房地产行业各指标持续向好
楼市在调控中谋求新动态平衡
文／研究员 杨科伟、俞倩倩
16日上午，国家统计局公布了2018年前6月全国房地产行业的各项数据：商品房销售面积、销售金额较去年同期稳步增长，得益于企业半年冲业绩和高周转需要，新开工、土地购置面积等指标持续向好，房地产开发投资额高位运行，整体楼市也在调控中谋求着新的动态平衡。
01
销售环比增40%，同比增4%
上半年销售金额、面积累计增速持续回升
2018年1-6月份，商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%，增速比1-5月份提高0.4个百分点。其中，住宅销售面积增长3.2%。商品房销售额66945亿元，增长13.2%，增速提高1.4个百分点。其中，住宅销售额增长14.8%。
CRIC点评
2018年6月，商品房销售面积、销售金额环比均出现超40%的上涨，同比去年面积微涨4.5%，金额上涨17.1%；从1-6月整体来看，面积、金额增速分别小幅回升至3.3%和13.2%，市场热度保持。从销售区域来看，中部和西部地区成为主力支撑，2018年上半年销售面积的同比增幅均超10%，而东部地区的市场热度明显减退，销售面积同比下降了5.4%。
事实上，6月单月销售面积、金额创2018年上半年新高也在情理之中，一方面多数房企为了冲刺上半年业绩而集中推盘放量，另一方面政府为了缓解房价上涨压力也在逐步加大供应，供应拉动成交，加之前期累计成交量的集中备案等因素影响，故而6月单月销售数据有了大幅提升。值得关注的是，销售面积和金额在数值上达到年度最高点的同时销售面积和金额的同比增速却处于下降阶段，故本月成交的高涨恐将难以持续，7月市场预计将环比有所回落。
02
开发投资额创近两年单月最高
但前6月同比累计增速小幅下降
2018年1-6月份，全国房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%，增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资38990亿元，增长13.6%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.2%。
CRIC点评
6月，全国房地产开发投资额为14111亿元，环比上升了30.32%，同比上升8.42%，投资开发情况好于去年同期；从1-6月整体来看，开发投资额累计增速依旧高位运行，同比累计增速达9.7%，但较1-5月下降了0.5个百分点。之所以增速有所下降，一方面，去年二季度以来投资逐渐回暖、基数上升所致；另一方面，“因城施政”的调控方针在为许多三四线和高库存的二线城市带来新机会的同时也增加了政府政策调控力度，虽然企业新开工意愿较强，各房企对投资质量有了谨慎的考量，整体投资趋于稳健。因而在房地产开发投资额整体同、环比齐涨的情况下，同比累计增速下降至2018年上半年的低点。
预计后期开发投资额有望继续保持增长，但上升空间并不会很大。一方面楼市去杠杆政策依旧，2018年我国将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，金融监管层面未有放松；另一方面市场量价已成调控“标尺”，热销可能引来更严格限制性政策，政策不确定因素也会对房企投资产生一定的负面影响。
03
新开工面积创新高
前6月土地购置增速持续上升
2018年1-6月份，房屋新开工面积95817万平方米，增长11.8%，增速提高1个百分点。其中，住宅新开工面积70611万平方米，增长15.0%。
2018年1-6月份，房地产开发企业土地购置面积11085万平方米，同比增长7.2%，增速比1-5月份提高5.1个百分点；土地成交价款5265亿元，增长20.3%，增速提高4.3个百分点。
CRIC点评
6月，新开工面积达23627万平米，同、环比分别增长15.02%和11.08%，房企新开工意愿比较强烈。究其原因，主要有以下几点：一是今年以来部分城市预售证审批有所放松，加上房企年中冲刺业绩很多城市都在加快推货；在这样的背景下，许多房企也加快了周转速度、推货节奏，加快资金回笼。二是年中将近，房企2018年投资计划正式落实推进，加紧工期成为各房企共识，因而新开工面积有了显著增长，预计后期新开工总量仍有望保持稳步增长。
此外，2018年1-6月全国土地购置面积增速继续上升，涨至7.2%。较前5月上升了5.1个百分点，增速进入上升轨道并大幅增长，主要是土地购置面积增速自2017年高位回落以来，开发企业的土地购置面积基本跟随着各地政府的供地节奏。各线城市在公布了2018年土地供地计划后，各房企补库存意识增强，使得房企开始加快拿地速度，预计后期全国土地购置面积增速将维持一段时间高位波动。
04
商品房待售面积降幅收窄
商业库存增加风险不容忽视
2018年6月末，商品房待售面积55083万平方米，比5月末减少927万平方米。其中，住宅待售面积减少642万平方米，办公楼待售面积减少47万平方米，商业营业用房待售面积减少168万平方米。
CRIC点评
2018年6月商品房的待售面积稳步下降，比5月末减少168万平米。得益于三四线的市场成交表现良好，住宅待售面积下降显著，较3月末减少642万平方米；对比之下，商业营业用房待售面积仅减少47万平方米，较前几月有所改善，但基于存量基数大且销售困难，未来多渠道去库存的道路依旧漫长，销售的风险不容忽视。
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