最近一段时间，房地产市场可以说是几家欢乐几家愁，一方面，燕郊的房子遭遇腰斩，很多地方的房价已经跌去一半以上，另一方面，各大摇号城市可以说是火爆异常，如果你没有全款都不好意思说自己要买房了，然而，在硬币的另外一面，各大商业银行却在疯狂上调房贷利率，很多人都在问为啥不差钱的银行都不愿意给房地产放贷了？
一、房贷利率大涨的18个月
在中国红红火火的房地产市场中，到底谁才是中国拥有房子最多的人，肯定不是大家口中的那些“房叔”“房姐”们，而是中国的各大商业银行们，为什么这么说，因为大部分中国人买房其实都不是全款买房，绝大多数人使用的都是抵押贷款，所以从某种意义上来说，中国最大的房地产持有者绝对不是所谓的购房者，而是大多数的商业银行们。
由于房地产信贷的贷款金额大，贷款周期较长，风险较低曾几何时是中国各大商业银行最青睐的信贷类型，不少商业银行甚至可以说是以房贷起家，成就了自己的银行赚钱大业，然而最近一段时间以来，向来喜欢房贷的商业银行似乎转性了。
根据中新经纬的报道，融360监测数据显示，2018年6月全国首套房贷款平均利率为5.64%，相当于基准利率1.151倍，环比5月上升0.71%，同比去年6月首套房贷款平均利率4.89%，上升15.34%。目前全国地区银行正常放宽利率多以基准上浮为主，具体上浮水平仍因个人资质及银行而异。
具体来看，6月全国533家银行分(支)行中，有169家银行首套执行基准利率上浮10%；164家银行首套执行基准利率上浮15%；116家银行首套执行基准利率上浮20%；25家银行首套执行基准利率上浮25%；16家银行首套执行基准利率上浮30%，本月执行基准上浮20%及以上银行数增多。6月19家主要银行首套房贷利率最低为基准1.088倍，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行国有四大行首套房贷利率已较基准利率上浮15.2%水平。
中新经纬算了笔账，以最新全国首套房贷平均利率5.64%贷款100万元、30年等额本息还款计算，总支付利息约为107.50万元，要比去年同期累计多还16.7万的利息。
这是为啥，为啥银行都集体翻了脸，难道银行们集体不喜欢房贷了吗？
二、为啥不差钱的银行不愿意给房子放贷了？
那么，面对着商业银行对房地产收紧了钱袋子，所有人都会觉得难不成银行现在差钱了？所以收紧了银根，不给房地产市场放贷了，然而似乎事情不是那么回事，我们首先从一个很显眼的数据来说明问题，最近一段时间我们看到中国最大的货币基金余额宝的收益水平在不断下降，已经降到了不足3.7%的地步，如果进一步下降的话，估计存一万块在余额宝的朋友，每天连一块钱都拿不到了，其实货币基金就是最简单的市场流动性晴雨表，当市场缺钱的时候，货币基金的收益就会上升，如今货币基金的收益如此之低，可以说流动性应该是不紧张的。
而数据层面更能说明问题，7月5日定向降准落地后，银行间质押式回购7天期限利率(DR007)加权平均利率，一度下行至央行7天逆回购招标利率2.55%以下。值得注意的是，7月6日，DR007为2.45%，已经下行至央行7天逆回购招标利率2.55%以下。这是自2015年四季度以来的首次。银行间质押式回购7天利率是判定银行流动性的重要指标，如此低的利率代表了银行其实一点也不差钱。
还有一个佐证就是，7月2日央行官网发布公开市场业务交易公告称，目前银行体系流动性总量处于较高水平，可吸收央行逆回购到期等因素的影响，央行今日不开展公开市场操作。
那么既然银行不差钱，那么他们不愿意给房地产市场放贷又是因为什么呢？
一是把钱放给房地产银行也没谱。作为金融机构，商业银行的存在目的是经营风险，但是这种风险是必须要在可控的范围之内了，国家早就为房地产市场定下了主基调：房子是用来住的，不是用来炒的。监管层如此明确的态度，让银行其实早就心理有数，除了正规的房地产信贷资金之外，其他所有的金融产品只要违规进入楼市都是国家的打击对象，无论是银行委外，还是房企信托，再像首付贷、消费贷，都是严格控制，这样控制的结果其实在很大程度上让房地产市场的流动性出现了明显的下降，房地产市场呈现出有价无市的格局，这种格局的出现导致了市场流动性的降低，银行出于资金安全的角度考虑，也不敢把钱贷给流动性不足的市场，否则一旦出现违约事件，自己即使要拍卖房产资金回笼也并不容易。
二是银行的资金成本并不低。为什么之前商业银行愿意大量放贷给房地产，这是因为银行可以用非常低的成本吸纳存款来为自己所用，既然存款来的融资自然也就不在乎多放点少放点，然而货币基金的快速发展让商业银行吸收存款的成本与日俱增，截至2018年1月底，国内货币基金总量高达7.3万亿元，根据货币基金最大的余额宝为例，其成本至少是3.7%，这和银行活期利率只有0.35%的活期存款相比，这个成本可着实不低。再加上，个人购房贷款的期限普遍在10年到30年之间，流动性非常差，再加上资管新规的政策影响，银行难以进行期限错配，自然也就不敢那么轻松地发放长期的信贷了。
三是给房地产房贷真心不赚钱。很多人都会觉得，我的房贷利率已经非常高了，平均能有4%到5%呢？这样都说不赚钱，银行是不是没有良心啊？我们再来看一个数据，6月份，新发放的单户授信500万以下小微企业贷款利率的平均水平为6.42%，比上年末下降0.13个百分点，这是国家反复降低中小企业贷款利率之后的结果，而很多银行的信贷利率甚至更高，今年以来各家企业都处于一个资金链较为紧张的状态，如果把一笔放给房地产市场的资金放给中小企业，那么一年光利息就能够赚一个点以上，银行也是逐利的。
随着国家房住不炒理念的贯彻实施，房地产市场调控可能会进一步加码，那么房贷难的问题还有扩张的可能，这一点非常值得关注。
作者：上游财经专家顾问，财经专栏作家，财经评论员。
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