新加坡楼市管理政策对中国启示
易宪容
7月6日新加坡政府突然宣布收紧楼市的政策，希望尽早抑制过去一年来楼市价格升势，其中要求本国居民购买第二套住房及海外买家购买的住房要支付的额外买方印花税（ABSD），大部分税率都调升5个百分点，所公布政策在今天起生效。
7月6日新加坡金管局（MAS）、国家发展部和财政部发表声明宣布房地产新政策。海外买家的ABSD由15%调升至20%，新加坡公民购买第二套住房的ABSD由7%上调至12%，买第三套或更多的套住房的税率由10%升至15%，永久居民买第二套或更多住房的ABSD也由10%加至15%。如果以公司等组织名义买入住房的ABSD更由15%大增至25%。政府又引入新税率，如果房地产开发商买入自己兴建的新楼，除了25%的ABSD外，还要额外支付5%税款。同时，新加坡金融局也宣布收紧住房按揭贷款，提高全部的住房按揭贷款首付比例5%。
市场对新加坡政府突然出台楼市政策，全面收紧楼市贷款感觉得很突然。但这正是新加坡政府对楼市的管理的一个特色，即不是在楼市泡沫四起或吹大时出台政策来遏制，而是在预警在楼市可能泡沫泛起之前，抢先出手，以此来稳定楼市及保持新加坡楼市能够持续稳定发展。
可是，同样为城市地区的香港，以土地的紧张程度，经济繁荣程度等方面来说，两个城市地区的情况差不多，早时两个城市都被誉为亚洲经济发展的楷模，即亚洲四小龙之一。但是，在2008年美国金融危机之后，由于两个地方财经官员价值取向不同及对城市经济管理的差异，两城市经济差异已经明显拉开。以管理房地产的能力为例，根据香港和新加坡自2009年首季至今的房地产市场价格指数，新加坡私人住宅和转售组屋（类似香港居屋）的累积升幅分別为44%和32%，但香港私人住房价格同期的累积升幅为250%，即8年两个月内竟翻了2.5倍，每年平均升幅达16.6%！而香港的楼价快速上升，不仅导致了整个香港的营运成本全面上升，也造成了香港民不聊生，香港居民必须承受高房价、高租金之苦。而新加坡居民的生活幸福感远远高香港居民。
现在的问题是，两个都是城市地区，资源禀赋相差不大，对于楼市管理，两个城市都是采取的经济杠杆治理楼市，但是两个城市对楼市管理的办法不同，其效果则相差很大。新加坡的楼市管理，其楼市发展模式与香港是有很大差别，新加坡80%以上为组屋（即政府提供的保障性住房），只有20%不到为市场自由交易的商品房。香港则50%左右为居屋，50%以上为可自由交易的商品房。
新加坡的房价之所以能够在政策出台之后手起刀落，最为重要的是防范于未然，而不是等房地产泡沫四起之后再出台遏制政策，同时所出台的房地产调控政策，不仅靠是最平常的经济杠杆（税收及信贷），而且经济杠杆的重点放在遏制房地产投资炒作上。这些年来，尽管香港也一直在模仿新加坡出台相应的房地产市场政策，也是以税收政策入手。但是香港的房地产调控政策的出台往往都是马后炮，即房地产泡沫吹大之后再出台政策，同时，尽管这些出台的房地产市场政策也是用经济杠杆，但就是对房地产投机炒作不敢下重手，即不愿意出台严厉的累进性的房地产交易所得税，对房地产炒作事后严厉限制。
而香港是采取家庭综合所得税，其所得税率15%。也就是说，无论香港的房地产税收政策如何多，在扣除这些税收成本之后，只要房价上涨的幅度超过了15%，房地产炒作仍然是有利可图。在这种情况下，住房投机炒作者不仅会采取不同的方式规避增加炒作成本，也会不断地推高房价。正因为在香港投机炒作住房是一本万利的投资，投资者及企业都涌入这个市场。香港的房地产市场价格也只得越炒越高，根本就不是住房供求关系问题。
对于中国房地产市场来说，不仅各种房地产调控政策出台都是马后炮，不等到价格疯狂、房地产泡沫吹得巨大，政府的房地产调控政策是不会出台的，而且房地产调控政策，可千政策、万政策，甚至于行政性调控政策无所不用其极，但是就是不用房地产交易累进所得税的方式把住房投机与消费区分，并对房地产投机炒作进行全面遏制。这就使得房地产政策的调控效果十分有限，甚至于房价越是调控，涨得越快。出台的房地产调控政策适得其反。
所以，根据新加坡对楼市管理之经验，房地产调控政策一是要事前预防；二是把重点放在打击房地产投机炒作上；三是对房地产投机炒作最有效的工具就是房地产交易累进所得税。如果中国房地产调控也从这些方面入手，房地产市场的问题就可迎刃而解。否则，中国的房地产市场问题没完没了。
