（图片来源：全景视觉）
经济观察报 记者 张雅楠 田国宝 “现在这一片区域基本处于无房状态。”7月2日下午，在沈阳碧桂园城市印象的售楼处，一位销售人员用红外线笔在墙上的项目区位图上圈了一片。
实际上，正是因为这一片区域曾经囤积大量的房屋库存，而让沈阳变成了让开发商避而远之的城市。但从2016年3月份启动房地产去库存的两年时间里，当地房屋去化周期从28个月变为至今年5月底的15.8个月——后者是一个健康的数据。
沈阳是中国一些曾经出现房屋严重过剩城市的典型。从2013年开始，沈阳和鄂尔多斯、常州等一些城市，被扣上了“鬼城”的帽子。
这些城市数量庞大的空置房屋，一度引发了外部观察者的过度担忧。2014年，《参考消息》援引国外媒体的判断称，中国拟建造可供34亿人居住的房屋，这远远超出了实际需求。
尽管上述判断过于夸张，但也暴露了很多城市房屋供大于求的问题。在那前后，国家发出了大规模的去库存号召。
南方楼市的春天来得更早一些。最早摆脱鬼城之名的常州市，完成去库存任务只用了不到一年的时间。如今的常州无论是中心城区还是新区，只要有房地产项目开盘，都会迎来成倍的购房者认筹。记者6月24日在江北碧桂园某项目开盘现场了解到，不到300套房子，有超过3000名购房者参与认购。
相比之下，地处西北的鄂尔多斯尚未摆脱困境，但至少情况没有继续恶化下去。
近两三年，鬼城集中的三四线城市频频出现了楼市火爆的信息，这个趋势在2018年达到了顶峰。鬼城这一曾被认为是城市化进程中的肿块，绝大多数都已经从很多企业的沙盘上消匿。
城市的管理者围绕供求关系作出了各种努力去库存。记者调查发现，最有效的办法莫过于棚户区改造（以下简称“棚改”）货币化安置。常州、沈阳和鄂尔多斯等城市均实行棚改100%货币化安置。
棚改方案实际上有货币化和实物两种方法可供选择。实物安置更多对应各地的保障房建设，而货币化安置则对应动迁家庭购买商品房。“同样的安置条件下，货币化安置比实物安置在解决当地库存方面更有效，其次，他拿钱去买房，可撬动的房屋总价值也更高。”一位全国top10房企董事长告诉经济观察报记者。
自全国去库存启动以来，中央加大了棚改货币化安置的比例。据住建部的数据，货币化安置比例在2014年只有9%，但此后出现跃升，2015年至2017年的比例分别是29.9%、48.5%、60%。
鬼城的复苏，意味着去库存已不再是当前楼市主要矛盾，棚改政策出现调整的声音甚嚣尘上。不过，迄今未有官方消息证实。
但棚改货币化安置的收紧趋势已在地方上有所体现。据常州市住房保障和房产管理局住房保障处处长王惟佳介绍，2018年第二轮棚改开始，国开行、农发行等政策性银行对棚改项目融资提出新的要求——棚改实物安置比例达到50%以上才具备发放贷款条件。
前鬼城一房难求
7月4日，鄂尔多斯市康巴什区风和日丽，郁郁葱葱的绿化让这一片区域被称为荒漠中的绿洲，宽阔道路上不时有车辆呼啸而过，但行人并不多见。
康巴什区和东胜区、伊金霍洛旗是鄂尔多斯市的三个主城区，均有状态不一的烂尾楼和围墙圈起来的闲置土地。
据了解，2016年到2017年，当地已经禁止新项目动工。全市也几乎没有在售楼盘，“二手房比较多，在售的估计找不出三个项目。”一位伊泰置业的员工表示，在这个人口不到160万的城市，“每户至少都有两三套房子，四五套的也比较普遍。”
在康巴什区一个在售楼盘中，销售人员表示，项目于2013年开盘，现在还剩下不到10套左右的尾房在售，价格在9000元/平方米左右，“2013年开盘的时候价格是6000元/平方米左右。”
据上述伊泰员工透露，鄂尔多斯房价高点出现在2010年，当时部分康巴什楼盘价格曾达到2万元/平方米，东胜区和康巴什南区房价也超过万元，“南区公务员小区，当时就买1万多元，现在也就五六千元。”现在房价与两年前相比，涨了大约2000元/平方米左右。
如果说鄂尔多斯的楼市几乎是无房可卖、也无人买房，那么常州则是实实在在的一房难求。常州万科某项目销售管理部经理杨帆透露，当下，每一个新开盘项目都能获得超额认购。
常州房地产项目开盘前先进行落位认购，即意向购房者缴纳10万元不等认购金后，再对意向户型和楼层进行落位，实际操作中，往往出现多个落位认购人抢购一套房子的情况，这个时候，往往全款或者高首付能获得优先购买权。
