阿牛是天津的一位打工仔，月薪只有一万多，为了实现财务自由，他从2013年开始学着炒房，买进卖出十多次，利用消费贷、信用卡、抵押贷，加杠杆到极致。
去年天津调控后房价很快下跌20%，加上GDP缩水，增长率腰斩，人口净流出，当各种利空消息不断叠加的时候，市场一片悲观情绪，阿牛内心也打鼓，因为他2017年的绩效奖金到现在还拖着没有发放，可见财政十分吃紧。
手中物业800多平米，月供11万，还贷只能拆东墙补西墙，但阿牛坚持没有抛盘，还逢低吃进了两套，因为房价还没有跌穿他的成本价，他还有浮盈。
而且阿牛知道比他更加扛不住的是天津政府，根据穆迪报告，天津市地方国企总负债和当地财政收入之比已经超过600%。
果然，5月16日，天津的‘海河英才’计划公布，不到一天时间，就有30万人申请天津落户。
人才计划让阿牛们感到兴奋不已，但也让一群观望房价继续下跌的人感到不安，他们被迫在匆忙中恐慌入市。
天津房价，在短短的一个月内，成功修复失地，快速反弹10%-15%。
但市场很快又重归平静。
人才计划，是让天津楼市起死回生，还是昙花一现？
1
二手房快速反弹
5月16日人才新政发布后，业主们立刻闻风而动。
从第一天的无砍价空间，到第二天开始反价，第三天坐地起价，第四天一房难求......
根据链家二手房成交数据，5月21日，出现了明显的峰值，当天链家成交了732套房源，仅在5月16-31日，落户新政实施后的半个月内，链家连锁店的成交量就高达3730套，而往常一个月才两千套左右。
（下图为天津链家5、6月成交数据，由365淘房网制图）
“人才落户后，成交量和成交价大幅反弹，我们5月份成交量了两千套，比上个月多了4倍。”5月31日那天，河北区金纬路我爱我家店长宋桂合告诉我，但这些买房的都是原来就已经落户天津，一直在观望，跟新政并没有关系，只是看到政策利好后恐慌性入市，因为正在落户的手续尚没有走完。
由于天津有2年清理一次集体户口的惯例，要落户只能买房，把户口从人才市场迁到房子上，否则打回原籍，所以人才新政一出，就把原来落入集体户口的购房需求逼出来了。
据宋桂合透露，购房者中，60%来自北京、河北，很多人选择一次性付款，因为买一百多万的房子舍不得贷款，处女贷要留着北京买房用，另外40%是本地人。
购买的房源集中在学区房，私产几乎都卖空了，他们店面所在的片区，四百多套独单房源，只剩下80套，望海楼，洪顺里商圈，中山路以北，涨幅都有15%。
但有的学位房涨幅更高，以河北区的金波里为例，1970年开发的物业，属于典型的老破旧小区，但带重点小学河北区实验小学学位，一套46.5平米的一房一厅，2017年3月，调控之前最高成交价184万，2017年12月，同样户型中楼层的成交价133万，最高跌了50万，跌幅27%，今年4月，高楼层最低成交价106万，而5月26日同户型中楼层的成交价已经涨到170万，从低点算涨了37万，涨幅30%。
另据一位天津本地的朋友告诉我，五大道旅游风景区的拆间，仅仅15.86平米，已有六七十年的房龄，属于不能拆的文物，但就因为在和平区，学位好，可以排名前三，房价已经从人才新政前的200万涨到了新政后的240万，而且只能一次性付款。这种拆间即使在去年调控期间也没有跌过，今年1月还只有170万，因为是公产房，不占购房名额，所以逆势上涨。
一家位于天津东站的链家分店店长告诉我们，他们分店在天津的成交量可以排到前三，以前每个月成交量都只有三十多套，5月份成交了54套，其中本地人改善的只有十来套，其他都是外地人。
与宋桂合说的一样，链家店长也说，外地人是以前就已经落了户口，只是一直在观望中。现在买房主要是大家预期后面需求增加，恐慌性入市引发价格上涨。
