◎智谷趋势（ID：zgtrend）| 旺角黄局长
01
7月6日，当第一缕晨光从东边升起时，大连街上的行人慢慢多了起来，一切都还处于慵懒之中。
很少有人注意到，此时数十海里之外的黄海上，有一条满载美国大豆的巨轮正以13.5节的速度，疯狂冲向这座北方明珠。
让它如此焦虑的，是已开始倒计时的中美贸易战。差一秒，都可能被额外征收超千万的关税。
这艘海上货船与即将落地的25%关税搏命赛跑，而2万公里外的南中国，也发生着另一场同样扣人心弦的生死时速。
5天前，1500辆汽车从深圳的各个角落出发，经大岭山来到东莞松山湖。车上坐着的2700人，全都是中国排名第一通信巨头华为的研发人员。这里边，有不少人的身上承载着一个赶超美国的使命——
中兴沦陷后，整个国家的危机意识突然强烈起来。华为创始人任正非决定从每年超过一千亿的研发经费中，拿出20%-30%用于基础研究，集中精力冲锋。
在这场伟大战役面前，试图闭关修炼的华为却遭遇到一座难以跨越的巨山——普通人不吃不喝工作100年都买不起的深圳房价。最终，它选择了离开。“空心化”再次威胁深圳。
一个是全国最有前途的城市，一个是全球最澎湃的国家，因为历史巨轮的突然转向，同时陷入了一种不确定性之中。
而当初我们用房地产拉动经济的畸形路子，也恰好在这个关键时刻，用一种难以想象的苦果回报给这个国家。
02
1979年，中国经济处于崩溃的边缘，忧心忡忡的老人家提起笔，在南海边上画了一个圈，深圳就此开启了光荣与梦想的一页。
三教九流纷至沓来，挤满了能落脚的每一个角落。有的人沦为生产线上的螺丝钉，也有的人一层层往上爬，转身成了今天能在华润城门口淋雨排队的人。
这里的故事，天天颠覆着农村孩子的想象力。世界之窗门口那位蓬头垢面的流浪汉，向你展示空荡荡的裤腿伸手乞讨时，兜里的银行卡就藏着两辆宝马；坐在前海曼哈顿的金融才子，看起来衣冠楚楚，干的却都是下田割韭菜的体力活。
深圳有多少人，每天就会产生多少谎言。唯独有一种人从不行骗，他们的名字叫房产中介。这么多年来，中介一直在说房价要涨，房价要涨！房价真的是打了鸡血一样，一路没停过。
今天，A股一半上市公司辛辛苦苦干一年，利润都不够买深圳一套住宅。这种魔幻现实主义，恐怕连见过世面的邓大人都预料不到。
深圳，正在向对岸的香港步步看齐，员工平均年薪70万元的华为只好用脚投票。
40辆8吨货车，共60车次，每辆车子打上“华为搬迁专用车辆”。这只浩浩荡荡的队伍，将这场中美大国博弈下华为的“武器装备”通通搬离深圳，送往隔壁东莞建立另一座军营，与全世界的研发中心一起攻城拔寨。
曾经深圳人看不上眼的东莞，成了这次搬离的最大赢家。税收，专利，GDP，要撒有撒，谁叫我的土地、房子就是这么便宜。
03
其实早在2016年，华为就跑过一次。那时迁移的是华为最下游的制造环节。
有人辩解说，这不怪深圳。拿不出地给企业扩张，是深圳先天性的缺陷。
增量上。深圳总面积1953平方公里,一半的土地被划入基本生态控制线，根本不能开发。剩下的土地几乎开发完了，只余下区区可数的几十平方公里。而深圳又不能吞下东莞惠州和汕尾搞直辖市……
存量上。城中村改造牵涉范围太广，拆迁难度、时间成本和资金成本极大，难以迁出村民，腾出一片土地搞工业。
确实，深圳大概只有北京的1/10、上海的1/3、广州的1/4那么大，是一线城市当中面积最小的城市，也是全国最缺地的城市。
深圳很委屈，但在可腾挪的空间中，深圳又做了哪些努力呢？
历史上，深圳有大大小小的工业区900 多个，其中近2/3 的老工业区规划不合理，容积率低，厂房设施落后。这块大蛋糕若能盘活，便能挤出非常可观的土地量。
深圳二话不说卷起袖子就开干。只是干着干着，这本“工业区改造”的经就念歪了。