克而瑞数据显示，截至5月底，常州房地产去库存周期只有3.8个月，市场供不应求也为房价提供上涨动力。2017年3月份常州新建商品住宅成交均价首次破万，2018年7月初新房成交均价为1.3万元/平方米，二手房均价达到1.35万元/平方米。
实际上，常州市主要城区及新北区的多数新建商品住宅价格已经达到1.7万元/平方米左右。据嘉禾置业一位销售人员透露，由于政府限制备案价，目前常州多数新项目采取精装修销售方式，“价格比毛坯贵3000元/平方米左右。”
据杨帆透露，从2018年开始，由于开发商普遍看好后市，土地价格也开始攀升，“今年成交几个地块，楼面价普遍突破1万元/平方米，明年入市后销售价格应该都在2万元/平方米以上。”
沈阳楼市虽然没有常州那么火爆，但同样一房难求，沈阳恒大某项目销售经理王力告诉记者，其所在项目第一次开盘时，“一天销售了9亿元，创造了沈阳房地产市场记录。”
目前除了沈北、苏家屯、沈抚新城等较为偏远地区成交稍差些，主城区及浑南区等区域多数在售项目均处于清理尾盘阶段，“新项目一开盘，好户型基本就被抢光了。”王力表示。
2018年5月23日，沈阳限购政策正式生效，但相对宽松，仅针对三环内一手房进行限购，要求外地居民具备半年社保资格；商办、公寓和二手房并不在限购范围内。而浑南区三环外价格也普遍突破万元大关。
6月份，沈阳一手房成交均价为9373元 /平方米，同比上涨了18.32%，沈河区、浑南区部分高端楼盘销售价格则接近4万元/平方米，浑南大部分区域项目均已突破万元大关。截至5月底，沈阳商品住宅去库存周期下降至15.8个月。
常州：三年停供土地和棚改货币化安置
常州市住房保障局和房产管理局宣教处处长缪滋来至今对常州被冠以鬼城称号的时刻记忆犹新，“那个名号对我们的发展带来了很大负面影响。”其中最大的影响是，银行机构一夜之间停止对常州市房地产企业房贷。
高库存加上银行停贷，让常州房地产市场从高处跌落。常州市房地产信息中心数据显示，截至2012年底，常州市商品房存量为1360万平方米，其中商品住房待售面积为777.55万平方米，去化周期约为22个月。
对于常州楼市库存问题，杨帆认为，一方面，前几年土地供应量较大，导致市场供过于求。据不完全统计，仅2010年、2011年两年，常州累计出让了399幅土地，每年土地供应面积在1万亩左右。
另一方面，作为长三角主要制造业城市，常州市城乡居民收入相对较高。杨帆是常州本地人，在她看来，“每家都有房住，而且原来常州房价变化不大，人们根本就没有买房的概念。”
常州是最早启动去库存的城市之一，据常州市住房保障和房产管理局市场监管处处长黄子文介绍，从2014年开始，常州就开始减少供地政策，“不是完全停止土地出让，是根据库存量不断调整土地供应结构，零零星星还是会有一些土地释放出来的。”
在减少土地供应的同时，从2015年开始，常州开始加大棚改货币化安置力度，据王惟佳介绍，2015年到2017年常州市实施棚改时，基本实现全部货币化安置。
在棚改货币化安置方面，常州主要通过两种方式与房地产去库存相结合，第一，棚改实施货币化补偿，安置户获得补偿款后根据需要选择楼盘购买；第二，对于部分去化艰难的房地产项目，政府根据实际情况进行回购作为棚改安置房。
常州农村集体宅基地建筑面积普遍较大，计入拆迁的面积通常在200平方米到300平方米左右，“一般村里拆迁户都能分到三套、四套房子。”王惟佳也表示，棚改货币化安置确实对房地产去库存起到了“很大作用”。
据杨帆等人回忆，常州楼市从2016年10月份开始出现转机。据新城控股在当地的一位营销人士介绍，当年9月份，无锡土地市场拍出楼面价为1.8万元/平方米地王项目，“常州和无锡紧挨着，房价才六七千元。”
在这种因素带动下，一部分投资客开始把触角伸向单价只有7000元/平方米左右的常州楼市，外地投资客杀入也触动了常州本地居民，“常州人没有过买房还能赚钱的观念”。杨帆表示。
本土投资客、本地改善需求和外地常住人口刚需，再加上减少土地供应和不限购等因素，使得常州楼市开始好转。2015年经过一年多去库存政策，常州楼市库存周期下降至16个月。
