近日，有媒体报道称，一直深耕于三四线城市的“房企老大”碧桂园，要求各项目不惜牺牲规模和利润快速回款。此外，同为房地产巨头的绿城也在三四线城市坚决执行“早销、多销、快销”的回款策略。似乎房企们准备过冬的意味相当浓郁。
其实，从去年第三季度开始，国内多数三四线城市房价都有惊人涨幅，以至于各大房企去年和上半年的业绩均出现快速提升，并创下了历史最佳纪录。而现阶段，房企巨头们却开始撤资三四线城市，难道三四线城市的房地产市场要凉了？
应该说，三四线城市房价在去年下半年至今出现大涨，有三个原因：其一，长期以来，三四线城市一直是被投资者遗忘的角落，其房价上涨速度也远低于一二线城市，而棚改货币化安置时代的到来，使当地拆迁户拿着大量的钞票去周边市场购置房产，如此一来，周边房价岂有不涨的道理？
其二，三四线城市受到了房企大佬们的青睐，既然一二线城市拿地成本高，而且还有各种房地产调控政策压制，不如到三四线城市来拿地建房呢。所以，从2016年就开始，大量房企纷纷奔向三四线城市布局。但房企的到来，也吸引了很多炒房客也跑到三四线城市炒房，于是三四线城市房价涨幅今年上半年罕见的超过了一二线城市涨幅。
其三，本来三四线城市居民住房都相对比较宽裕，但随着三四线城市房价炒上了天，当地本来想改善居住条件的市民就有点忍不住了，也跃跃欲试进入房地产市场。
而且一些在一二线城市打工的外来务工者，看到家乡附近的三四线城市房价都在涨，生怕以后更加要“望房兴叹”，于是纷纷跑到三四线城市来买房置业。
不过，现在一些大型房企却看到了三四线城市房地产虚假繁荣背后的隐患，可能对于大型房企来说，他们已经认识到了，三四线城市房地产马上要降温了，现在能通过牺牲一些利润快速回款已是“上上大吉”。那么，是什么原因让大型房企们迅速看空三四线城市的房地产市场呢？
首先，三四线城市房价洼地的优势在衰退。5月份二手房价过万元的城市个数已经上升到69个，其中新增房价超万元城市全部来自三四线城市。国家统计局发布的全国40个大中城市房价数据也显示，今年5月三线城市住房均价首次破万，达到10109元/平米。本来三四线城市的优势就是价格便宜，而经过了这一年来的拉升，这些城市房价的价格优势已不复存在。
再者，棚改安置方式会发生改变。一方面，近日，有官媒曾发文称“去库存目标已实现，棚改货币化无保留必要”，到近期国家开发银行棚改政策调整——棚改项目的审批权先上收总行，新项目基本暂停审批。
另一方面，这次棚改安置方式的调整没有搞一刀切，但是住建部也声明，前期房价过快上涨的三四线城市将减少棚改货币化安置，提高实物安置比重。这也预示了，由于棚改政策的转变，前期房价涨幅过大的三四线城市的房地产市场，将会大幅降温。
再次，经过一场轰轰烈烈的去库存后，部分三四线城市把老的存量库存已经去得差不多了，但新的增量库存又增加了。资料显示，三四线城市新增土地持续高增。2017年下半年和2018年上半年，全国100大中城市中，三线城市土地成交面积1.29亿平米，并创下近四年来新高。
而上一轮三四线城市土地成交高峰期是在2010年至2013年，也正是这四年的土地大规模出让，使得2015年末全国住房库存达到历史高点，国家出台史无前例的去库存政策。
因此，2017年下半年以来的大规模新增土地，使得三四线城市将经历新一轮补库存周期。在这种情况下，三四线城市房地产再次因过剩而降温只是时间问题，而房价大幅下跌也是大概率事件。
最后，三四线城市与一二线核心城市最大区别在于，不仅在于人口流入、收入水平和产业竞争力存在差异，更体现在一二线城市土地供应缺口上，供地的稀缺性明显，而三四线城市土地可以无限制供应。
所以，对于三四线城市的房地产要永远以居住功能为主，投资属性为辅。一旦投机性炒房者大规模撤离，那么三四线城市的房地产市场将一片狼籍，甚至可能出现住宅地产有价无市的局面。
现如今，去库存目标完成、棚改政策的调整预示着三四线城市房价的政策预期正在发生改变，再加上房地产融资环境的收紧，或许只有身在一线的碧桂园、绿地等房企巨头才能提前感知到三四线城市楼市的阵阵凉意。三四线城市房价马上要调整了，想买房的该停手了。