从2011年-2016年，深圳工业区改造面积总量达1248公顷，其中有51.9% 的土地被拿来做居住用地。换句话说，深圳披着工改的外衣，一边干着改造的活，一边做着房地产的生意。
因为这里边的盈利实在太高，拉动经济效果实在太显著了。近十年来，房地产成为中国最赚钱的行业，炒房客、开发商、地方政府只要抱上这条大腿，就能积累巨量的财富。
尤其是2015年3月30日，历时几年的政策沉默后，中国重启了以房地产拉动经济增长的做法，狂飙突进的楼市更是让人上瘾。
在这种浮躁的大环境下，深圳也未能抵挡得住诱惑。经济利益的导向，就完全扭曲了工业用地的改造方向。
（每年几百上千亿的土地出让金收入，对自我造血能力强悍的深圳来说也不是一笔小数目）
区域专家金心异透露过，深圳工业用地最高的时候有200平方公里，但最近几年，搞工改工、工改商，实际上盖了很多写字楼。“我觉得现在还剩的工业用地能有120平方公里就不错了”。
深圳并非无地可用，而是另有它用。公寓、豪宅、办公大楼一栋栋拔地而起，房价也跟着一飞冲天，深圳没有及时出手干预死死摁住，房价从14年的均价3万冲到了16年的5.5万。
不好说是不是代价，这前后有1.5万家企业逃离深圳，其中不乏明星企业的高新制造环节，大疆科技迁至东莞，中兴迁往河源，比亚迪迁往汕尾，欧菲光、兆驰股份、兴飞科技、海派通讯迁至江西南昌。
如果当年转移的是制造部门，深圳还可以用缺地的借口来搪塞，说是要从生产型城市转向研发型、服务型城市的话，那么，今天华为研发部门的大撤退已让深圳无话可说。
04
人至中年，深圳遇到了大烦恼。
制造业跟服务业，就像皮与毛的关系。
失去了制造，港口、物流、仓储、金融、法律、会计、保险、广告、售后、培训，这些第三产业又能服务于谁呢？没有了制造，剑指“未来硅谷”的深圳，其创新不就成了无本之木吗？
粤港澳大湾区的规划马上就要下来了，产业空心化的深圳，是否能够撑得起广深创新科技走廊，进而推动中国制造走向中国智造，与全球顶尖湾区一争高下？
深圳若被拖累了步伐，就不仅是大湾区的损失，还是整个中国的损失。台湾新竹园就是前车之鉴。
深圳市政协的调研报告显示，2000年以前，全球除了硅谷，新竹科技园是科技产业发展最好的地方，但大量核心生产环节外迁，产业空心化之后，看似占领了市场，扩大了规模，但自身却弱化了，最终也没有维持持续创新的过程。
一江之隔的香港，也因为选择了房产造城的道路，屡次错过几次升级的机会。宇宙第一的房价，就彻底击碎了年轻人的创业梦，没有谁敢于放弃稳定的薪酬，来一场高风险的赌博。
时下的中国，一场高房价的噩梦全面袭来。“楼市四小龙”的南京、苏州、厦门、合肥已出现了 “房价驱人”。网红城市杭州的房价也令人生畏，照这个趋势涨下去，逼走阿里巴巴也完全不是没有可能。
该走的总是会走的。该来的，也总是会来的。
这场旷日持久的中美贸易冲突终于吹响了号角，中国经济将面临更加下行的压力。而此时去杆杠正处于最最关键的时刻，上轮经济周期货币大放水的泡沫还未出清，中国再也无法像08年金融危机一样来个4万亿托底，继续把衰退往后拖。
在这风雨飘摇之际，房子成了全民信仰，在富人眼里，它被视为躲过经济周期大洗劫的神物。在中产阶级眼里，它就是赌上命都要护住的全部身家。
去杠杆多用力，可能连累房价下跌，这群人必然上街扯横幅。去杠杆弱了，明斯基降临的警报就一日不除。所谓刺激是死路，紧缩是萧条。所有人都处于进退维谷的局面。
“房地产经济学”的苦果，就是用这一种悖论式的手段嘲笑我们。7月5日，央行定向降准，释放出7000亿的流动性用来浇灌小微企业和债转股，但谁也不知道，这里头到底会有多少钱拐个弯，继续流入楼市。
生也房地产，死也房地产。深圳的中年烦恼，亦是国家的中年烦恼。
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