2016年开始，常州房地产政策开始从去库存转向“加大调控力度”，先后出台2年限售、销售价格备案等政策。这意味着，常州成为首批完成去库存任务的城市之一。
其实，抛开政策调控因素，常州本身购买力和外部因素刺激也是其快速去化的主要原因。2017年常州市人均可支配收入超过4万元，其中城镇人均可支配收入接近5万元。
而且，常州所在的长三角区域也是中国经济最为活跃的区域之一，2017年中国人均可支配收入超过4万元的23个城市中，长三角地区占据一半以上的比例，周边城市限购使得大量需求外溢至常州。
沈阳：减少土地供应和棚改100%货币化
让沈阳的开发商们记忆犹新的是，2013年第二十二届全运会结束后，赛事集中的浑南新区成了一座空城。
除了浑南新区外，沈阳还有沈北新区、沈抚新城等新开发区域也去化艰难，2015年开始，鬼城成为沈阳的别号。“那时候是真卖不出去。”王力一边摇头一边笑着说，他当时负责位于浑南区的星河湾项目销售，“我记得当时周边楼盘价格都是四五千，星河湾项目就买到一万了，一套也卖不出去，就赶紧跑出来了。”
彼时，开发商拿地也极为谨慎，据王力透露，当时其所在项目2016年拿地时，楼面价为2700元/平方米左右，“我们沈阳总都不敢拍板拿，当时市场也不太好，周边项目价格都四五千，最后请示了总部才拿下的。”
开发商拿地时的担忧并非没有道理，沈阳市库存最高点出现在2017年3月份，当时沈阳市房地产库存去化周期达到了28个月峰值。2015年之前，沈阳楼市一直处于供大于求的状态，2010年到2014年间，每年新增库存量均在400万平方米左右。
2016年3月份，沈阳市政府下发房地产去库存22条新政，在土地供应、货币化安置、购房补贴、降低交易税费、鼓励大学生农民购房等多个方面化解库存，开始去库存政策。
在土地供应方面，从2014年开始，沈阳土地供应量减少到469.6万平方米，只有2013年三分之一左右；2015年土地供应再次减少到232.4万平方米。此后沈阳每年土地供应一直保持在300万平方米以下。
同时，2016年沈阳即要求棚改安置货币化比例达到100%，当年辽宁省完成棚改16.34万套，完成任务179%，货币化安置比例达到75.1%，在全国处于领先地位。
2016年沈阳棚改任务是25582户，占全省比例18.3%；2017年10月份，沈阳棚改已经完成全年26021套棚改任务，并实现100%货币化安置。也就是说，两年棚改至少为沈阳消化5万套以上楼市库存。
沈阳楼市回暖出现在2017年初，彼时，有关自贸区落地浑南的消息已经广为传播，“有一些楼盘也放风说，从北京来了一批投资客，本地人也开始跟风。”王力表示。
到2018年3月份，沈阳市库存周期已下降至13个月，沈阳市用了一年时间将房地产库存从28个月将至13个月警戒线内。今年5月份，由于成交减缓，沈阳房地产去化周期又上升至15.8个月。
2018年5月23日，沈阳限购政策正式生效，针对三环内一手房进行限购，要求外地居民具备半年社保资格，商办、公寓和二手房并不在限购范围内，这意味着沈阳也已完成去库存任务。
鄂尔多斯：货币化安置，回购烂尾楼
鄂尔多斯因康巴什区被称为中国第一鬼城，这个新区于2004年启动，2005年全面开工，多年来鬼城称号一直是笼罩在当地政府心头的一片阴影。“我们相当反感鬼城这个称呼。”鄂尔多斯市公务员小徐说。
据前述伊泰置业员工介绍，2010年是鄂尔多斯楼市最为火爆的年份，东胜区、伊金霍洛旗、康巴什南区的房价都破万，康巴什北区核心区部分项目价格达到2万元/平方米。
2011年下半年，随着民间借贷崩盘，鄂尔多斯房价也开始出现崩溃，“跌了一半多，原来一万多的基本跌到四五千元了，一万七八元到两万元左右的跌到七八千元。”鄂尔多斯80%左右的房地产在建项目出现停工、烂尾等状态。
2014年底，鄂尔多斯也开始艰难去库存，同样通过减少供应和增加需求作为去库存主要手段，不同于常州和沈阳，鄂尔多斯的去库存力度可谓空前。
据上述伊泰员工介绍，由于烂尾项目较多，目前政府工作主要以盘活烂尾为主，重点针对拆迁安置和已购未交房购房者。目前全市范围内也已停止新项目开工，“我们有一块地，位置很好，销售不是问题，但开不了工。”该名伊泰员工表示。
