2018年金融监管延续趋严态势，房企融资渠道持续收紧。据同策研究院监测，2018年6月，40家典型上市房企融资金额折合人民币共计506.85亿元，本月融资总额虽有小幅回温，但依然处于低位运行。同策研究院首席分析师张宏伟指出，房企融资渠道越来越窄，境外发债难、监管趋严，使得融资情况不容乐观。
在监管层对房企发债资金用途监管升级的背景下，房企发债中止或推迟的情况明显增多。根据蓝鲸房产不完全统计，6月以来包括融侨集团、保利置业（00119.hk）、金融街（000402.sz）、天房瑞城、云南城投（600239.sh）、泰禾集团（000732.sz）融资产品纷纷遭到中止。
此外，伴随着国内外融资渠道收紧，房企市场化融资渠道的融资成本有所提高，其中，融资成本最高的是阳光城(000671.sz)，其于2018年6月7日发行的10亿元“2018年度第一期中期票据（永续中票）”，利率为8%。这也是本月以来永续票据再度流入房地产的特殊案例。
融侨、保利等6家房企发债遭中止
今年以来，国内频频收紧融资渠道。银监会严禁资金违规流入房地产、“资管新规”落地打破刚性兑付、信托资金也无法违规进入楼市之后，6月底，发改委下发《通知》规范房企境外发债，再度加剧房企融资难度。
根据同策研究院监测，2018年6月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计506.85亿元，环比5月增加12.34%。从走势来看，40家监测房企的融资金额在2018年5月骤降，6月融资总额虽有小幅回温，但依然处于低位运行。
同策咨询研究院研究员陈朦朦认为，房企资金将面临严峻考验，境内外融资难度均加大，同时各类融资方式占比也发生了巨大变化。
数据显示，6月房企发行债权融资总额达499.75亿元，占融资总额的98.60%，环比上升11.05%。其中，公司债融资总额为187.57亿元，环比增加221.48%，融资总额占比36.97%，位居第一。值得注意的是，虽然发行公司债的融资金额较上月大幅上升，但多为已过审公司发行第二期、第三期公司债券，实际新增发债金额并不乐观。
随着监管层对房企发债资金用途监管升级，多家房企公司债被中止审核。海通证券报告显示，2018年截止到6月8日，房企公司债通过发审会共24家，发债总额为1125亿元。而中止次数则达到21次，其中，碧桂园（02007.hk）、花样年（01777.hk）、美的置业、广东珠江中止两次，中止金额1510亿元，中止金额已经远超通过金额。
据蓝鲸房产不完全统计，6月份，包括融侨集团、保利置业、金融街、天房瑞城、云南城投、泰禾集团融资产品纷纷被中止。6月22日，融侨集团拟发行25.1亿元的一笔商业资产支持证券ABS计划状态变更为“中止”；6月19日，保利置业的一项额度为15.14亿元的购房尾款ABS中止；6月15日，金融街拟发行的50亿元公司债券被中止；6月15日，天津天房瑞诚的一笔9.98亿限价房委托贷款债权ABS出现中止；6月13日，云南城投拟发行25亿公司债显示中止；6月11日，泰禾集团的70亿再融资非公开融资计划中止审查。
安居客首席分析师张波对蓝鲸房产分析表示，2018年上半年房地产行业总体融资环境趋严，除了对银行本身加强住房信贷管理，提高对贷款风险防范外，对于基金、信托、债权发行统统加强了管理。如今，除了龙头房企在融资上有一定优势外，中小房企的融资难度将越来越大。
此外，6月底发改委再次加强房地产企业境外发债，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，阻断房企“蓄水”的重要渠道。
数据显示，6月境外发行占比进一步走低。在6月发行的公司债中，境内发行161.10亿元，境外发行26.47亿元人民币（4亿美元），境外发行占比仅为14.11%，而上月境外发行占比31.45%。
陈朦朦认为，由于企业外债的重大改革，限制了境外投资境内房地产，房企寻求境外融资难度系数持续攀升。
阳光城8%利率永续债被称“豪赌式融资”
在发债难度增加的情况下，房企市场化融资成本还在走高。在已披露的数据中，6月份房企融资成本最低的一笔是万科于2018年6月29日发行的2018年度第二期超短期融资券，发行金额为20亿元，利率为4.25%。融资成本最高的是阳光城于2018年6月7日发行的10亿元2018年度第一期中期票据（永续中票），利率为8%，市场普遍利率为5.5%-7.5%。这也是本月永续票据再度流入房地产的特殊案例。
永续票据，也叫无期票据，是非金融企业（发行人）在银行间债券市场发行的无固定到期日、可递延支付利息的中期票据。永续票据产品在满足一定条件下可计入权益，提高发行人自身权益水平，能够帮助发行人改善资产负债结构与财务指标且不摊薄股东权益。永续债曾经一度成为上市房企热衷的融资方式，中国恒大（03333.hk）和碧桂园(02007.hk))曾经都发行过数百亿的永续债。
陈朦朦指出，永续债有可能成为利润“黑洞”。企业若不能在一个时间段偿还债务，重设的利率也会不断飘高，未来这些资金的成本将进一步侵蚀利润。她表示，永续债一般前两年利息会比较低，房企若在两年内还清则影响不大，但阳光城起始票面利率已经高达8%，这无异于是一场“豪赌式”融资。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉蓝鲸房产，从融资的角度看，积极和银行形成战略合作，是企业降低负债同时改善现金流的一个很重要体现。
苏宁金融研究院特约研究员江瀚对蓝鲸房产表示，除非未来REITS等资产证券化项目逐渐出现，否则融资的难题在短时间内难以得到解决。
“防风险、降杠杆”的政策形势还在持续，融资渠道全面收紧，房企如何在这场规模竞赛中同时打赢“资金”战将变得尤为重要。
