“在密集的房地产调控和严格的资管新规背景下，房企传统的融资渠道愈发收紧。近日万达、保利等房企发行的供应链ABS被终止，向外界传递出供应链ABS融资开始收紧的信号。”著名经济学家宋清辉向财联社记者表示。宋清辉认为，如果供应链融资也被收紧，将对部分房企形成很大打击。房企的流动性、财务费用压力将会加大，其资金偿还压力也将加大，房地产行业或步入融资寒冬。
【独家】监管层进一步收紧房企融资 公司债禁止偿还银行贷款及票据
财联社7月17日讯，日前监管层通过窗口指导，已进一步收紧房地产企业融资。
财联社记者从不同信源处独家获悉，此前公司债与票据之间可以互还，但为防止房企融资“浑水摸鱼”，交易所和银行间协会分别检测通过自身相关部门发行的债务：公司债只能还公司债，票据只能还票据。据了解，公司债由交易所监管，票据由银行间市场交易商协会监管。
消息人士告诉记者，目前房企公司债不仅不允许偿还票据，而且也不再允许其偿还银行贷款。“政策放款的上限是，只有旧债到期，或者长租公寓领域，房企才有发行新债的可能。”
此外，财联社还独家获悉，近期监管层已限制在香港上市的内地房企在境内发行熊猫债，近期港股内房企申请发熊猫债均未获批，部分房企已放弃在境内发行熊猫债。
房企融资雪上加霜
资料显示，公司债的筹集资金可用于固定资产投资、调整公司负债结构、偿还银行贷款、补充流动资金、支持公司并购和资产重组等等。
一位从事公司证券的律师向财联社表示，“一般情况下，只要不违反有关制度规定，发债资金如何使用是发债公司自己的事务，无需政府部门审批。”。
“在此之前，公司债与票据互还或者偿还银行贷款，在政策方面是允许的，只要提交申请就会批准。这次通过监管层窗口指导，禁止公司债与票据互还，使得房企在融资偿债方面雪上加霜。”上述消息人士告诉记者。
方正证券最新研究报告指出，国内银行贷款和销售回款仍是目前房企的主要到位资金来源，合计占比64%。
“监管层再度收紧房企融资，意味着房企偿债资金渠道被进一步限制，目前房企的很多借款来自银行贷款，如果限制还款资金来源的话，银行贷款就不能用公司债偿还，会导致房企在融资方面的成本持续提升。”一位券商机构分析师表示。
尽管金融监管力度逐渐增强，但房企融资需求依然不减。为保持充足的营运资金和应对债务兑付难题，房企不得不接受逐步提升的外源融资成本。近两年房企融资成本持续提升，中期票据、公司债、海外债2018年以来票面利率分别为6.1%、6.7%、6.5%，较 2017 年初分别提升 2%、1.3%、0.5%。
而债务集中兑付增加了房企信用风险。方正证券研究报告指出，房地产企业将迎来信用债偿付高峰期，2018-2021年需偿付的信用债规模分别为 1684 亿元、4076 亿、5364 亿元、6774 亿元，房企兑付压力呈现逐年递增的趋势。
wind数据显示，房企在2015-2016年大规模发行公司债，净负债率不断提升，期限上看多为3-5年期的还本付息债，将在2018年下半年逐步到期。
“债券集中兑付期叠加金融去杠杆，造成债务违约潮爆发。随着偿付高峰的临近，再叠加金融去杠杆导致的债券市场出现的集中债务违约潮，市场对于房地产企业债务兑付能力的担忧普遍加剧。”方正证券首席分析师韩振国如是说。
供应链ABS融资疑收紧
在融资持续收紧的大背景下，今年多家房企寻求通过供应链ABS进行融资。
“供应链资产证券化的优点在于政策支持力度大，能降低融资成本、盘活存量应收账款，对融资人的要求也较少。”上述从事公司证券的律师告诉财联社记者。
然而，近期多家房企供应链融资却遭遇中止，部分企业的ABS甚至处于终止状态。
近日，深交所信批显示，万达供应链金融【1-5】号资产支持专项计划遭到终止，拟发行金额为50亿元。保利置业申请发行的15.14亿元资产支持证券项目状态也变更为“终止”，该项目曾于6月19日被中止，从中止到终止不足一个月。
除万达与保利置业外，据wind数据统计，还有5家房企的资产证券化被中止，包括朗诗、鑫苑置业、天房瑞诚、云南城乡建设投资有限公司、平遥古城景区运营管理。
“在密集的房地产调控和严格的资管新规背景下，房企传统的融资渠道愈发收紧。近日万达、保利等房企发行的供应链ABS被终止，向外界传递出供应链ABS融资开始收紧的信号。”著名经济学家宋清辉向财联社记者表示。
据不完全统计，迄今共有24家房企参与过各类ABS的发行，其中，5家房企发行过供应链ABS，发行金额640.63亿元；15家房企发行过购房尾款ABS，发行金额312.81亿元。
当前，市场上拟发行的供应链ABS合计18笔、拟发行金额1572.14亿元（含储架规模）；拟发行购房尾款ABS合计9笔、拟发行金额188.23亿元。
宋清辉认为，如果供应链融资也被收紧，将对部分房企形成很大打击。房企的流动性、财务费用压力将会加大，其资金偿还压力也将加大，房地产行业或步入融资寒冬。
中小房企或夹缝求生
事实上，自 2016 年“9•30”楼市新政以来，房地产调控手段不断升级，央行、银监会等监管部门先后出台近20项调控政策，全面收紧房企融资渠道。包括银行贷款和通道业务、债券融资、股权融资、房地产信托等渠道均受到不同程度的调控，此轮针对房企融资渠道的调控可谓“史上最严”。
6月28日，发改委发通知要求房企外债资金禁止投资境内项目以及补充运营资金等，房企开发项目再失去一大融资渠道。
“从各融资渠道来看，房地产开发贷、公司债、非标融资发行难度较大；IPO、定向增发已基本停滞。”韩振国分析称。
研究报告指出，融资渠道收紧使得房企到位资金结构发生调整，房企融资能力出现结构分化。目前一线房企资金缺口逐渐收敛，融资能力可覆盖缺口，二三线房企资金缺口则在扩大。
此外，融资分化影响房企拿地能力，一线房企融资受渠道收紧影响较小，更易满足拿地门槛限制，土地集中度呈现上升趋势。据统计，TOP10 房企 2017 年土地购置集中度达到 42%。
“龙头房企受融资渠道收紧影响最小，凭借资源优势和资质优势，在整体政策收紧的趋势下，仍然可以获得较低成本的银行贷款等方式的融资。而中小型房企目前正处于扩张期，其中部分融资能力受限，难以支撑业绩规模扩张。”韩振国表示。
中原地产首席分析师张大伟告诉记者，“此轮调控周期，全国已有110多个城市出台了超过270余次调控政策，部分城市房地产调控已经开始影响房企销售。中小房企将面临困境及被兼并的风险。”（财联社记者 李洁）。原标题：监管层进一步收紧房企融资 公司债禁止偿还银行贷款及票据
