市楼市急剧升温趋势得到控制，市场逐渐进入弱均衡状态。
▶ 之所以称之为弱均衡，是因为其基础还不够稳固，提醒我们要高度注意当前房地产市场存在的风险↓↓
首先，重点城市房价泡沫较大。根据我们的研究，2017年全国地级以上城市平均房价收入比（住房价格与城市居民家庭年收入之比）为7.5，35个大中城市超过10，重点城市的房价收入比是合理区间（3至6）的两倍。
其次，金融机构的房贷比例偏高。根据有关部门测算，2017年我国的住房抵押贷款与房地产价值比达59.3%，如果房价降幅超过50%，不少家庭或将选择“弃房弃贷”，断供风险增大。
再次，居民部门债务率偏高。根据中国人民大学经济学院测算：中国居民部门杠杆率（48.4%）低于发达经济体的平均水平（76.1%），但2017年居民部门债务占可支配收入比重达到110.9%，已高于美国家庭部门的杠杆率水平（108.1%）。房地产资产占我国居民总资产的比重，在2017年就达73%，远高于美国的水平。
最后，开发企业负债率过高，多数企业超过国际公认的60%红线。同时，债务到期偿还压力巨大，但销售回款速度却放缓。
▶ 另一方面，还要防范未来房地产市场的相关风险。
首先，由于相关利益机制未变，实体经济发展存在某些困难，加上城镇化进程仍在推进，所以金融机构支持房地产消费和投资的热情没有减弱，地方政府炒地以及刺激房地产发展的内在冲动没有减弱，居民投资和投机房地产的动力没有减弱，开发企业投资房地产的动力没有减弱。在外部环境多变和固定资产投资增长乏力等情况下，经济增长也有靠房地产投资带动的需要。
其次，房地产市场预期总体处在谨慎乐观的区间。由于多种原因，市场普遍相信一些地方政府不会让房价大跌，甚至调控措施难以持续，从事房地产投资仍是较好选择。有关部门调查表明，2018年二季度有36.5%的居民对三季度房价预期“上涨”。而2018年一季度有31.4%的居民对二季度持上涨预期，2017年四季度有32.0%的居民对下一季度房价预期“上涨”。
再次，房地产行政调控的正副作用此消彼长。截至目前，本轮调控已经持续一年多，尽管力度逐渐加大，范围不断扩大，但政策效果在边际上却在下降。各类市场主体都试图通过各种“创新”来放松调控。与此同时，有些调控措施产生了很多意料不到的问题，导致市场乱象频出，甚至造成了市场恐慌，加剧了市场反弹风险。
值得警惕的是，在一些地方楼市泡沫增大的情况下，一旦未来房地产市场形势和预期发生逆转，房价下降失速，可能导致企业和家庭部门信贷违约等一系列问题，影响房地产市场、金融和经济的稳定发展。
房地产市场监管重点须前移
针对一些城市房地产市场价格反弹和风险扩大的压力，应继续坚持从严调控政策不放松，确保市场平稳和不发生系统性风险，为长效机制建设争取时间。
为此，除了开展专项行动，整顿房地产市场秩序，还应该做好以下几方面工作。
第一，监管的重点应前移，从调节预案入手完善调控机制。
首先，加快完善和充分利用已实现全国联网的不动产登记信息管理基础平台，全面实行新建商品住房和存量住房交易网上签约，通过用电和用水等数据测度房地产空置数据，利用互联网等技术和工具采集更多房地产大数据信息。
其次，完善房地产市场监测预警机制。总结经验教训，要求以房价收入比、租售比、保障房占比、去化周期、价格波动幅度等为房地产市场预警指标，确定风险等级标准，制定应对预案。
再次，重点建立房地产市场预调节机制。要求各地住房主管部门对本地需求总量、结构的分析和预测，对供给存量及增量趋势分析，事前作出并切实执行平衡未来市场供求的调节措施和方案。
第二，将中央对地方房地产市场监管的重点前移到土地市场。
首先，监督城市土地供应计划和落实，稳定市场预期，并将其作为监管和考核的依据。
其次，监督城市土地价格的变动。在已经建立的全国土地监测体系的基础上，对各地土地价格实行限制性监督，要求土地价格涨幅不超出当地人均收入的增幅。除了将超出增长幅度的土地出让金收益上缴中央财政，并对地方主要负责人约谈和问责。
再次，应完善土地供应与房地产需求的动态联动机制，探索建立房价与地价上涨的牵制机制。
第三，将房地产调控的重点进一步聚焦在金融机构。
首先，继续健全金融监管部门间的制衡和协同机制，进一步强化和深化穿透式监管，严格实施金融监管的目标责任制度，做到“有责必问、问责必严”。
其次，继续扎牢金融监管的制度篱笆，堵塞各种制度漏洞，清理和查处房地产市场的违规融资，对违规将资金挪移到房地产的行为从严处罚。
再次，建立宏观审慎监管制度。建立房地产金融审慎管理基础数据库，房地产金融宏观审慎监测体系，明确开发企业、金融机构、居民部门的房地产及财务安全等级和标准。
最后，实施前瞻性引导政策。定期发布房地产金融审慎评估报告和相关信息，引导市场对未来房价的预期，使市场预期与政府目标预期靠拢。
此外，针对限价城市出现的“新房与二手房价格倒挂”，建议通过进一步提高首付比例及按揭利率等经济手段，加大持有期限较短的二手房转手交易成本等来解决。
房地产税改革是大势所趋
要从根本上实现“房子是用来住的”这一定位，确保房地产实现稳健发展，必须按照中央的决策部署，加快建立多主体供应、多渠道保障的租售并举制度。这需要加快具有关键意义的基础性制度即土地、财税和金融制度等改革，尤其要加快房地产税改革步伐。
房地产税是以具有所有权的房屋及具有使用权的土地为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。
开征房地产税具有多重意义↓↓
这有助于抑制房地产过度投资，支持“住有所居”；
有助于优化资源配置，促进经济转型和发展；
有助于优化税收结构，构建更加合理的财税体制；
有助于调整收入分配，实现社会公平和包容发展。
而且，只有成功开征房地产税，才可能更好地让房地产税替代土地出让金，让土地财政和土地融资退出，进而使各地政府加快转变发展方式，推动经济社会持续健康发展。
房地产税改革，应立法先行。
首先要通过制定全国性法律为房地产税开征创造法理依据。
其次，应充分授权，让地方负主责。房地产税属于地方税，充分授权地方政府根据法律确定总体框架，结合各地发展水平、市场形势等具体实际，确定征收具体的时间、税率、税基、起征点、减免以及配套方案。要认识到，我国住宅有央产、单位产权和私有产权房，还有房改房、商品房、经济适用房、安居房、限价房、自住商品房和共有产权房等很多种，甚至还有“小产权”房，需要理清各方面关系，做到征税对象公平。
最后，鉴于房地产税开征的涉及面广、影响大，问题复杂性、充满不确定性，应采取渐进策略，从对象、范围、力度和速度等方面渐进加力。鉴于房地产税税收及征管存在的问题，在房地产税改革的同时，要配套改革税制结构。
2018年《政府工作报告》提出要稳妥推进房地产税立法。今年全国两会期间，财政部有关负责人表示，按照中央决策部署，目前正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。可见，房地产税改革在大方向上已是大势所趋。
不过，要认识到，开征房地产税是一个利益调整过程，为避免市场过度反应，应广泛开展政策宣传和舆论引导，阐释开征房地产税的合理性，最大程度地凝聚共识。此外，还应建立房地产税缴纳的激励约束机制。
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新媒体编辑 / 闫伟奇
来源 / 经济日报