“现在落户的一部分是北京人，一部分是天津工作的人，调档后才能找工作，否则收入证明都没法开，怎么贷款，怎么买房，所以需要一个过程，人才新政后，对楼市的影响没有那么快。”链家店长认为，买房后，他们都打算来天津工作生活，至少需要有人陪伴照顾孩子，所以还是能带动天津的消费。
“价格涨了后，客户又会减少，因为会透支购买力。”链家店长坦白说了实话，他们也不希望涨价，只要有成交量就行。
整个5月，天津二手房住宅共成交10609套，环比上涨4%，同比上涨54%；成交均价为15096元/平米，环比上涨7%，同比上涨18%。
5月份的成交量环比4月涨的不算太多，一方面是因为网签有滞后性，另一方面是因为4月份基数已经很大，因人才新政早有传闻，行情在4月份就回暖了，环比3月大涨了37%。
经过这波小高潮，之前观望一年的购买力，已经释放了不少。链家6月份成交量又回到了落户新政前的水平，只成交了2100套房源，保持低位平稳态势，每逢周末成交量会在100套左右，工作日成交量50-70套左右。
宝坻区，津南区由于低总价房源多，也很受北京人欢迎，成交量大。
根据365淘房的监测，6月，在92个板块中，有75个板块价格较4月上涨，占比82%，其余17个板块价格下跌。
其中，涨幅前十名的板块为铁东路、小海地、江都路、宜兴埠、万新村、大王庄、友谊路、鸿顺里街、柳林街、望海楼。
这十个板块中，仅有宜兴埠属于北辰区，其余全部位于市内六区中，但是却以靠近外环的区域居多，这也说明，目前最受欢迎的仍然是低总价房源。
7月10日，宋桂合告诉我，由于政府控制准迁证的下放量，存量需求集中释放后，新落户的需求还没有跟上，6月下旬后房价涨幅不大，目前已经没有了5月份的恐慌购房，从成交价来看，一室两室刚需房价也很稳定，但业主的心态也好，房源上依然是供不应求，有些业主放出来的房源价位和房子价值脱节太严重，得不到买家认可。
据宋桂合说，人才新政后至今，河北区房价总共上涨了15%，但主要集中在60平米以下一房两房的小户型，60-100平米的中等户型只涨了5-10%，而大户型根本没涨。
小户型到大户型的上涨有个传导过程，因为改善型群体都是卖了小房才能换大房，现在银行放款慢，拿到按揭尾款需要三个月到半年，信贷不放开，大户型暂时难涨。
据阿牛的观察，市区低总价的落户房大涨，南开北片，之前85万的房子好找，现在普遍要120多万了。然后向上传递，力度大约到400万的房子开始衰竭，500万以上的房子没涨，800万以上的大户型甚至还在跌。
新房市场虽然受到限价的管控，不能随意涨价，但也感受到了人才新政带来的热潮。
“在人才落户之前，开发商都集思广益想着怎么去化呢，现在愁的是马上没货卖了，我们都在催开发部赶快去办销售许可证。”5月31日，一家上市房企天津分公司的高管跟我说，原来还愁半年业绩完不成，现在看来不成问题了，今年销售目标是100亿。
宝坻区有个项目，价格1.2-1.3元/平米，五月份之前，有40多户闹着要退房，人才新政出来后，大家都不退了；很多总价低的新楼盘存货很快清盘，比如北城区的新城樾风华1.5万元/平米，一百多套销售一空，还有东丽渤龙湖板块的盘也很受欢迎。
据他透露，房管局早就跟各个开发商口头传达，不允许在朋友圈发表人才新政后天津房价上涨的消息，省得招来非议。
可以搜索并关注我的微信公众号：樱桃大房子，获取我所有分析和观点；
2
财政困难倒逼
回顾天津楼市调控后房价下跌，到‘海河英才’计划带动的房价上涨，前后相隔不过一年多时间。
再往前追溯，天津房价从2015年底到2016年初，优质物业最先启动，四五月初开始普涨，八九月份最疯狂，跟二手房倒挂严重，金地一个新盘1.8万/平米，新房加四十万茶水费也买不到。
到2016年底，天津房价已翻倍，但开发商捂盘惜售严重，房子拿在手中舍不得卖，到2017年初又有起飞的势头，终于触怒了政府。
最后政府出台限价限贷限购一系列调控政策，市场预期被扭转，房子很快就卖不动了，结果开发商都傻眼了，新房稳住后，二手房在2017应声回落。
