人口变化对房地产市场需求的影响
人口是房地产市场的基本需求来源，不论是居住需求还是投资需求，没有一定的人口规模为基础，房地产市场的发展将无从谈起。本文不是探讨人口数量对房地产市场发育、房地产价格的详细影响，而是从基本面上探讨人口与房地产市场的相关性。
1.适龄购房人口总量与住宅销售走势是线性关系。按照一般的人口年龄分类看中国的三次人口高峰，可以发现如下特点。
“50后”一代：1952-1957年，每年出生率均在30‰以上，出生人口超过2000万人，死亡率由17‰下降至10.8‰，自然增长率保持在20‰以上，这部分人群现已步入老年阶段。对于房地产市场来说，他们已经不是增量市场的主要需求者。“60后”一代：1962-1973年，连续12年出生率在25‰以上，每年出生人口超过2500万人，12年间全国共出生3.2亿人，占2012年末总人口的23.9%。这部分人群现已步入中年阶段，老龄化加速不可避免。“80后”一代：1981-1990年，出生率保持在20‰以上，每年出生人口在2000万人以上，主要是“60后”的子女，这十年全国出生人口共计2.3亿人，这部分人群现已步入青年期，正处于婚育年龄及置业高峰。
按照婴儿潮时期集中出生群体的生命周期推算，可以发现2009年左右刚好是“80后”这一波婴儿潮面临刚需购房的阶段；而2015年、2016年出现的楼市交易热潮则跟此因素有紧密的关系。首先，“85前”的刚需群体进入到换房阶段；其次，“85后”出生的人口面临刚需，虽然这部分需求本该在2014年左右释放，但由于2012-2013年调控政策抑制使得住宅市场预期不高，2015年的信贷宽松等利好政策使得这部分需求集中释放，两种需求的叠加造就了2015年以来国内大中城市房地产市场的成交热潮。楼市的成交结构同理，仍然可以套用这种正相关的线性关系。总之，2009年左右的成交中首次置业的刚需占绝对主力、2015年以来的成交中“换房”为主的“新刚需”占比则过半。
2.人口增长放缓和老龄化促使住房需求放缓。宏观环境和政策的确可以改变房地产市场的运行方向，但只能在中短期内影响主力需求释放的时间，而人口结构及其生命周期则是基础的决定因素之一。以北京为例，结合近15年北京二手住宅走势可以发现，成交较热的年份和第一波婴儿潮面临购房需求的年份吻合、成交走势和进入婚育阶段的人口走势基本一致（图1）。
图1既是北京房地产市场的走势，同时也符合全国大周期的房地产走势，考虑到北京具备核心资源吸引人口流入这一特点，有必要进一步分析北京常住人口的年龄结构（图2）。
观察数据，可以发现北京常住人口结构的两个规律：第一，人口增速持续五年下滑；第二，青年人口流入趋缓，人口代表的潜在购买规模的增幅较前期明显不足，与之对应的是人口老龄化。可见，具有吸引人口流入特征的北京都表现出明显老龄化趋势，这是整个中国人口红利逐渐消失的缩影。在大周期下，不管是北京还是全国，较长时期内购房需求较前期都是明显不足的。
3.产业结构优化推动大城市住房需求增长。在房地产市场整体需求放缓的大背景下，存在一种重要力量推动核心大城市住房需求上升，那就是产业结构优化。以往的城市化是工业拉动型，现在的城市化是服务业主导。工业化过程中，各地都可以低价出让工业用地招商引资，进而推动区域经济发展和城市化进程。但在服务业主导的城市化过程中，只有核心大都市才能提供充足的就业机会，劳动人口必然涌向核心大都市。而房地产是城市化的副产品，因此城市之间的分化会愈演愈烈，城市之间的差距会越来越大。
4.产业转移推动人口迁移，不同城市前景各异。特大城市人口集聚效应明显，强劲需求带动了房地产市场量价的走高。
根据联合国人口署预测，2010-2020年中国新增城镇人口前20名的城市中，北上广深均位列其中，同时另有10个城市位于其周边可辐射范围内（图3）。上述14个城市共计将新增约3990万人，按人均35平方米计算，新增住房需求共计14亿平方米，约占十年间全国新建住房总需求的9%，占全国新增人口首次置业需求的23%。
与北京、上海等特大城市不同，成都、重庆、武汉、长沙等区域中心城市仍处在快速发展阶段。此类城市近几年经济及房地产得到了迅猛发展，并有追赶特大城市的趋势。总体来看，这类城市由于起步相对较晚，城镇化水平低于特大城市，人口基数大但密度低，因此提升空间巨大，有望成为全国经济和房地产市场的新增长极。
目前中国城镇化已经进入了新阶段，政策着力点将在城市群内的城市和具有产业优势的城市，以产业为动力，增强人口的附着力，这也会激发此类城市房地产市场的活力。需要提醒的是，近两年来，部分城市房地产市场增长速度过快，而外来人口迁移和产业转移的速度远远与房地产市场的发展不匹配，房地产市场需求多为当地居民自住需求，因此整体需求有限，面临城市发展与楼市快速增长断层的风险。
与此前十年城镇新增人口快速增长带来的机遇不同，随着人口规模增速的逐步放缓、年龄结构的不断变化，房地产市场未来面临的将是更为平稳、多样化的需求结构。同时考虑到国家对产业结构布局的调整，未来人口迁移方向也将成为影响房地产市场发展的重要因素。在此背景下，充分把握产业、人口迁移带来的区域发展机遇，并根据不同年龄段人口的需求特点，预测未来市场主体需求类型，将成为地方政府以及企业在下一个十年发展的关键。
（作者单位为安邦咨询）
