作者：卢俊
最近我在上海置换了一套房子。
所谓置换，就是卖了一套，然后又买了一套，然后这个卖出买进的过程，真正意义上感受到了上海楼市的近况，今天不用什么大数据，仅仅和大家说说交易过程中的感受。
因为真正作为个体切入到市场里，楼市给我的反馈，超乎我的想象。
01
说实话我买的房子，寻觅的这个小区已经超过半年的时间了，几乎我对这样的产品已经有心理预期，只是奈何项目品相比较好，房东挂牌的房子特别少，仅有的几套也都是待价而沽并没有真正想要成交的意思。
对我来说，我无非就是等，有合适的就可以立刻入手。
幸运的是，5月份，小区出来一套品相极高的二手房，低于小区均价60万，且很满足我的自住需求。
基本上挂牌的价格已经是我可以接受的单价。我是带着定金去的，没什么问题就是落定成交了。
当然，出于谈判我依然尝试着还一个价格，我又再压了40万，这对我来说只是谈判的策略，不论房东什么反馈我都选择接受。
出乎意外的是，房东很快答应了我的要求，只是希望首付款可以更快的给到，说实话买卖房子这么多次，这么爽快的房东本质上还是非常少见的，我惊讶房东的态度但是更加好奇是什么样的楼市让房东有这样的心态。
中介给的观点是房东也看好了下家房子所以比较爽快，但是这个困惑真正解决是来自我把自己的房子挂牌之后。
你知道的，既然我看好了房子，所以对于自己的房子，一定是挂一个合理价格诚意对外销售，所以也在链家上挂了一个市场客观的价格，也同样预留好了房客还价的空间，后面我就等着成交了。
根据我过去买房的经验，一般挂牌的第一周是最热闹的时候，这跟一手房开盘一样，一开始的来人基本决定了市场的态度。
我自信这个价格合理且产品有竞争力，但是奇怪的是，来客量比想象中的少，且大家都处于纠结的态度，并没有表达明显的购买意向。
仅有一两个出价的，都报了一个非常离谱的价格，谈判也没有顺利的进行下去。
当然，按照我过去的习惯，如果没人买那就等一阵子吧，让市场看到我们没有降价的意愿，总有一两个人等不住会来买的。
这也是我过去的经验，后面我也选择等待。
更加离奇的是，经过2个月，客户就真的就没有来了，市场就像真空了一样，来客量几乎就没有，对于房子这个东西，好像完全没有想象中的需求。
02
后面我找了一个周末，我找到了链家这个区域的区域长，认真聊了下这个情况。
当他看到我的第一眼，脸上也同样充满了各种无奈，他和我说着最近半年市场上海二手房市场发生的一些事情。
有一个房东，已经看好了下家的房子，付了50万的定金，不曾想自己的房子怎么都卖不出去，已经降价70万，但是接盘人还是没有，现在的他，已经选择违约50万，楼市的冷超过他的预期。
一套250万的房子，最后选择200万出，这样总价的房子最后选择这样的方式断臂出货。
一个小区几套房子，只有选择降价的才能卖掉，然而微妙的是，一旦一个降价了，后面其他二手房都会降价，像往年一样待价而沽的情况现在越来越少。
房客的看房周期越来越长，没人相信今天不买明天就涨的情况。
中介的案例加上我的个人感受，恍然间感觉上海楼市正在经历不一样的周期，到底发生了什么。
03
这些情景或许可以理解为市场的突然预冷，但是某种情况下也或许是厚积薄发的效果。
1、市场上的需求真的感觉被抽干了一样
如今的上海，也不知道为什么，需求好像完全没有了。
需求是否充沛，本质上看的是底层托底的那部分，本来上海最强的底层刚需是外来人口，但是如今的限购政策，几乎把外来人全部排在门口外面了，能进来的已经非常少的。
政策落地之前就是一个非常精密的测算，满足5年连续纳税加已婚状态的，几乎就是让80%的上海外地人不能买房，这是第一。
第二，具备购买资格的外地人，也并没有想象中的有钱，或者换句话来说去年2年的上海楼市涨幅已经让这群在上海奋斗的年轻人彻底的买不起的房子。
