编者语：
文/杨现领（贝壳研究院院长）2018年以来的中介行业，可以说是纷繁复杂，眼花缭乱。但抛开表面的热闹，我们似乎需要对行业做出以下的基本推断，才能应对眼前的变革。敬请阅读。
伴随中国房地产30多年的黄金时代，房产服务中介行业也历经迭代，日趋成熟。由于旺盛的人力需求以及适中的职业门槛，中介行业也成为了中国吸纳社会劳动力就业的重要领域，活跃在大街小巷、城市社区的年轻中介经纪人成为了百姓身边最常见的“邻居”。
一方面是行业队伍的扩张，但另一方面也要看到行业从业人员流动性高、缺乏从业安全感和归属感的事实。而对于从事中介行业的年轻人来说，这样的安全感与归属感的缺乏，很大程度来自于两个方面，一是行业中存在的不良从业者带给这个行业的污名化影响；另一个就是房地产交易行业本身存在着众多的不确定因素。
那么，行业应该如何自处？洞悉这些问题对于处在中介行业中的每一个人来说，都将是决定其是否可以跨越时代变革鸿沟的首要任务。2018年以来的中介行业，可以说是纷繁复杂，眼花缭乱。但抛开表面的热闹，我们似乎需要对行业做出以下的基本推断，才能应对眼前的变革。
第一，市场从上行周期进入下行周期，下半年及明年的行业生存空间将整体性收缩，行业面临新一轮的下行考验。
过去三年，中介行业实际上享受了非常显著的市场红利：
1、二手房从一、二线重点城市扩散到更广阔的弱二线与强三线，越来越多的城市步入二手房时代，中介的市场在总体上明显扩大；
2、房价总体上呈现一轮三年的上涨周期，有的城市房价涨幅超过1倍，单佣的上升为中介提供了生存基础；
3、三四线城市的棚户区改造与货币化补贴刺激了新房市场的快速上涨，为中介一、二手联动业务提供了更多的收入来源。展望下半年及明年，这三个市场红利将同步收缩，二手房交易量，特别是2017年增速过快的成都、武汉、重庆等强二线城市已经步入下行通道；房价的上行周期暂时告一段落，进入平稳甚至下行周期；货币化补贴的逐步退出也意味着新房市场的减缓。总之，中介行业的“市场基本面”将会恶化。
第二，从单一交易型业务向租赁、装修等更多的多元化业务转型，特别是租赁，将会成为中介业务的“稳定器”。
租赁对于中介，特别是对于单店的运营具有重要意义：
1、在下行周期中，租赁作为更稳定的弱周期业务，可以为门店运营提供相对稳定的现金流，给门店和人员一个缓冲期；
2、租赁管理业务是衡量门店估值的重要决定因素，即便是转店，有了租赁业务，才有店面估值；
3、租赁管理的房源为交易提供更精准的委托，甚至是独家房源委托，租售并举才能稳定发展。
第三，下行周期中，从成交为王到品质为王的转变将会大大加速。
在今天的商品与服务市场，品质消费已经获得明显的溢价，中介行业的品质消费升级同样是不可逆转的趋势。然而在上行周期中，成交周期短，专业服务的价值难以发挥。相反，在下行周期中，这种趋势将会改变，消费者主权将更加上升，对服务品质的要求也会上升，特别是更长的成交与服务周期将推动专业服务与职业经纪人的溢价。
第四，假房源平台与中介行业的关系趋于紧张，两者之间的冲突将会加剧。
目前的中介行业里，线上房源信息几乎为一家平台垄断，全行业的端口费总额大概60亿，TOP1收入超过40亿，处于绝对的垄断地位，即便端口不涨价，在下行市场中，由于中介佣金收入下降，端口费在佣金中的占比不降反增。特别是在广大的三四线市场，中介对端口的依赖程度更高，冲突也更严重。
第五，行业从竞争关系走向有限的合作关系。
随着市场从卖方力量走向买方力量，合作成交的迫切性上升，经纪人与经纪人之间、门店与门店之间合作需求上升，合作才能互惠，中介行业进化的根本出路就是从竞争走向合作。
文章来源：微信公众订阅号“现领观察”2018年7月12日（本文观点仅代表作者作为一位研究人员个人的看法，不代表任何机构的意见和看法）
本篇编辑：王昌耀