天津某房企说，如果不出人才落户，市场还得往下走。
而倒逼天津变相放松限购的，正是天津困难的财政和失速的经济，以及常住人口的流出。
2016年，天津一般公共预算收入为2723亿，2017年为2310亿，同比下降413亿，降幅15%，令人诧异的是，在经济失速下，其中的税收收入却不降反增，达1611.71亿元，占比为69.5%，比上年提高9.9个百分点，其中增值税649.05亿元，增长42.4%！
滨海新区更是夸张至极，2016年区级一般公共预算收入1338.05 亿元，2017年528.97亿元，经济挤水分后财政收入原形毕露。
“去年从市财政到区财政的收入都下降了百分之一二十，某区都想要跟银行贷款给公务员借钱发工资了。”天津的一位公务员跟我讲，他们部门2017年的绩效工资到现在都没有发。
而2017年天津一般公共预算支出3282.16亿元。其中，社会保障和就业支出458.92亿元，增长21.4%。
众所周知，天津的补充住房公积金相当高，体制内一个30岁左右的科员，每个月到手工资6000元出头，但公积金就有5000左右。
跟收入相比，每年一千亿的差额支出，对天津来说压力山大。
乐居数据显示，2017年天津土地出让金收入合计约1239亿元，连续第二年突破千亿，同比2016年（1389亿元）跌幅约9%。
很显然，土地收入对天津财政是个很重要的补充。
然而，随着楼市调控的深入，新房销售面积大幅下滑，2018年开始土地市场变得异常冷淡，流拍、底价成交成为常态。
4月8日-25日，不到20天，连续7宗地停牌，2016年11月底12月初也有过一次停牌潮，但那次是为了卖更高的价格而主动停牌，而今年4月是因为无人报名被迫停牌，4月19日，宁河桥北新区地块流拍，5月2日，生态城南部转让地块流拍，有拿地的也基本上是底价，溢价的屈指可数。
天津一家房企告诉我，土地都已经挂牌了，政府还在找开发商去拍地，而以前都是在挂牌之前就要勾兑好，但房子不好卖，开发商也不敢拿地。
这让天津政府如坐针毡，因为背后还有一堆债务到期等着还。
截至2017年末，天津市政府债务余额为3424亿元，离限额仅有39亿的空间，政府债务率（政府债务余额/综合财力）为83.4%，看起来天津地方政府负债可控。
但或有负债率高的吓人。2016年8月，穆迪发布了一份统计报告，天津市地方国企总负债和当地财政收入之比已经超过600%，而净资产回报率不足3%。
负债1920亿的天津国企渤海钢铁已经在2016年发生债务危机，分崩离析。
今年4月27日，中电投先融发布公告称，他们2017年向天津市市政建设开发有限责任公司发行的一个资管计划，对方未能按时偿付本息，总共5亿元，共分4期，还有2期到期没还。
天津市政开发公司是天津市政建设集团全资子公司，第一大股东是天津国资委，属于天津市政府平台。
天津市政建设集团财务报表显示，常年在亏损边缘挣扎，近5年净利润只有两三千万，甚至一度还亏损四五千万。
（图片来自债市观察V）
截止2017年中报，天津市政建设集团总负债641亿元，近5年来，资产负债率均在90%左右浮动。
值得注意的是，房屋销售占天津市政建设集团主营业务的57.2%，也是主要收入来源，因此房地产的景气度，对于天津市政府来说，不言而喻。
紧接着今年5月，中信信托一纸公告，吓坏了天津金融圈，天津又一大国企天房集团5.5亿元信托计划，5月份有一笔2亿元到期资金存在兑付风险，而截止2017年中报，天房集团总负债1830.13亿，负债率85.81%，涵盖了各大金融机构。
天房集团是天津最大的国有房企，归属天津国资委，也是业内闻名的地王举牌大王，手头拥有很多黄金地，2015、2016年其应收分别是328亿、237亿，同期对应归属母公司净利润仅为2亿元，2016年亏损4.5亿元，2017又是预亏，这几年量价齐飞，全民抢房，房企利润暴增，堪称房地产史无前例的钻石时期，天房集团取得这样的业绩，简直匪夷所思！
