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本报记者 王松才
据我爱我家集团研究院统计，2018年上半年，北京住房租赁市场交易量环比2017年下半年下降4.8%，同比2017年上半年上升10.8%。虽然环比降幅不大，但这是2014年上半年以来北京住房交易量半年数据的首次下降，历史上也较为罕见。
交易量下降 租金上涨
交易量环比出现罕见下降的同时，2018年上半年北京住房租赁的月租金均价为4649元/套，环比2017年下半年上涨7.3%，同比2017年上半年上涨3.8%。
从历史数据来看，北京的住房平均租金水平整体上是不断提升的，从2014年下半年到2016年上半年，北京的半年租金环比涨幅分别为0.9%、4.7%、7.2%、5.1%。以此衡量，2017年北京住房租金的下滑属于特殊情况，2018年重回上行轨道反而符合历史规律。
据我爱我家集团研究院统计，2018年6月北京住房租赁交易量环比5月增长了1%，同比2017年6月增长了3.1%。月租金均价为4764元/套，环比5月上涨了4.2%，同比2017年6月上涨了8%。
6月、7月历来是北京的暑期租赁旺季，毕业留京毕业生带来的巨大需求基本上肯定能带来租赁交易量的增长和租金价格的上涨。因此，2018年6月的量价齐涨与过往的6月市场形势一致，符合北京住房租赁市场的历史规律。
交易量下滑起因常住人口下降
我爱我家集团研究院院长胡景晖分析表示，2018年上半年北京住房租赁市场虽是量降价涨，但其波动幅度并不大，月度上则延续着过往的淡旺季规律，市场整体表现较为正常，并没有大的异动。
首先，北京常住人口出现了下降，租赁交易量下滑并不意外。
目前，北京已明确要求将常住人口规模控制在2300万以内，后期也要稳定在这一水平。因此，2017年北京各区都对人口进行了疏解清理，到2017年末，全市常住人口2170.7万，比上年末减少2.2万，为2000年以来首次出现负增长；常住外来人口则为794.3万，2016年、2017年已经两连降。所以，由于人口的增长势头不再，2018年上半年北京的住房租赁交易量也受到了影响。
不过，目前北京的常住人口为2170万，规划要求则是控制在2300万以内。所以北京的人口增长还是存在一定空间的，未来的租赁交易量还有继续增长的机会。
其次，北京的住房租金上涨更多的还是源自于市场本身的发展规律。
租金价格与人们的收入水平、国家的物价水平相关，随着经济的发展，收入水平的提高，北京的住房租金水平本身每年都有一定的上涨，2013年以前，北京每年的住房租金上涨都超过10%，之后几年涨幅虽收窄到了个位数，但租金上涨的趋势不变。春节后及暑期毕业季历来都是北京的住房租赁旺季，租金上涨是必然，加上两个旺季之间相隔时间较短，所以上半年租金的整体上涨并不意外。
再者，由于人口清理和人口外移，2017年北京的住房租赁人群整体上是在向更为便宜的远郊区县转移的，这导致了2017年平均租金价格的下滑。所以，市场相对稳定的2018年在租金上的上涨颇为正常。
随着人们的收入水平提高，随着租赁人群向90后的转移，收入的允许和对个性自由的追求让租客对租住品质的要求不断提高，他们愿意为租房付出的、可以为租房付出的租金本就是在增加的。上半年长租公寓交易量增长、90后占比超过三成、三居室占比达到新高的数据就是佐证。
在“租购并举”战略的规划下，全国的住房租赁行业欣欣向荣，长租公寓品牌犹如雨后春笋，规模化机构快速发展，整个住房租赁市场的硬件配套、软件服务等各个方面都在不断提升，其租金自然相应增长。
胡景晖认为，如今，租赁市场已经成为国家房地产市场的重要组成部分，租金水平也进入了国家政策的关注视野。不过，与房价不同的是，租金价格对供求关系非常敏感，调控租金只需在供给上有所动作便会有相应的效果，北京明确提出2018年供应200公顷的集体土地租赁住房用地就是这样的政策。相信在市场与政策的共同作用下，未来北京的住房租赁市场仍将健康平稳地发展。
