中国楼市历史性地对保险开放，但险资的首单住房租赁项目却陷入难产境地。
房地产一直是保险资金投资的禁区，但这一领域历史性地向保险业打开了闸门。不久前的5月28日，银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，保险公司通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场。
这一落地政策的宏观背景是以“房住不炒”为基调，而且2017年7月，住建部、国家发改委、财政部、人民银行、证监会等九部委联合发文要求加大对住房租赁企业的金融支持。
尴尬情况是，险资住房租赁首单产品至今仍未问市。平安集团旗下平安不动产与朗诗绿色集团的长租项目合作有望让险资尝鲜，但时间财经了解到，尽管这个上海浦东的长租公寓项目已经进入落地招租阶段，但配套的保险资金方案仍没有募投管退的时间表。
房住不炒、租售并举的楼市宏观政策之下，证监会和银保监会都联合住建部，发布了支持租赁住房市场发展的配套金融政策。住房租赁资产证券化产品和针对长租公寓的银企合作已经多有产品和项目发行、落地，而保险资金却只听政策“打雷”，不见市场“下雨”。
楼市罕见开闸，险资缘何犹豫不前？原因可能不只一个。
掣肘
比银保监会先行一步的是证监会。2018年4月，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。
此后的5月，规模100亿元的中联前海开源-碧桂园租赁住房一号第一期资产支持专项计划在深交所综合协议交易平台上线。6月，国内首单民企长租公寓储架式权益类REITs--高和晨曦-中信证券-领昱1号资产支持专项计划首期也成功发行。
算上此前已获准发行的五单长租公寓领域ABS（资产证券化）产品，发行主体分别涉及魔方公寓、自如、新派公寓、保利地产、招商蛇口五大长租公寓运营商，合计获准发行规模已经接近500亿元。
与二级市场主体对长租资产证券化产品的蜂拥之势相比，保险企业和保险资金则表现得极为冷淡。国泰君安证券研究院分析师谢皓宇对时间财经表示，此前保监会对保险资金不动产投资的限制较大，对保险资金进入长租市场形成阻碍。
国泰君安证券研究院的研报显示，保险资金投向房地产受限较多。从投资范围看，要求项目布局在直辖市、省会城市或者计划单列市等，不允许投资住宅开发和销售，仅能从事商业、办公、养老、医疗和汽车服务等不动产及自用型不动产。而且至少要已经有土地使用权证和建设用地规划许可证；从保险资金运用管理办法看，投资不动产金融产品要求AA及以上级别，对于住宅领域的投资基本上没有。
2018年5月的保险楼市新政鼓励保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场。但新政并未扫除前述险资投资楼市的既有政策障碍。
特别是在2016年，保监会严令各保险机构自查不动产投资，强调保险机构以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年。保监会对一部分违规企业实施了取消或暂停不动产投资能力备案等措施，这一强监管举措至今也未松绑。
市场风险
时间财经梳理保监会官方数据显示，保险资管公司各项注册产品以不动产债权投资为主。截至2017年底，保险资产管理计划规模为2.1万亿元，按照2017年新注册产品中不动产债权计划占比42%算，不动产债权计划的规模预计为8634亿元。目前看来，持有型的、拥有稳定现金流的物业，例如购物中心、办公楼等，更容易获得保险资金。
平安不动产与朗诗绿色集团联合运营的上海森兰项目位于上海浦东新区自贸区外高桥片区核心商务区，总建筑面积为4.6万平方米。项目交通便利，周边配套成熟完善，现处于装修改造阶段，计划于今年10月预租，12月正式营业。平安不动产评估称，险资所具备的长期、稳定、中低风险偏好等特点与长租公寓业态特点天然匹配。
不容忽视的现实是，长租项目属于重资产、低收益性质。有保险资管公司人士告诉时间财经，目前国内一线城市租赁市场的租金回报率在1%至2%，远低于欧美发达国家主要城市，在不考虑不动产升值空间的情况下，投资收益能否覆盖险资负债成本，是决定险资参与积极性的主要因素。受到一线城市低租售比及公募REITs迟迟无法推出的限制，险资短期内可能只会在优质项目进行试点投入，同时观望政策和市场反应。
利好消息是，长租项目的持有成本可能大幅降低。多部位联合推出的住房租赁新政允许“大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房”，并“支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房”。
平安不动产的评估报告称，上海森兰项目是一个存量建筑，收购资产价格较低。改造成长租公寓运营之后，租金回报将会提高，资产价格也随着上涨。当资产价格上涨到符合预期的时候，可能会选择一个合适的方式退出。（北京时间财经 岳嘉）
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