业内对此只有一个分析，天房只是披着房企的帽子，也许把它看做政府的城投平台更恰当，拿块地盖房子可以，但周边十公里内的路也归他修了，那哪还有什么利润呢。
令世人感到疑惑的是，今年6月份，天津农商行董事长突然割腕自杀，据媒体报道，该行输血最多的就是天房集团和天津航空两大国企，天津航空去年一季度末负债237亿。
虽然政府不用对国企的负债兜底，但国企是政府的儿子，儿子们日子不好过，也会拖累爸爸，做爸爸的肯定会想办法为儿子谋出路。
可以搜索并关注我的微信公众号：樱桃大房子，获取我所有分析和观点；
3
失速的经济
2017年天津市GDP为18595.38亿元，比上年只增加709.99亿元，增速更是降至3.6%，而2016年还有9%，可谓悬崖式下跌。今年一季度其GDP增速更是降到了1.9%，坠落到谷底。
而细看经济下滑的原因，主要是三个方面，第一是工业，2016年，天津市第二产业增加值为8003.87亿元，增长8%。2017年天津市该产值为7590.36亿元，仅增长1%。
天津一位政府部门人员透露，为了蓝天白云，天津砍掉了太多小作坊工厂，郊区治理雾霾，很多厂子都关了，pm2.5下降了35%，所以导致经济下滑厉害，很多企业迁到河南去了。
天津人感受最深刻的是人少了，统计数据上也体现出来，2017年末，天津常住人口总量1556.87万人，较上年减少5.25万人；其中，外来常住人口总量498.23万人，减少9.31万人。
人走了，相应的消费也会减少。第二个参数就是消费方面，2016年，天津市社会消费品零售总额为5635.81亿元，增长7.2%。2017年为5729.67亿元，增速降至1.7%。
我们在梅江韩国街吃饭时，一个朋友告诉我，以前这里的日韩企业很多，现在日韩企业很多都撤到西安、武汉去了，所以烤鸡店也即将倒闭，4月份已经倒闭了两家足疗店，因为天津成本高，收入低，开不下去了。
第三个参数，固定资产投资，2016年，天津市全社会固定资产投资为14629.22亿元，增长12%。2017年为11274.69亿元，增长0.5%。基建、房地产投资下滑都非常明显。
过去这些年，天津经济保持高速增长，与其高增速的固定资产投资密不可分，超前的投资，体现在城市基础设施建设上，如果仅仅从城市风貌看，如机场，车站，道路，绿化等，天津在国内绝对是数一数二。
但投资需要的是钱，这也就是为什么天津的或有负债能达到600%的其中一个原因。
（上图是滨海新区的跨江大桥，已停工）
据天津的金融圈人士告诉我，现在天津很多金融机构已经不愿意贷款给天津的国企和城投公司了，因为他们负债率过高，担心还不起款，特别是渤钢、物产和天房这三大国企。
去年滨海新区挤水分，被全国人民看笑话，滨海新区2016年GDP在经过调整统计口径后，由此前的10002.31亿元降为6654亿，缩水约33.5%。
不过天津统计局表示，滨海新区挤水分，对天津GDP统计没影响。
滨海新区于家堡和响螺湾是最具代表性的商务区，2006年响螺湾商务区开工建设，天津政府雄心勃勃，希望在这里打造成东方曼哈顿，上马39个项目、总计48座摩天大楼。
然而，仅仅热闹了几年后，很多项目陆续出现停工或缓建，如今这里被称为鬼城，很多大楼已经烂尾，商务区人气明显不足，即使是上下班高峰期，马路上行人也不多。
滨海新区人口只有300万，不到天津的20%，但GDP占到了天津的36%，很显然人均GDP是远远高于全天津平均水平的。但滨海新区为什么人气那么弱呢？
我认为有两个因素，一是滨海新区从地理位置上与天津市区隔离的太远，割裂了，类似两个城市，不利于融合，在滨海新区上班，住在老城区，几乎是不太可能的事。