棚改安置方面，鄂尔多斯实施房票制，即棚改拆迁户被拆迁后获得房票，在购房时房票可抵购房款。同时，鄂尔多斯在安置房建设方面以盘活存量项目为主，“就是政府回购烂尾楼作为安置房。”上述公务员小徐表示。
具体操作上，政府根据所需的安置房面积，通过第三方评估机构选出几家符合要求的项目，去掉最高价和最低价后，在剩余项目的报价中获得一个平均价格，然后让安置户选择项目，再以平均价回购得票率最高的项目。
确定回购项目后，政府投入一部分启动资金盘活项目，安置户进行认购，认购完成后，根据实际认购情况，政府交付给开发商回购款，项目由政府成立的运营管理机构负责具体安置分配工作。据官方数据透露，截至2017年，鄂尔多斯通过棚改安置方式已消化掉4成左右的库存。
相比于房地产市场崩盘，鄂尔多斯市政府面临的更大问题是产业缺失，康巴什新区刚刚启动时，当地政府曾通过煤炭资源换项目的方式引入大量制造企业，但在房地产的冲击下，这些项目真正启动的并不多。不过据上述公务员小徐介绍，由于政府率先处理康巴什烂尾项目，目前康巴什新区的烂尾楼已经不多，多数已经复工，东胜区则相对较多。
棚改货币化使命完成？
全国棚改最早起源于2004年，彼时，从辽宁省抚顺市开始，不断向全国推广。2013年，全国化棚改开始。
不过，棚改的货币化安置却真正兴起于2015年。国泰君安证券研究所报告显示，2008年到2014年期间，棚改主要以实物安置为主，货币安置为辅，2014年时棚改货币化安置比例不到9%。
从2014年底去库存政策实施以来，2015年全国启动第一轮棚改中，安置逐步转向为以货币安置为主。到2017年，全国棚改货币化安置比例超过60%，常州、沈阳、鄂尔多斯等高库存城市棚改基本实现100%货币化安置。
不过，针对棚改货币化安置推高房价一说，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁拟文表示，2013年-2017年货币化安置家庭中，仅有20.4%家庭重新购房，占全部购房家庭比例仅为2.4%。
由此甘犁认为，棚改货币化对住房市场影响有限，投资性住房需求才是驱动房价迅速上涨的重要因素，“相比于一刀切的实物安置，货币化安置给了家庭选择是否购房的自由。”
在王惟佳看来，对于棚改群众而言，货币化安置和实物安置各有利弊，单纯的实物安置，“有的拆迁户可能一下能分到三四套房子，但他可能并不想要那么多房子，（而是）想要一些现金改善生活。”
另一方面，全部实物安置也限制了部分安置户的选择余地，进而导致棚改工作难以推进。“比如原来在市中心住的，拆迁后他不想离开这一区域，但安置房不可能都是原地回迁，所以有一部分人不愿意拆迁。”王惟佳表示。
同样单纯货币化安置也存在诸多问题，比如张家口近年棚改户超过10万户，在实行100%货币化安置的情况下，一些开发商开始集中封盘涨价，使得拆迁户购房成本上升。
王惟佳也表示，在实际棚改中，也有拆迁户抱怨安置费买不起房，“最好的方式其实是实物安置与货币化安置相结合，这样拆迁户可以根据自己的实际需求有更大选择余地，也有利于棚改工作推进。”
不过，随着全国主要城市楼市复苏，棚改货币化政策也在收紧。据王惟佳透露，常州市棚改工作融资主要在国开行和农发行两家政策性银行，原来对实物安置比例并没有要求。
从2018年第二个棚改周期实施以来，国开行和农发行在内的政策性银行均对发放贷款提出新的要求，即棚改项目实物安置比例达到50%以上才具备发放贷款的条件。
包括常州市在内的多地负责棚改的相关政府人士均表示，目前并未收到停止棚改货币化安置的通知，只是银行机构在发放贷款时，对棚改实物安置比例提出必须高于50%以上的要求。
这一政策对于已经完成去库存地方政府而言，似乎影响不大，但对于鄂尔多斯这样依然处于去库存阶段及政府财政紧张的城市而言，如果同样执行这一政策，将承受巨大压力。
鄂尔多斯市政府公布数据显示，2018年鄂尔多斯棚改任务为5399套，截至6月底，开工率只有6.7%。鄂尔多斯也是住建部确定的去库存试点城市之一，对于未来出路，当地政府并未给出答案。
