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来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）； 作者：樱桃
外地很多朋友经常过一段时间就会问我深圳楼市怎么样了，因为自从深圳08年暴跌、2015年暴涨都是先于全国反映市场走向后，大家都把深圳当做了全国楼市的风向标，深圳涨全国跟涨，深圳跌全国才有希望跟跌。
深圳有特殊性，因为人多地少，房价的坚挺，恐怕不是大部分城市都能比的上，但深圳的有些现象，其他城市可以借鉴，比如区域的分化。
今天深圳贝壳研究院和乐有家研究中心都出品了《2018年上半年深圳二手房大数据 》，综合他们的报告，我总结下深圳上半年楼市行情。
自从2016年10月调控以来，深圳逐渐消化了政策影响，市场对政策产生了免疫力，新房因为限价，引发市场对好地段的房子疯狂打新，二手房在调控中依然缓慢上行，但最近半年来出现分化，核心区域房价还在涨，偏远区域房价稳中有小跌，深圳当前面临的依然是难以解决的供需矛盾。
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新房半年跌了147元
据乐有家研究中心监测，2018年上半年深圳批准预售11545套住宅，共成交12804套，同比增加21.9%，套均价格为545万元/套，整体依然是供不应求的状态。
而深圳的库存还一直在下降，截止到2018年6月30日，深圳一手住宅库存面积为266.25万平米 ，相较2017年年底减少了21%。
2018年上半年，新房住宅成交均价54160元/平方米，半年跌了147元/平方米。
如果要从调控算起，深圳新房已经成功实现了21个月下跌，大概降了2700元/平米，技术手段自不用明说。
限价也是真的，所以才出现了“5000万蹲墙角，200万排队淋雨的奇观”。
地段好，价格倒挂的新盘，买到就赚到，引发深圳人疯狂打新，最典型的招商双玺，要500万认筹金，近900个人认购167套房，华润城三期200万认筹金，引发五千多人摇七百多套房。
但偏远地段，比如盐田、龙岗、坪山地区，销售就很缓慢，我经常能接到中介电话轰炸，催我去看房，明显是冷暖有别。
这在其他城市也一样，楼市调控下，需求有限，中心区房价七八九万，与郊区房价四五六万，哪里更增值保值，立见高下，好楼盘分流了有限的需求后，差的楼盘就不好卖了。
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二手房小幅上涨
据深圳贝壳研究院统计，2018 年上半年二手房成交 38113 套、二手住宅 33704 套，同比分别增长 15.1%、16.2%。
一是 2016 年10月“深八条”调控一年多，政策逐步被消化；二是近一年房价较为稳定，2017 年四季度开始首次、换房、改善类刚需入市增加。
2018 年上半年二手住宅成交均价为57297元/平方米，环比上涨 2.2%，同比上涨 5.4%。
相比头几年幅度可谓十分平稳，主要是 2016 年底的调控作用显著，房价快速上涨的势头已经被控制，市场购买行为理性。
不过价格依然呈现稳中有升的趋势，主要当前二手房交易成本相比头几年增加，比如“卖了再买”首付成数、税费金额增加（三价合一后），一些业主存在惜售，导致市场供需矛盾扩大，优质房源存在一定的涨价。
从上图可以看出，深圳在2016 年 10 月“深八条”等系列 调控后，价格仍在波动中上行，如果单月来看，从调控的最低点2016年11月48840元/平米，已经反弹涨到了2018年6月的59531元/平米，一年半的调控，二手房价格上涨超过1万元/平米，但具体到片区，有些不均匀，有的保持平稳，有的片区只是小涨10%，而豪宅上涨20-30%拉升了均价。
今年3月底出台的‘三价合一’政策，属于较大的利空，房价出现一定的回落，但随后很快就消化了，房价再次小幅上升。
从各区成交价来看，很明显宝安、福田、南山、龙华依然是最活跃的区域，而盐田、龙岗价格环比都在跌，说明市场成交很不活跃，这跟新房市场的反应是一样的。
上半年二手住宅套均成交面积、总价中位数双双回落。一是持续在严厉调控之下，首次、普通换房等刚需主导市场，更多的倾向面积小、总价低的房源；二是“三价合一”后购买成本增加，而“普宅线”内物业影响比较小，成交有一定扩大。
也足见大家越来越买不起大面积的房子了，而总价的天花板，似乎到顶了，中位数难以超过350万。