第二，也是最重要的一点，天津市政府没有把重要的资源分流过去，最好的教育、医疗等公共资源都保留在中心城区，大家都不愿意挪窝，天津本地人甚至非常鄙视滨海新区，视之为乡下，外地人如果走了，又怎么能有人气？
滨海新区2015年发生大爆炸后，搬走了很多工厂，让滨海新区经济遭受了一次重创。
天津政府部门的一位人士说，天津也想要腾笼换鸟，但产业转型升级并没有成功，江浙、广东资本不来投资，因为过去十年是最好的投资时机，天津都没有发展起来，滨海新区一堆烂尾楼，现在没有政策优势了，投资环境更差了，所以很多资本宁可跑到成都、西安，武汉去投资，也不来天津。
可以搜索并关注我的微信公众号：樱桃大房子，获取我所有分析和观点；
4
未来的希望
正是因为天津面临着当前的种种困局，很多人对天津的海河英才计划，并不看好。
但我没这么悲观，天津经济应该在今年一季度已经见底了！因为工业污染已经治理完毕，工厂该倒的倒，外企该走的走，剩下的也就稳定了。
从天津统计局的数据来看，1-5月份的各项经济指标，比如规模以上工业增加值，固定资产投资，社会消费品零售总额，已经比1-4月份好转，比一季度当然就更好了。
天津降低落户门槛后，预计将迎来新的曙光！
5月16日人才计划公布，第一天就有30万人申请挤爆了服务器，这一数据，足以反映出背后的潜在落户需求有多大，随后几天都有大批异地人群前往天津。据了解，人才落户也是持续的，目前各个区落户基本都排到了1-2个月之后的号了。
很多人都知道，天津的教育资源得天独厚。
去年天津参加高考的人数仅仅5.7万人，985工程高校的录取率却达到了5.81%，这一数据位居全国第一。
有人评论，很多人去抢天津户口，并不是为了以后能够定居天津，只是想享受户口带来的高等教育福利罢了。
一位来自河北沧州想落户天津的朋友告诉我，他为了孩子落户天津上学了解的很清楚，以前可以“空挂学籍”，但现在天津规定不行，必须要去天津上学。所谓空挂，就是把学籍放到天津的学校，名义上在那上学，实际上在老家，高考时才去天津。如果买到和平区的铁片学区房，从小学开始念，最沾光。
中介告诉我，很多人买了房后，还是会来天津工作，自然就能带动消费，拉动经济。
不管怎么样，只要你想落户在天津参考高考，就必须在天津买房，以前天津落户很难，现在放开落户后，买房需求无疑会增加。
未来的购房需求不会集中爆发，因为新落户的天津人买房入市有个过程，所以5月份的成交量激增后，市场回归常态了，但这个过程预计也不会太久。
二手房价格与新房价格持平后，购房需求将逐渐涌向新房市场，但天津中心城区学区房是最优质的稀缺资源。
来天津落户的六七成是在北京上班但无法落户的人，老公在北京上班，老婆孩子在天津，很常见，在北京赚钱来天津消费，对天津经济肯定有拉动。
天津，在天津人眼里是家乡，在北京人眼里是后院，在河北人眼里是自己的省会 ，在山东、河南部分地区人眼里是高考圣地。
天津凭借着教育资源，未来的常住人口将持续流入，重回正增长，只要有人就有希望，就可以拉动经济增长，所以千万不要对天津过度悲观，天津滨海新区挤水分，天津今年一季度GDP1.9%，可以说是利空出尽了很多。
正如我上文分析的那样，天津政府负债累累，土地再流拍下去日子没法过了，当前的调控状态已是极限。
无论如何，天津再差也是一个老牌直辖市，而且处于津京冀经济圈，北京再吸虹，天津还是能剩点汤喝，瘦死的骆驼比马大，如下图，2017年经济总量排名全国第六。
阿牛说，他手中的房子会一直拿着，现在天津便宜的面粉都快卖完了，剩下的都是贵的，至少拿到2020年再出，因为牛市没有走完，周边城市水涨船高，连西安都两万，相比之下天津并不贵了。
大家可以搜索关注我的微信公众号：樱桃大房子，获取我所有分析和投资建议。
樱桃大房子， 专注研究房地产十年，通过深入研究宏观经济走势，为读者把握房地产涨跌短周期，不唯空，不唯多，只唯实
