导读
规模为王，群雄毕至。一众房地产“虎狼之群”内有一只“骆驼”异军突起。
李惠聪 /编辑
万江奔流。规模一度要成为当前房企发展的精神宗教——因为企业要不做大，要不出局。
2018年，在快周转魔棒挥舞下，头部房企人人恨不能自己成为一台发展“永动机”。
其间，沉沦者众，黑马亦不少。起家常州小城的新城控股（下称“新城”，601155.SH）成为今年上半年一匹最为出挑的黑马。
参照克而瑞研究中心、亿翰智库等多家相关机构排名，2018上半年，原先位列在约13名左右的新城一举挤掉了诸位悍将，跃升入2018年上半年品牌房企销售额前十名！
按照克而瑞数据，新城2018年上半年销售金额达到971.6亿元，对应销售面积770.9万平方米，双双位列行业第8位。
新城何以异军突起？
在其董事长王振华看来，一切的风起云蒸，不过是累足成步。
△ 新城控股董事长王振华
王振华在上海接受新地产财经采访时说：“新城有执着的决心和信心，我们倡导‘骆驼精神’，把它作为新城的图腾。”新城不是黑马，新城是骆驼！
“什么是骆驼精神？大家都知道骆驼有耐力，有决心，坚持朝着一个方向，而且有组织有纪律地前行，它一定会达到自己心中的目标。新城人就是一群骆驼、一支驼队；新城25年的发展之路就是一条驼行之路。”
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从湾里新村出发
新城的故事得从常州郊区说起。
1993年，国内房地产市场尚在起步阶段，王振华敏锐地意识到这是民营房地产企业的机会，豪情满怀的王振华和几个好友便甩开膀子扎根乡镇做开发。
新城选择了“以农村包围城市”。据新城的老人回忆，那时的新城只有五个人，百余万资金，随着开发深入，一栋楼，两栋楼，再五栋楼，完成了第一个项目湾里新村。
1998年，新城正式进入常州市区，两三年时间，新城便成为了常州市的Top1。
“我们团队在逐步扩大，资金实力逐步增强，所以快速成长。当时房地产的销售总体来说还是比较好，回笼资金比较方便。回笼资金以后再拿地，我们是周转速度比较快的企业”，王振华回忆说。
2001年，新城借壳江苏五菱B股上市，是江苏省最早上市的房地产公司之一。
爬上的山越高，人的视野就愈加开阔。2009年新城将公司管理总部搬迁到上海。这也意味着从战略层面上，由原来常州地区发展辐射到沪宁线，并走向全国化，实施“1+3”布局战略——以上海为中枢、长三角为核心，向珠三角、环渤海和中西部发展。
2012年，新城控股上级公司新城发展在香港上市，2015年新城控股B股转A股上市，成为首家成功实现B转A的民营房企。
尤其是2015年开始，新城像坐上了筋斗云，实现每年的业绩翻番。据公司财报显示，2015年新城的销售业绩只有319亿元，2016年便达到650亿元销售业绩，在2017年，新城进入了千亿俱乐部，实现1265亿元的销售。而在今年上半年，新城迎来25周年庆前夕（到司庆当天，已经是千亿），用半年的时间创下了971 .6亿元的佳绩。
王振华向新地产财经陈述新城的成功之道：
其一：公司的每一次突破发展，都抓住了市场变化和行业分化的关键点。
其二：清晰的战略和业务布局，“1+3”全国化发展，推动了企业整体规模的快速发展。
其三：“住宅+商业”双轮驱动战略，塑造了新城核心能力，形成了竞争优势。
其四：骆驼精神、奋斗者文化，推动企业持续前进、不断超越。
其五：有一支在创业实践和市场磨练中成长起来的富有战斗力的团队。
值得一提的是，在地产圈内，新城的高管团队被誉为行业中最稳健的经营管理团队之一，平均司龄达到10年以上，有一大批高管服务公司达到15年以上。近年来，又引进了一批优秀职业经理人。
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精准“1441”踏点
王振华：未来3-5年三四线城市仍有好机会
近些年，新城的快速崛起得益于二三线城市楼市的上升。
据了解，现今新城的土地储备的比例一线城市大概在10%，二线城市40%，三线城市40%，四线城市10%，形成了“1441”布局。
而受益于二三线楼市的上升，新城的业绩实现连年翻番。
谈及为何新城选择“1441”布局，王振华有自己的判断。
王振华分析道，“一二线受调控后，需求便挤压至三四线城市，从上半年的数据来看一二线城市实际上总量是平的，东部城市一二线城市是减少的，但是西部城市二线城市是增加的。三四线城市，是增长的。”
