16张图看清棚改最新进展
2018-07-06 21:15:00 来源:搜狐财经

原标题:16张图看清棚改最新进展

作者:兴证固收喻坤,黄伟平

近期,国开行棚改贷款发放条件收紧的消息引发市场对地产的担忧。在年初第一篇棚改货币化专题《从500到580万套——2018年棚改怎么看?》中,我们分析指出,政策对于推进货币化安置的意愿下降,棚改对于地产的拉动作用趋势放缓。本篇为第二篇专题,基于各省市棚改的详细数据,重点回顾2017年棚改及货币化的特征、结构及影响,同时跟踪分析了2018年的棚改进度,并探讨下半年地产的走势。

2017年棚改货币化的趋势、结构及影响。

o 总体情况:棚改套数变化不大,但货币化安置比例大幅提升;棚改安置方式包括货币化和实物安置。2017年棚改开工609万套,与2016年相差不大,其中货币化安置比例则从2016年的48.5%升至67.7%,高于此前预期的60%。

o 棚改融资的特征:1)政策行贷款占主导,且作用有所提升。2017年债市调整导致债券融资下降,棚改对政策行贷款依赖进一步上升。2)PSL是棚改贷款的资金来源之一,且在棚改贷款中占比下降。近年来PSL在棚改贷款中占比下降,并且2017年棚改贷款扩容,但PSL却在缩量。

o 区域结构:中西部省市和三四线城市棚改货币化力度提升明显。中西部地区棚改占比超过2/3;东部地区中,除山东、河北外的其他省份不同程度下降。货币化安置比例方面,中西部上升更加明显,且货币化安置率已升至高位。

o 棚改货币化的影响:1)地产销量对棚改的依赖度进一步提升。棚改货币化带来的地产销售占整体住宅销售比重从18%升至24%,同时,货币化安置拉动住宅销售增速7.3个百分点,而剔除货币化后的增速负增;2)结构上,快速推进的棚改货币化,支撑了中西部与东部地产销售的持续分化。

2018年棚改的最新进展:

o 大部分地区棚改目标下降,政策推进货币化意愿降温。

o 贷款投放节奏快,农发行增长明显。年初以来棚改贷款投放快于去年,其中农发行增幅较大,1季度投放超过去年上半年,国开行2季度投放边际放缓。

o 但棚改开工节奏并不快,资金运用效率可能不高。贷款节奏投放快,但实际棚改推进进度并不快,这可能反映出资金运用效率有所下降。

货币化安置弱化对全年地产的影响:

o 棚改对地产的拉动中枢下行较为确定。无论从棚改开工规模,还是货币化安置意愿来看,棚改对地产的拉动中枢下行较为明确。

o 中西部地区销售可能逐渐“筑顶”。本轮中西部与东部地区销售分化持续时间较长,随着棚改货币化力度下降和政策调控趋严,中西部销售或逐渐“筑顶”。

o 进一步冲击地产资金回笼,建安投资仍会受抑制。货币化力度下降影响最大的仍然是地产资金回笼,这会继续抑制建安投资的反弹。

风险提示:基本面变化超预期;监管政策超预期

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