如今仅有的一些具备购买资格且也有能力买房的人，都是需要把老家的房子卖了然后加上父母的资助在上海凑个首付，所以你可以想象有多艰难。
而对于上海本地人来说，目前在市场上依然寻觅房子的，大部分都是置换，什么意思，就是自己本来没钱，只有把自己的老房子卖了才有钱去买新房子。
所以他们的购买力依然是基于房子卖了之后才能买，如果卖不掉那么他们就持续在市场上观望，不是不想买，而是同样的也没钱买。
纸上富贵这个词也真正的降临到了不少上海土著身上
所以如今的上海楼市就呈现这样的恶性循环，市场需求少，仅有的几个想买房的人又要等到自己把自己的房子卖了才有购买资格，但是卖房的时候又看到市场需求少，所以就进入这样的恶性循环，僵持也就这样形成了。
后面我问中介，那现在如果置换的话，周期会大概要多久，他给我的答案是：快的话半年，现在拉长到一年也没什么意外。
我曾经写过，上海楼市如果要冷，只要把交易周期拉长就可以控制资金的涌入，过去政策大量的在贷款啊审核上尝试拉长周期都没有很好的奏效，如今的楼市真正意义上的将楼市打入冰点。
2、一手房的成交是压弯二手市场的最后一根稻草
我之前和大家分析过，这么多年过去了，上海的楼市一直处于高位盘整的阶段，什么意思，就是哪怕楼市不好了，房东和开发商一般都会选择等待，房子索性不卖了等到行情好的时候再卖。
一手房如此，二手房因为大家都自住为主也更是如此。
但是如今的上海二手房为什么发生了改变，那是因为现在的上海地产的一手房实施的是政策指导价。
什么意思，价格都是预售证发放的时候强行压低的，远低于周边的二手房。
当然，很多人说，价格低了之后大家都哄抢啊，一般房客都买不到房子啊，这可能是典型的认知偏差，我们日常都被舆论关注的是什么翠湖啊前滩啊这种热点盘，但是还有大量的一手房在今年疯狂出盘，而且蓄客效果并没有想象中的好。
这个不好并非大家不想买，理由还是那个，要么没有资格，要么想买就必须置换，资金回笼周期比想象中的要久。
不瞒各位说，现在的一手，不少项目，哪怕一直在说的成本价出售或者低于周边二手房，但是蓄客效果依然不好，日常我们看到推送广告里说的人头涌动，背后都是销售员在狂发短信在询问：要不要再来看看？
所以目前的一手项目这样特殊的存在，就在楼市里产生一个非常微妙的感觉：
卖得好的一手，最快程度的吸干了周边的需求，区域内的二手房询问的就更少了，卖的不好的一手，价格给到区域的二手一个极强暗示，房客会直接拿着价格作为对标：你卖不卖，不卖我就去买一手了。
如今的二手市场，就这样被一手房打乱了节奏，然后你也知道，二手市场总会遇到几个急需用钱或者有急事的，他们面对的选择没有太多，只有降价卖。
而这样的降价，就像蝴蝶效应一样在周边干扰着大量的准备卖房的房东，我们都知道，一手房过去还有所谓的抱团取暖，而二手作为一个单独的个体如今面对都是焦虑和恐慌。
3、中介把这个水弄的更浑了
二手的另外一种现状，就是信息极其的不对称，一手房还有各种成交数据各种自媒体，但是二手房没有，不论是房东还是房客，所有的信息几乎都是来自中介这个载体。
而对于中介来说，公正客观不是他们的职责，他们需要做的就是如何尽可能在仅有的几套成交落入自己的口袋。
所以制造恐慌是他们潜意识里会做的选择，因为只要对方恐慌了焦虑了，才会更加依赖面前这位中介人员。
过去楼市好的时候，因为房源稀缺所以中介一般对房东很好，类似恐慌情绪都是对房客释放，说一些类似赶紧买啊，不买这套又没了房价马上涨了。
但是现在市场不好了，当他们看到市场上真正能买房的没几个人的时候，他们一定希望能够抓住客户，所以他们对房客说的话就是：你跟着我买吧，我有信心帮你把这套房子价格谈的更低。
怎么谈的更低呢，就是把过去对房客的话术现在转过来对房东，说些类似：可以卖了，再不卖这个房客就去买其他房子了，你这套不知道什么时候才能卖掉。
