作者：卢俊
昨天地产行有个事有点意思，华夏幸福和平安合作了，向平安资管转让5.8亿股公司股份，占总股本19.70%，转让价格为23.655元/股，转让价款共计137.7亿元。
这件事觉得两家人应该算一拍即合，对于平安来说，历来都有入股房企成为第二股东的习惯，通过这种方式，解决了背后庞大资金释放口以及盈利的需求。
而对于华夏幸福来说，也是希望可以通过类似的模式引入大股东，从而使自己的企业正式的“染红”，未来扩张也好营收也好都可以顺顺利利的。
嗯，这是不少人看到的，但是背后的一些小细节我挺想和大家分享的，这和当下这个特殊的时代有着各种穿插的用意。
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首先我们需要看到一点，这一次的合作不是增资，而是华夏幸福直接转让股份，我们知道，如果自己是创业者，公司缺钱，常规做的都是增资啊，这对自己股份的稀释是最小的，那用转让的方式卖股份，等于就是老股东说股份我不要了，直接卖掉套现。
华夏幸福为什么要这么做
这么做的可能性有2个，第一老股东自己不看好华夏幸福了，所以想把自己的股票卖了，第二老股东自己缺钱或者想要套现。
所以在我的层面理解，直接转让和不是增资，里面股东的个人意愿可能会胜与公司战略的原因。
那再来看下华夏幸福套现的137亿元，里面的老股东有谁，王文学（24%）、王彦军（3%）、郭绍增（3%），这些是个人。
企业方的有北京东方银联投资（55%）、廊坊幸福基业（15%），而这两家法人单位都是王文学。
所以从这里面我们可以看到一点微妙的关系。
另外，从平安的态度也可以看出，我们都知道，平安虽然爱做二股东，但是其实股份比例都控制在10%左右。
比如对旭辉就是控制10.27%，碧桂园是9.9%，绿地是10.01%，虽然后面都有增持或者减持，但是大多都是这个比例，很显然这也是平安比较舒服的二股东份额。
但是华夏幸福我们看到，平安拿掉了接近20%，而且拿出的现金也是很多的，所以我们再结合是卖股份而不是融资的字眼，我们或许也可以理解为平安趁着老股东有缺钱的需要，就赶紧低价多买了点。
02
另外有趣的地方是，双方还签订了类似的对赌协议：华夏幸福承诺未来三年净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，转化成数值之后是分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。
如果达不到怎么办，达不到的话，华夏幸福将对平安资管进行现金补偿。
所以这一点对于接盘人平安来说态度已经很明显了：我买你的股票就是指望后面三年开始赚钱的。
这样的对赌协议可以说非常强势，那背后也就说明了华夏幸福的老股东，或者说最大的股东王文学要么看空这家企业，要么真的公司很缺钱现金周转不起来了。
不论哪种信号，对于华夏幸福这家公司来说，总归不是一个特别好的消息。
要知道，华夏幸福可是行业内出了名的利润高不差钱的企业，在现在开发商都只有不到10%的利润率的时候，华夏幸福却可以把这个数值做到60%以上。
既然把这条写进对赌，本质上也就说明可能现在的华夏幸福赚钱没以前那么容易了。
所以没啥大事，内部现金流这么好的公司讲真没必要出让这么多股份。
再加上最近关于华夏幸福的争议也开始浮现，关于孔雀城的项目半价对外销售。
对于我来说，我也不想聊是是非非，后面是我半年前整理的一些关于这家企业的一些资料，一直没发，今天借着可以发出来了，大家看下内部发展的轨迹，或许你会有自己的答案。
03
华夏幸福很多的痕迹，本质上都是在固安工业园这个项目上埋下的，这个项目让这家公司赚足了钱
2002年，华夏幸福与固安县政府签署了60平方公里、期限50年的开发协议。
十年前的固安财政税收6000万元，2012年固安县政府的财政税收是13. 28亿元。通过招商已签约了360家企业。
更为关键的是，到了2006年，固安就开始盈利了，未来的46年固安都会源源不断的给华夏幸福输送利润。
因为这个项目的成功，华夏幸福快速的在全国各地复制。
但是有一些本质，我希望大家可以明白，首先，固安成功恰好踩准了一个趋势。
一个片区能够成熟运营，一定有他成功的地方，固安工业园也是。但是不能忽略的是，固安成熟恰好踩到了一个大趋势：就是北京的一些产业被要求外溢。
在2000-2005年的时候，刚好是政策高压的阶段，这样的周期帮助整个固安快速获取了大量的承接产业的资源。
这是根本
所以不论华夏幸福的产业模式吹的如何厉害，在大势上需要明白这里面的机缘巧合：核心城市的产业需求饱和。
这也是为什么华夏幸福在很长一段时间围着北京建产业，哪怕到了千亿规模这家企业依然是一个区域开发商。
在2017年依然有大量的项目在环京一带开发，因为这个逻辑在北京是成立的。
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但成也环京败也环京
因为局部区域过于集中，2017年受限购影响，华夏幸福的销售增长明显乏力，十强的排名已经下滑到了边缘。
而且环京因为华夏幸福的耕耘，自己把自己的土地价值抬的很高了，华夏幸福内部人员都这么对外说：距离北京半径80公里内都没有什么值得拿的地了，今天才进来的同行，吃的不是骨头，就是残羹冷炙，成本太高。
