作者：卢俊
一些亲朋好友和我说相关文字在各种论坛贴吧里在传播，或许这样的人肉类文字能够更加让大家感同身受。
大家在感受上海二手楼市速冻的同时，不少人也在后台询问，自己所在的城市，会不会也即将经历上海这样的楼市寒冬。
今天就回答这个问题，希望能够解决大家的困惑。
第一个问题，上海这个城市，房价比较有风险的地方在哪里。
首先需要强调的是，这个风险并不是指房价会掉还是怎么样，毕竟长线来看，对于这个城市能级来说房价还是比较稳健的，我们只说相对的，可能需要盘整的。
上海的格局，整体比较健康的是外环内区域以及环沪区域，外环内因为供应量稀缺，所以整体供求结构还是比较稳定的，环沪区域因为价格低洼，所以风险也不大。
风险比较集中的地方在于郊环附近的一手房或者次新房，原因有几个：
第一个，过去两年的土地成交重点都集中在这些区域。价格对预期的透支比较厉害，而且目前处于配套以及各种规划艰难变现的阶段，所以后面3年的价格攀升会有一定程度的受阻。
另外，远郊区域的人口导入没想象中那么踊跃。目前整个上海都在控制人口，真正有购买力的人口又集中在市中心，远郊位置的需求度，或者中心挤压出来的需求都没那么多。
最后一点，环沪市场又分流了最后一波客户。城市群发展本质上就是让跨城生活变成可能，不论是地铁还是高铁或者开车，这种情况都已经变成了现实，再加上价格和限购的姿态。
所以这一块的风险在后面2年的郊环区域是我相对比较不看好的地方，如果你是我朋友，我都不太推荐的地方。
那对于其他城市来说呢？
如果你所在的城市，符合下面我所说的，那么我们对楼市预期，或许需要更多的审慎空间。
1、 当下的楼市火热，是不是从土地市场开始带动的。
土地价格预期过高是最容易透支价格的一种方式，上海在2015年的楼市高潮正是从土地市场开始，直接使得后面两年透支了未来五年的房价预期，从而直接导致了今年价格的回调。
所以如果你在的城市楼市的火热是从土地市场开始，那么很有可能后面的冷，就会从二手房开始。
2、 市场的底层接盘是否匮乏。
我们关注楼市，本质上顶层的需求永远是不缺的，任何市场里最有钱的人永远在买房，能够干扰金字塔结构的往往来自于中断和底部，而我们需要关注的是，底层买最刚需的那一群人，在如今的市场里是否变得稀缺了。
核心我们需要关注第一，这个城市是不是限制外来人口导入了，第二这个城市对于土著的首套房持什么样的态度，如果这两个都很严格，那么就要小心了。
3、 市场主力需求是否来自置换。
上海如今遇到最大的问题不是因为客户没有购买力，而是客户的购买力都是需要卖掉房子之后才能买房，而在顶层政策没有利好的时候，这样的置换周期就会被人为的拉的很长，过长的置换周期也直接把楼市陷入冰冻。
4、 一手房是否进入摇号限价的新型模式。
这一点也是很关键的，各位不要觉得摇号限价这样一手房更加难买了，这个其实只是热点楼盘的个别现象，但凡有一些一手房销售情况并不好，那么他对周边的二手房直接进行干预，如果恰巧几个一手房连城一个片区，那么辐射的范围也就更广了。
你所在的城市会不会经历，你大概看这四点就可以了，如果这四点你在的城市全部具备了，那未来楼市不好或许就是大概率，但是如果只有一两个，哪怕有一条不符合，那我们对楼市或许就不需要那么悲观。
上海不凑巧的是，这些不好的全部经历过了。
