政策篇：升级“四限”与人才争夺并行 房贷资金变量是下半年关
2018年上半年，市场调控政策层面可谓是热闹纷呈，决策层重申“房住不炒”的定位，各线城市调控政策持续高压。与此同时，“抢人大战”愈演愈烈，事实上松绑限购，还有租赁、购房等多项财政补贴。货币政策方面，稳健中性的主基调未变，但4月份央行定向降准，释放增量资金约4000亿元，之后又运用PSL、MLF等多种融资工具，对冲流动性紧缩风险。显然，下半年，货币资金政策和房贷政策的变化才是市场走势的关键。
行业篇：销售、投资、开工高位维持，料全年成交再创新高
2018年上半年，各地的市场政策延续了2017年总基调，行业政策环境尚未发生根本变化，使得行业整体表现惯性维持。前5月商品房销售高位维持，同比保持小幅增长，房地产开发投资额同比累计增速10.2%，新开工面积、土地购置面积增速上行，保持快速增长。但随着多数热点城市房价上涨透支购买力，信贷资金面的持续收缩，城市市场逐渐降温、分化，预计下半年效果将进一步显现，成交规模上行动力不足，为了尽快回笼资金加速周转，新开工和开发投资仍将保持高位运行。
城市篇：一线回升、二线降温、三四线走势将开始分化
自2018年初至今，中央已多次重申“房住不炒”，坚持房地产调控目标不动摇、力度不松劲。地方层面“四限“扩容、加码，热点城市调控持续升级，部分城市开始暂停企业购买商品住房，同时也对“离婚买房”、“先落户再购房”等渠道逐个“堵漏”。各能级城市市场分化愈演愈烈，一线城市市场“先抑后扬”、二季度开始回升，二线城市整体降温、分化严重，重庆、西安、青岛等维持量价齐升之势，而厦门、天津、海口等成交急剧萎缩，三四线城市依然持续高热，成交占比继续上升；从时间发展来看，春节过后，各城市成交量呈逐月上涨的趋势，并在5月份形成了一个井喷期，成交逐渐回暖，房价上涨压力也十分巨大。
土地篇：上半年规模同比增23%,下半年聚焦三四线量价齐升
2018年第二季度，土地市场仍旧低位运行，成交面积较一季度有所减少。整体来看，今年上半年土地市场呈现量价齐跌的趋势。各能级城市中，一线城市由于供应紧张及限价原因而导致热度下降，而二线城市和环广深、环上海区域的热门三四线城市的土地市场调控深化， 但如杭州、佛山等热门城市土地市场热度依旧不减，高溢价地块频出。
企业篇：调控持续分化加剧，加大供应抢收业绩
2018年上半年，虽然百强房企总体销售规模保持了较高的增长，但业绩增速较2017年同期及2017年全年有所放缓。上半年金融收紧趋势未变，融资难、资金紧缺是所有房企面临的最大问题。在投资拿地上反映明显，不仅制约了房企中长期的投资力度，更加剧了房企间布局的分化。
营销篇：让利意愿不强，主题类活动占主流
2018年上半年，房地产行业调控政策持续加码，限价、限售、摇号选房等政策在各大城市逐步蔓延，一线、强二线和热点三四线成为调控重点。在此背景下，房企为降低营销成本，整体营销方面活跃度不高。受限价政策影响，房企让利空间收窄，让利意愿有所下降，且普遍对回款要求较高。
融资篇：六成房企融资增加，偿债高峰慢慢来临
2018年上半年，房企融资环境保持收紧的态势，政府进一步出台政策，加强对信托贷款、银行贷款以及委托贷款的限制；5月17日发改委和财政部联合发布了《关于完善市场约束机制，严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，进一步强调“房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金，仅限归还存量债务，并要求企业提交资金用途承诺”。在此环境下，上半年房企融资情况究竟如何呢？我们对85家典型房企进行监测并展开分析。
香港住宅：房屋空置税研究进入尾声，无法改变供应短缺的格局
2018年2季度, 香港土地供应专责小组提出对于政府长远房屋规划的质疑, 令香港的房屋短缺问题再次受到关注。政府在舆论压力下提出研究房屋空置税, 然而杯水救火的讨论更加显示出政府在解决房屋问题上的缺乏诚意。住宅供应短缺问题将在未来8年内进一步恶化, 房价长期仍将会居高不下。
香港商铺：访港游客人数及零售额回升，本港消费结构继续趋向中档民生
2018年4月香港零售商铺租金指数为186.0，超过2015年租金指数下跌前的最高水平并维持了2017年底以来的高位，行业整体呈现上升趋势，市场有回暖现象。受惠于春节等传统节日以及香港一系列旅游行业全面开放的政策的影响，2018年第二季度访港旅客人数及零售额有了明显的回升。另一方面，由于香港市场结构的改善，本港中档民生消费持续为疲软的零售业提供主要增长动力， 而珠宝首饰、钟表及名贵礼物等高档零售业的行情仍在持续降温。
香港写字楼：写字楼租金售价齐升，非核心区域引领新需求
自开年以来，写字楼销售及投资市场一直活跃，带动租金及售价稳定向上。分地区来看，中环、湾仔/铜锣湾等核心商区需求仍然火爆，但2018年一季度零售物业市场的投资焦点也转移到了九龙东等非核心商区。受惠于中资企业和金融服务公司日益增长的需求，中环写字楼空置率已经低企于1.5%。
以上均为《2018上半年总结与展望》专题删减版
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