（图片来源：全景视觉）
经济观察网 记者 胡艳明经历了两年多的发展与竞争，长租公寓洗牌开始加剧。百舸争流中，单纯拼规模与速度的粗放式增长无以为继，而与此同时，行业头部品牌则持续获得资本加码，下一阶段的竞速赛已打响发令枪。
深耕上海市场的长租公寓运营商V领地青年社区4月底公布了A轮融资情况，由美国华平投资通过其控制的境内实体领投，V领地获得2亿美元A轮融资，同时宣布将开启全国市场的拓展步伐。V领地CEO周君强接受经济观察网采访时透露，在A轮融资敲定的基础上，不排除近期会启动A+轮的融资落地。
“一方面是增量市场的开发，尤其是全国布局的启动，初步将会锁定几个一线和准一线城市。另一方面是存量市场的精细化管理，这是一个永无止境的领域，包括智能化程度的提升，大数据模型的打磨，房屋硬件和服务管理的提升。”周君强表示。
公开资料显示，V领地定位于毕业三到五年的青年客群，成立至今三年时间持续深耕上海市场，探索出了一套管理模型和标准，目前仅在上海就已成功运营28个社区，以2万套的总房量位列行业领先，体量排名行业前三，上海第一。
三年深耕上海
相较于传统长租公寓的模式，V领地采取的是“大体量”的差异化定位。
周君强认为，服务的精细化和社区氛围的营造是打造“大体量”青年社区的两大关键。
“做社区的重点和难点一个是在于服务的细致化，对数字化和智能化建设的着力是V领地强化精细化服务的重要手段之一。”周君强介绍称，“IT部门是驱动公司提高效率和收益的利润中心，运维部门和住户管理是长租公寓商业模式中最重要的部分，它们决定了长租公寓的服务质量和口碑，间接影响了长租公寓的拉新和留存。但通过完善的IT架构和智能化系统，可以提升管理效率并降低管理成本。V领地的IT系统为自主研发，该系统对内覆盖了项目交付、社区开业、日常经营管理等操作流程，对用户提供APP预定、签约入住、报修、水电充值、第三方服务。下一步系统还将嵌入更多的功能。包括更加智能化的管理方式，比如利用图像识别进行外部人员的检测、车牌识别、垃圾管理等；也包括更多数据的收集，例如更多维度和更加全面的租客画像。”
“除此以外，针对毕业3到5年的青年客群，社区氛围的营造至关重要。做公寓平均租期都在一年，如果运营的好，还有相当比例的客群会选择续租，对后续招租压力也会小很多。在这种长期生活中，体量太小的社区营造不出社区氛围，社交、娱乐、休闲等方面的需求满足不了。这也是我们选择‘大体量’定位的原因。”周君强介绍称，V领地每一个“大社区”的房屋总量在1000间以上，部分社区甚至达到2000至4000间。“在此基础之上，我们建立了‘泛社区’的概念，围绕大社区周边一公里的区域建立中小社区，最小社区房间数量在两百左右，交通地段更佳，同时也能共享大社区拥有的丰富的配套。这种大中小相结合的分布式社区，最大化地利用客群的聚集效应。”
周君强透露，从过往三年的经验来看，V领地“大社区”的项目周期是4个月开工、4个月招商，共计8个月完成一个周期，项目小的话可能浓缩到3个月，平均每个项目的内部收益率在15%左右。而相较于92%左右的行业均值，V领地的出租率基本都在95%以上，表现最好的社区能够达到98%。
“考虑到‘大社区’的定位，每一个社区的房源数量必须要达到一定的体量，与此同时，为了满足租户导入的因素，在临近产业园区、开发区的地方选址也是所有长租公寓选址的重要考量因素。我们在上海的选址多数集中在中环到外环之间。”周君强表示。
开启全国扩张步伐
周君强坦言，上海是V领地的大后方根据地，在上海完成大社区模型建立、项目获取、人才储备和管理沉淀是效率最高、成本最低的，但求存之后进入稳步发展期就不得不考虑扩张的需求。
“应该说V领地在对待融资扩张的态度上，是比较审慎的。进入这个行业三年，V领地都没有开启融资节奏，主要是希望先利用自由资金探索出一个合理的商业模型。在三年的本地化经营之后，一方面，V领地已经在市场已经站稳脚跟，发展进入稳定期，另一方面，在发展管理、标准化沉淀和人才储备上，V领地已经到达一个新的阶段，开启全国布局的时机已经成熟。”
周君强表示，走出上海之后，第一轮的全国性布局将主要集中在一线城市，目前初步将目标锁定在北京、杭州、深圳、武汉四个一线及准一线城市，暂不考虑二线城市。目前北京、杭州已经布点成功。
“我们会用在上海探索出来的模型对全国市场进行复制嵌套，但就全国市场来讲，情况则复杂得多。不同地域会呈现出完全不同的市场特性，在项目获取的成本、人才团队的结构以及租客的行为偏好都会存在差异，因此我们会采取更多维度的合作方式，比如在项目的获取和运营上我们可以在当地寻找合作伙伴或建立本地化的管理团队。”
许多人在谈及长租公寓模式的时候都会将其与开发商或酒店的模式去进行类比，但其实，虽然也是靠着运营产生收益，长租公寓是一个独立的生态。
“长租公寓本身壁垒比较高，从物业到设计施工管理销售智能化系统，涉及的链条很长，每一个环节都需要很好的成本控制，对运营能力的要求非常高。”周君强表示，与此同时，大体量往往意味着高风险，“V领地单个项目就是超过1000间房的大社区，需要五六千万的资金投入，这种模式是同行很少涉及的，行业平均而言，一个社区项目的投资至多千万量级。这也就意味着我们一个项目所需承受的风险就是别人的好几倍，这对团队提出了更高的的要求。但我们的团队在房地产开发、酒店式公寓管理等领域都有很充分的行业经验，应该说对行业的理解是比较全面深刻的。”
公开资料显示，华平投资作为在中国房地产行业非常活跃且经验丰富的私募股权投资机构，十分看好中国持续的城市化发展和居民对高质量公寓的居住需求，以及由此带来的巨大市场机会。近年来，华平投资在长租公寓领域大动作频频，总投资规模达数亿美元。
而长租公寓的风口大风依然正盛。第三方数据显示，2017年，我国租房市场总规模在1.38万亿左右。根据链家研究院预测，到2020年，租房人数将达到1.9亿;到2025年，中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元。快速增长的长租公寓市场前景和巨大的风口红利，引起资本投资的持续关注。另一方面，长租公寓领域真正的机构化玩家刚刚进入这个市场，市场所占份额不足10%，未来机构化市场份额将大大提升。随着未来中国人口发展趋势和城市化生活模式的转变，一切都只是开始。