往外走几乎是本能的选择，但是如今华夏幸福全国范围的扩张，特别是在大量的二线城市周围扩张，这样的前提是否存在就是一个特别大的问号。
南下的一线城市哪怕在上海，周边城市的产业群已经很完善，再在嘉善生造一个是否步子迈的太大。
更可怕的是类似在镇江这样的城市落地产业链，本身的产业容量是否足够也是打问号的。
华夏幸福特别依赖在一线城市周围生造一个产业园的模式，一来可以获得主动权，二来也有足够的利润，三来也能拿到足够多的土地储备。
但是这样的模式，我认为在不少城市都是不成立的。
哪怕是成立的，现在的地方政府也不是往年了，哪有这么容易就把钱送到你口袋里，临时改变主意是常有的事，镇江就是一个标准范例。
据《财经》报道，华夏幸福在江苏镇江完成一级土地整理，拆迁完毕后，镇江市政府告知，他们无法不让本地开发商介入此项目的招拍挂。在竞拍现场，华夏幸福最终超价格预期拿下了被对手们轮番竞价后的土地。而且镇江当地政府以财政紧张为由，拒绝支付给华夏幸福土地整理费用。
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对于华夏幸福，很多人认为他是一家地产公司，这是行业内对他的最大误解。
地产只是这家企业的变现工具，仅此而已。
通过固安项目的开发，华夏幸福已经发现一条更加容易致富的道路：帮政府拆迁、修路、做绿化等其他基础设施建设，土地价值增值已经远远超过预期了。
在这样的背景下，他当然没有欲望做项目开发，或者说没有欲望好好做项目。
华夏幸福的孔雀城项目，应该是我见过为数不多产品品质算极差的开发商了，这也是为什么我从来不会推荐我的朋友去买的核心原因。
当然讲真，他们也不介意，开发孔雀城多数的原因就是完全的土地买卖太难看，所以好歹开发一些华夏幸福自己品牌的住宅。
这也是为什么华夏幸福还会允诺帮落地企业做厂房代建，为企业减少开支，因为本质上这也是提升土地价值的一个重要利器。
通过新建厂房把城市面貌做出来，周边的土地就自然值钱了。
这也是为什么之前坊间传闻环京孔雀城项目愿意半价在卖，因为本质上土地的利润已经足够了，商品房就是现金流，价格下去了套数能够卖上去就可以了。
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其实不少人还不知道，华夏幸福除了产业园区的开发获得利润之外，还有一个神秘的收入来源，就是为政府做园区的招商和服务费用。
大概的标准是这样的。
1、就基础设施、公共服务设施项目的建设，华夏幸福应向政府收取费用，具体包括建设成本和投资收益两部分，投资收益按建设项目的总投资额的15%计算。
2、就产业发展服务，华夏幸福应向政府收取产业发展服务费用。当年产业发展服务费的总额，按照合作域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算。
3、就规划设计、咨询等服务，华夏幸福应向政府收取服务费，该等费用由双方按照成本费用的110%计算。
2017年全年，华夏幸福园区这一块的收入达到296.32亿元，同比上涨66.86%。
而这一块收入，在过去两年快速的增长，这也是为什么华夏幸福利润率会这么高的核心原因，服务费就是典型的轻资产模式，利润自然会高。
这样的模式保证了华夏幸福和地方区域达成深度的捆绑。
固安的发展，华夏幸福投入150亿，地方投入超过200亿，但是不知道这200亿，地方政府都花在哪里了。
当然，这一块更深层次的问题是，对于这么庞大的产业园区开发，企业和政府保持稳定高效的关系是非常重要的，甚至可以说是第一重要原则。
这样的模糊的服务费模式，背后会不会有灰色交易的可能，就不得而知了。
这也为后续发展埋下了一个危机因素。
07
因为利润点高，所以但凡有点野心的操盘手一定会尝试做高杠杆这件事。
华夏幸福的开发，要么不开发，一拿就是大规模的土地，对于这样的开发模式，优势特别多，最大的优势就在于总能够融到资本。
海南为什么最近严格禁止填海，就是因为填海第一不占指标没有成本，第二大规模的填海背后产生了大量的高杠杆借贷，地方财务现金流非常危险。
华夏幸福本质上也有这样的因素。
我们可以看下华夏幸福背后的资本关系，多且密。
再来看下其中一个基金的融资模式。
基本上都是一比四的撬动模式在开发。
说实话，一个园区的前期开发需要大量的投入，而且华夏幸福在招商引资也投入很多，过去能够滚动本质上就是借用了高杠杆。
高杠杆在过去能够成立或许是有高利润在支撑，那现在做不了杠杆用了这样断臂求生的方法，或许我们可以明白为什么一定要这样。
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我们总结下华夏幸福过去能够快发展而且高利润，有几个核心因素缺一不可。
因为开发周期长，所以首先需要非常好的政商关系。第二确实需要前期装入足够的产业，企业需要招商给力，还要承接一线城市产业外溢的红利。第三是项目太大，单靠企业的资金投入不行，所以需要大量募资撬动项目。
固安在五年时间就能够打平，并且后续持续盈利，就是这3点同时做到导致的。
但是如今这些在当下都成为风险，特别是当企业想要做大之后。
在举国基调在去库存去杠杆的背景下，华夏幸福的模式一定会遇到考验，特别是当他依然想要扩张的前提下。
对于一家企业来说，我真心觉得当下已经没有一招鲜吃遍天的可能。
所以这一轮合作在我眼里，大概就是这首歌吧：
拿了我的给我送回来
吃了我的给我吐出来