从这个图里面应征了我之前说过的一个现象，就是出现两级分化，中低价位、豪宅物业增加，中端物业反而缩减，不过变化不是很大。200-300万的物业成交量增加，比较多的集中在盐田、罗湖、龙岗，总价低上车容易，而500-1000 万元占比，较去年出现了小幅缩减，整体缩减1.7%，这部分主要是80后的改善型需求，很多已经改完了，暂时是改不起了，未来需要新的置业者，1000 万元以上微小扩大，有钱的接着买。
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供需矛盾
然而，深圳最大的问题就是，人口的持续流入，造成供需矛盾一直难以解决，旧的需求消耗完了，新的需求又冒出来了。
特别是经过这一轮普涨后，很多二线城市的房价跟深圳差距越来越小，反而凸显了深圳的价值，而深圳落户门槛又低，导致很多人想转户口来投资深圳。
从上图来看，2017年下半年以来的客房比反而一直在上升，业主惜售，放盘意愿减弱，市场供需矛盾扩大，特别是今年利率上浮，交易税费增加，业主反而不想放盘了。
最为直观的是置业者买房决策比业主更短，具体到今年上半年，买卖双方成交周期呈现缩减，置业者平均是 38 天，业主平均是 103 天，差距非常大。
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居民杠杆
深圳人很会利用杠杆买房，对于绝大多数的深圳购房者来说，“能贷款就贷款”、“能贷多少就贷多少”。他们甚至认为，适当的月供压力是自己的奋斗动力，不可或缺。
从 2010-2018 年上半年看，贷款购房的比例逐年提升，目前为 93%。
但是在去杠杆的背景下，2017-2018 年贷款成数相比 2015-2016 年则明显的下降。
2018 年上半年平均贷款为六成，平均贷款金额 231 万，与去年持平，比 2016 年底。
上半年平均月供相比 2016-2017年有小幅增加，主要因为房贷利率上浮所致，65%的人月供在5000-15000元之间。
乐有家研究中心对2018年上半年深圳二手住宅购房者进行了相关分析，数据显示，刚需置业群体占72%，其次为改善置业，投资客约占11%，整体比例较为健康。
已婚购房者仍然是楼市的主要购买力，占比达75%。单身人士占到20%，比例较2017年全年再度提升。
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市场预测
贝壳研究院认为，深圳今年下半年成交量将稳中有升。
首先，市场对政策的“免疫力”在提升。2016 年底“深八条”一年有余，市场已经接受或消化了政策初期的调整，2018 年的“三价合一”与房贷利率上浮影响的周期较短，目前仅对部分置业者与物业影响较大。
其次，置业需求、后市潜在需求总量在提升，2018 年上半年成交可以说表现“不错”，新增需求稳步增长，并且达到一个“小高点”，为下半年市场发展提供了支撑。
第三，上半年市场表现优于去年同期，性价比高的二手房、优质新房项目，均获得了置业者的青睐，去化迅速，因此市场预期在逐步的提升。
但是，在调控不放松的情况下，市场分化继续存在，一些没有卖点、报价过高、价格高于同等地段新房的二手房成交难度变大，甚至可能是无人问津。所以，预计下半年整体的成交量稳步向上，但也存在分化。
而贝壳研究院认为，下半年的成交价会延续小幅波动上行。
首先，价格与成交量同步发展，过去两年深圳二手房价也产生了一些波动，不过并未出现连续的下跌趋势，调控初期市场产生观望，成交量急落，业主心理价位松动，但是成交量稳定后价格“由稳转升”。
其次，2018 年上半年由于置业门槛和置业成本提高，业主惜售增加，供需矛盾扩大（客房比超过 3），比如“三价合一”后一些区域“普通住宅”供不应求。
第三，市场已经走过去年的“低温行情”，存在局部活跃和阶段性活跃，令到市场信心提振，业主心理价位变强，挂牌价格持续向上。虽然市场整体供需矛盾扩大，业主价位坚挺，但是置业者也没有恐慌追高买入，买卖双方存在博弈。
我觉得是这样，对于刚需而言，目前处于调控期，因为限价，是买新房的时机，有价格差的楼盘你可能买不到，那就买其他的新盘，同样价格的房子，买新房也比二手房划算，毕竟新房更保值增值，当然没得选择再选二手次新房，坚决远离老破小。
比如深圳今天龙华金亨利开始认筹，200万认筹金，被人喷的一无是处，因为搭板的问题，很多人认为存在风险，但风险和收益是成正比的，存在2万的价格差，我觉得对于刚需而言，完全可以闭着眼睛买，学位是确定的，搭板嘛，因为是内搭，迟早的事，一两百万的价差，你上班去哪里赚这钱啊，折腾点花点精力难道不值得吗？值不值，明天看看认筹的人数有多少就知道啦，160套房子，只要上500人认筹，就说明喷归喷，购房者内心是认可的。
