六成房企融资增加，偿债高峰慢慢来临
文／克而瑞研究中心
2018年上半年，房企融资环境保持收紧的态势，政府进一步出台政策，加强对信托贷款、银行贷款以及委托贷款的限制；5月17日发改委和财政部联合发布了《关于完善市场约束机制，严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，进一步强调“房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金，仅限归还存量债务，并要求企业提交资金用途承诺”。在此环境下，上半年房企融资情况究竟如何呢？我们对85家典型房企进行监测并展开分析。
01
融资环境
房企境内外融资渠道持续收紧
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02
融资规模
近六成房企融资总额有所增加
1、上半年典型房企融资额同比下降5个百分点
据不完全统计，2018上半年典型房企融资总额为5830亿元，同比减少了4.9%。究其原因，主要是中国恒大去年同期引入战略投资者融资额较大，加之发行了大量境外债券以替换原有旧债券，使得2017年上半年融资总额激增。若是剔除中国恒大的影响，2018上半年融资总额5679，同比增长9.7%。从各企业来看，上半年融资规模同比上升的企业总共有50家，占比将近60%。这说明在上半年融资环境的收紧的趋势下，大多数房企还是抓紧窗口期进行融资。
2、TOP11-30房企平均融资135亿为力度最大（略）
03
融资结构
境外融资与资产证券化持续增加
1、境内债权融资仍占大头但比例持续下降
2018上半年房企融资总量结构的变化基本延续了2017年的趋势。境内债权融资占比为57.7%，占比仍然最高，但较2017年全年继续下降了2个百分点。而境外债权融资比例则进一步上升了近11个百分点，达到了34.3%。此外，资产证券化融资占比则略微增长了1个百分点。此外，在融资受限的情况下，部分企业也选择和基金公司合作设立并购基金以助力其发展，典型的有招商蛇口和泰禾集团，分别在2018年1月和5月设立了100亿和200亿的并购基金。
2、境外债权融资增长快速但突遭政策限制
2018上半年房企境外融资规模达到2000亿元，占融资总量的34.3%，较2017年再度上升近11个百分点。主要是因为2018上半年境内融资政策持续收紧，债券的审核也有日趋严格的倾向，房企们只能继续积极寻求境外融资。
房企境外债权融资主要包含境外优先票据、境外债券和境外贷款及其他，其中境外债券在2018上半年的增长最为迅速。据不完全统计，2018上半年典型房企总共发行境外债券合人民币850亿元，已经超过了2017年全年的783亿元。
但值得注意的是，发改委和财政部5月下旬联合发布了《关于完善市场约束机制，严格防范外债风险和地方债务风险的通知》，6月的答记者问会上进一步明确“房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金，仅限归还存量债务”，因而2018下半年房企的境外债权融资将会受到较大的冲击。
3、资产证券化在政策支持下加速发展（略）
04
融资成本
超八成企业债券类发行成本上升
1、典型房企整体融资成本结构性降低
2018年上半年典型房企新增债券类¹融资成本为5.90%，较2017年全年下降0.30个百分点。主要是因为境外债券发行成本较2017年全年减少0.73个百分点，恒大在2017年发行多笔总额和成本都相对较高的“老换新”境外优先票据，拔高了典型企业2017年的平均融资成本。剔除恒大影响之后，上半年境外债券融资成本较于2017年持平。上半年境内债券融资成本较2017年全年增加0.22个百分点，剔除恒大影响之后，房企融资成本整体还是呈上升趋势。
从单企业可比较数据来看，86%的企业债券发行成本较2017年全年有所增加。融资环境在2016年四季度调严之后持续收紧，融资成本上升在所难免。
(1:仅指境内外发行的各类债券、优先票据、中期票据等，不包含各类贷款等)
2、扩张型房企融资成本持续增加（略）
05
总 结
偿债期限来临融资创新是关键
1、房企偿债高峰慢慢来临（略）
2、资产证券化等创新型融资成突破口
总体来看，2018年公司债等偿付期限陆续来临，加上扩张需求推动，上半年房企还是紧抓窗口期积极融资，超半数企业的融资总量实现上升。随着融资渠道的收窄，融资成本上升避无可避。随着境外发债政策的进一步收紧，房企未来在境外发债方面将受到多重阻拦。
展望2018年，资产证券化、租赁专项债券以及基金合作将是企业融资的突破口。2018年上半年多家房企在资产证券化融资方面获得了不俗的成绩，涉及购房尾款、物业费、供应链、商业租金、长租公寓等为底层资产的各类资产证券化多次获批，且在国家鼓励发展租赁的大环境下，住房租赁相关的融资未来依旧会比较宽松。值得注意的是，与金融机构合作也将是企业未来发展的一大突破口。目前多条政策限制房企融资资金用来拿地，而很多金融机构持有资金充足，有较大的投资需求，房企跟金融机构合作成立基金共同拓展项目，不失为双赢之举。
目录
《2018年上半年总结与展望：融资篇》
一、融资环境：房企境内外融资渠道持续收紧
二、融资规模：近六成房企融资总额有所增加
1、上半年典型房企融资额同比下降5个百分点
2、TOP11-30房企平均融资135亿为力度最大
三、融资结构：境外融资与资产证券化持续增加
1、境内债权融资仍占大头但比例持续下降
2、境外债权融资增长快速但突遭政策限制
3、资产证券化在政策支持下加速发展
四、融资成本：超八成企业债券类发行成本上升
1、典型房企整体融资成本结构性降低
2、扩张型房企融资成本持续增加
五、总结：偿债期限来临融资创新是关键
1、房企偿债高峰慢慢来临
2、资产证券化等创新型融资成突破口
本文为《2018年上半年总结与展望—融资篇》微信删减版
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