其实你很难评判中介是否有职业道德，利益决定出口，对于一个中介来说一年都成交不了2套房子，他当然希望当下可以有更快的成交。
客观的说，制造谣言和恐慌对于中介来说是最大的利益获得者，所以这样的载体存在将二手房市场弄的更浑了。
所以如今的二手房市场就是，能卖能成交的，都是降价卖的，你可以选择等，但是如果你想卖房，那就必须降价。
4、客户愿意等以及客户也真的觉得房价不会很快涨
首先，这里说的不是说房价真实走势如何，当你真的扎根在二手市场里的时候，你会发现市场上买房的不是什么睿智专家或者富豪阶层，那些持币买房的，都是各种非常普通的阿姨大妈或者各种小白。
我甚至和朋友说：怎么现在的有钱人和5年前的不太一样。
这其实也是这两年的楼市浮沉造成的。这两年的楼市暴涨让大量的地方土著拥有了庞大的家庭资产，但是这样的资产提升并没有提升客户的心智认知，他们对于市场的态度依然是来自各种感官的感受。
所以现在的他们，真的觉得上海楼市已经冷了，而且房价也不会再涨了，他们更加愿意选择等待。
对于买房人来说，也没那么焦虑了，因为大多都是置换，如果没看到合适的，那无非就不买了，自己的房子也不卖了。
而如今各种政策态度，也在呈现这样的姿态，表态对于房地产的控制一如既往，而且可能会更严。
政策的态度已经表达很清楚了，市场客户也以此作为未来自己买房的态度。
04
后来，我也顺利的卖出了自己的房子，一样的降价30万卖掉的，比我预期的要低，但是我接受这样的结果。
过程中的曲折我就不说了，如果我要给一些如今在市场上淘房子的客户，不论你是买房还是卖房，一点意见就是。
1、时间比任何都重要，不要判断后市，说实话我自己都看不懂更别说普通百姓了，能够尽早交易的话，牺牲合适的利益也没有关系。
2、目前能卖的房子都是降价卖得，如果你要买房砍价一定是有效的。
3、如果你真的想快点卖房，挂牌的时候最好把价格的诚意放出来，如果你选择先吊着慢慢卖，然后一点点降，可能最后价格会跌破你的心理预期。
4、买房的人，现在关键是判断好自己的付款条件和时间，这个可能是现在最好的谈判筹码。
5、不论是买房还是卖房，最好选链家，倒不是给他打广告，这是目前中介行当整体保持职业操守的中介载体了，信息不对称的行当里，时间比什么都贵的行当里，靠谱很重要。
大概是这些建议吧，当我真正置换好房子，现在再来回头看如今的这次决定的时候，很显然我依然觉得我淘到了一套好房子，当然我也觉得我自己的房子卖的便宜了，但是我依然觉得我自己做了一个好的决定，因为我在这个周期里，换到了更好的房子，资产升级也好居住改善也好，我在这样的淡市里完成了自己的居住升级。
说实话，在这样的市场里做决策总比在每天房价提价的市场里做要更好，不论是房东还是房客，都是如此。
而当我回过头来看现在这一轮趋势的时候，我自己也问自己大概还会持续多久，我给自己的答案是，现在很难，下半年预期会更难，明年或许比今年下半年还要难。
因为现在的市场，我看不到任何有出利好的趋势，维稳是最乐观的态度，对于个体来说，时间是最宝贵的。
05
现在的市场，到底怎么来形容呢，我觉得有个例子挺贴切的。
今天，小米要挂牌敲钟了，过去的2个月，小米的估值从预期的2000亿美元，下滑到1000亿，继而是700亿、600亿，雷军有点赌气的说：“我也不想开价了，你们随便开吧，总不至于连550亿都不值吧。”
而实际的IPO发行价是17港元，对应的估值543亿美元。
这个估值，仅仅比2014年的450亿美元融资估值高出93亿美金。
在如今这个时代里，不论是庞然大物的产业体还是买卖房产的个体，大家对钱的感知态度都是惊人的一致的。
时间，时间，时间，重要的事情说三万遍也不为过，楼市不论是在转型还是关仓，未来一切都变得未知，楼市背后发生了什么我来不及说了，但是在发生之前做出你的决定或许是最明智的选择。
如果你想要在当下这个阶段尝试逃脱或者变化，一切都是时间。
