摘要：更多的三四线城市，接下里或许都和宁德一样，控涨幅、限售、摇号……
撰文|张银银
房地产也进入“涨停板”时代？
福建宁德日前发布《关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见》要求，该市中心城区新建商品住房均价，每年涨幅控制在6%以内。这一消息引起轩然大波。
其实，房价“涨停板”也不是新鲜事。
2016年时，苏州曾规定，“在对外销售时，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。”
苏州的措辞是比较有弹性的，正如我们看到的，各地似乎都在限价，都在努力完成中央的调控要求，却少有城市实现目标。
而宁德这一次斩钉截铁，简单粗暴，涨幅控制在6%以内。这是一个很有趣、有争议的话题，同时在杠杆游戏看来，也很有信号意义。
1、调控不仅在向三四线城市深入，更是越来越军令如山，似乎必须完成房住不炒的目标
首先杠杆游戏要说，看完宁德《关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见》及《关于规范中心城区新批准销售商品住房 公证摇号公开销售的通知》，不得不承认，宁德的调控是三四线城市里少有动真格的。
应该说，宁德的经济、人口体量，在福建省不算靠前。2017年，宁德实现地区生产总值1793.87亿元，比上年增长5.3%。低于全国6.9%的增速。
不过，宁德2017年人均地区生产总值61964元，比全国的59660元要高。但也高得不算多。
如果看人口更是，2017年末，宁德290万的常住人口中，比上年末增加1万人，城镇常住人口161.53万人，常住人口城镇化率为55.7%，还不及全国的58.52%高。
宁德户籍人口城镇化率36.3%，全国为42.35%。
这样一个人口增量不明显、经济在福建也不算突出的城市，真有必要大动干戈？在此之前，除了少数三四线城市，绝大部分三四线城市是不怎么调控，或者假装在调控，真正出大招的其实很少。
宁德为什么？杠杆游戏发现，该市2017年的房地产数据很说明问题。
2017年，宁德全市商品房（即一手房）销售362.45万平方米，同比增长20.03%；二手房交易面积201.21万平方米，同比增长38.54%。土地购置费44.59亿元，更是同比增长104.5%。
而另一方面，2017年该市完成房地产开发投资169.64亿，同比下降5.2%。其中，建安投资119.87亿元，同比下降19.9%。在火爆的行情面前，投资的下滑很说明问题，未来供不应求很有可能。
进入2018年，宁德的楼市行情略有退烧。1-5月份，全市商品房（即一手房）销售140.47万平方米，同比增长5.28%；全市二手房交易面积79.68万平方米，同比增长9.78%。增幅放缓了不少，但是去年基数大，这个绝对数字也不低。
与此同时，1-5月，宁德的土地购置费18.75亿元，同比增长70.2%。土地市场依旧火爆。正是因此，调控必须进行，而且得放点狠话。
销售和土地行情这么好，宁德还焦虑啥，一是刚需和舆论的不满，二是肯定有实实在在的压力。压力来自于哪？
宁德的调控文件开篇就说，认真贯彻上级调控政策精神，然后列了一堆福建的各种文件……
这就是重点，此前已经有少数三四线级别的城市被点名，更多城市都还在装无辜、萌生发大财……宁德动作表明，亲，上头压力来了。调控任务必须完成，房价（新房）大涨不允许，似乎必须搞点动作去完成目标。
除了规定绝对涨幅，杠杆游戏注意到，宁德为此还规定了土地溢价，精装修的最高标准，加快土地的出让节奏，力争每年第三季度完成出让工作等。
2、冻结流动性、确保三四线城市未来几年房价也稳定
除了常规调控外，宁德也学很多大城市限售。
调控要求，在中心城区范围内新购买（自本意见施行之日起购买）商品住房（含新建商品住房和二手住房），取得不动产权证未满3年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。
近期各位杆友注意到，棚改货币补偿资金逐步退潮、以及三四线过去一年多的猛涨、猛炒，结合人口增长看，大部分三四线城市确实有些房价泡沫了。
宁德高不高，当地一万块的房价，应该说也不低。毕竟体量只有如此。但是，考虑到其在东南沿海，福建有钱人也多，这个房价之于当下，也不算夸张。
问题是，福建有钱人主要还是重仓厦门、福州、泉州等。其他福建城市这一波行情更多不是由刚需推动，而是趋势、轮动所致。
而且非常明显的是，和长三角、珠三角、京津冀主要城市周边，以及郑州、合肥、长沙、成都、重庆、武汉等城市郊区房价也大涨不同，福建主要城市，包括宁德，省外投资者比重是相对低的。
换句话说，宁德的情况主要是未来接盘侠问题。所以，冻结流动性是必要的，靠此稳定未来几年的预期和房价是非常理性的。
如上所述，其实除了较大城市的都市区外，大部分三四线城市普遍得考虑，房价是不是有点虚高了。杠杆游戏也想问一句，怎么办？
或许，大城市屡试不爽的限售、锁定流动性和价格的办法，从宁德等城市开始，都要“推广”了。
3、摇号给刚需机会还是不得已？
如上文对宁德2017年常住人口增量的分析，三四线城市真正的刚需，其实到底有多少，本身是个问题。
换句话说，如果土地供应跟上、拍卖价格有心，这类城市就算吹几天泡沫，也是要自然缩小的。
那为什么还要为了所谓的公平，稿刚需摇号呢？宁德这一次就规定，新批准销售的商品住房项目应安排50%的套数优先无房户首次购房等刚性需求。
这句话好长，杠杆游戏都有些喘不过气来。我想说的是，摇号在较大体量城市那是不得已，当然其实也不能真的公平。之前爆出好多黑幕……
以宁德的体量，就到了摇号的地步，可见形势之火爆。这类城市有没有刚需？有，肯定有，但如果以过去的房价和销售节奏，刚需根本不用太紧张。
而今，情况发生了变化，房价涨得快了，地价也更高了，销售还更火爆了。但新房还是被限价的，如年涨幅不超过6%，但二手房呢？管不了，这就有套利空间，这就让新房更有吸引力。宁德情况和那些大城市越来越像。
怎么办？只好摇号，如果不摇号，刚需的不满那是必然。而通过摇号，或许让更多潜在的刚需也被激发出来。
不过，杠杆游戏要说，话说回来，今天激发出了更多的刚需和投资，未来刚需是不是就变少了呢？就这么点人。还好宁德只有一个非常牛的公司宁德时代，如文初所言，其城市化也尚未完成，还有很多人要买房……
故事或许还可以继续。更多的三四线城市，接下里或许都和宁德一样，控涨幅、限售、摇号……
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