“另外，关于三四线城市，政府提出要就地城镇化，发展小城镇，就近吸引人口就业，把村里面的老房子拆了，建到一起，大家聚集在一起，建到乡里去，这样乡就越做越大，现在的乡，基本上是一个乡有10-15万人口，甚至到20万人口。所以我认为在小城镇建设上面未来也是一个很好的方向，会有很大的红利。”王振华说道。
接下来，王振华认为，新城在四线城市占比还可以适当提高。
在他看来，现在农村，男方结婚，女方提出你要在县城有一套房，而且必须配辆车，因此为行业提供了大量机会；此外，以省内人口流动发展来看，由于文化原因，好多年青人还是愿意在三四线城市落户，这是未来大趋势。
“三四线城市的红利还是会有一段时间，未来3-5年都有好的发展机会。”这是王振华的判断。
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三四线城市的“商业之王”
吾悦广场是新城商业的旗舰品牌。
事实上，新城业绩快速增长背后，除在住宅板块准确踏点外，商业地产的良好表现也成企业发展的一大助力。
据了解，不同于大多数房企，新城是地产行业内少有的将商业与住宅置于一样重要地位的房企。在2017年整体销售额构成中，新城住宅开发事业部销售额与商业开发事业部销售额（主要为商业综合体中的可售住宅和少量小商铺）所占比例约为7:3。
吾悦广场品牌创立于2012年，经过多年运营，已在全国范围内形成一定的市场影响力。当前，新城共有75座吾悦广场在建或开业。
数据显示，新城在三四线城市的商业综合体项目，基本上在50万平方米的建筑面积，分为自持与销售两大部分，其中可售面积大概在30多到40万方，持有商业大概在10万方左右。
为何在三线城市大举发力商业地产？王振华解释，在三四线城市，一般一个购物中心的成本大概是7~8亿元，假如在一二线城市，成本会在15-20亿，因为土地价格很高。
王振华透露，新城做一个商业项目之前，首先会分析地块到底有多少可销售面积，能否覆盖持有商业所需现金流，这是首要指标。
其次，租金收入是另一个重要考核因素，一个项目十年的平均回报要在10%以上，企业才能够拿这个项目。三四线城市的投资模型会做的更高，会在12%；一二线城市会做到10%以上。
在国内，无论是大悦城还是万达广场等传统商业地产强者，对三线城市都不“感冒”，少了很多竞争对手，可以为新城成为三线城市商业之王腾挪出了具大空间。
据了解，目前新城控股商业管理事业部已有4000人的招商、运营管理团队，显示出新城打造商业运营金字招牌的决心。
王振华认为，新城这两年快速发展得益于战略上坚持“住宅+商业”双轮驱动，形成了自己住宅商业并行发展的比较优势。“商住协同，也使得新城在土地获取上具有优势。”王振华对新地产财经表示。
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Top8只是下一场盛宴的起点
房地产下半场，转型多元化扩张成为行业关键词。
据公开资料显示，目前新城已经进入养老、儿童乐园、电影院线、物业等多元化领域。
据新城提供的资料显示，当前企业全面进军儿童体验式购物业态，自主研发了中国新一代儿童游乐品牌“多奇妙世界”；并创建主题式影院“星轶影院”，已开业20座，到今年年底这一数字将达到40座。
新城创办创业孵化器“星翼空间”，为年轻的创业型公司提供创业孵化基地；此外，公司亦涉足地产金融及养老地产，打造“新城金融”和“金东方”相关的养老产业。
此外，为推进高周转与标准化，并在建筑技术上持续保持领先地位，新城打造住宅产业基地，装配率达到98.5%，其主体公司威信广厦模块住宅工业有限公司也成为首批获得认定的国家装配式建筑产业基地。
据了解，未来，新城还将把触角延伸至康养、教育、长租等多个领域，在巩固主业优势的同时，持续进行多元化突破。
△ 新城控股董事长王振华为新城25周年庆致辞
△新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷在新城25周年发表演讲
2018年七月七日，新城迎来25周年。
迈过从百亿到千亿目标的新城人正摩拳擦掌。
在司庆活动上，王振华也提出了新的目标：“朝向早日进入世界五百强的目标挺进，打造奋斗的新城、创新的新城和不断发展的新城，让新城成为基业长青、持续百年的企业，成为承担社会责任的榜样，成为奋斗型人才的乐园，成为行业的标杆，屹立于世界优秀企业之林！”
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