在住宅市场面临全面调控、拿地成本居高不下等压力下，越来越多的房企通过收并购的方式加码商业地产，然而挺而走险的背后能否实现预期的效果仍是未知数。日前，《财经》新媒体记者调查发现，泰禾、融创等房企在2018年上半年收购了多年烂尾和多次易主的商业综合体项目。此外，万科、碧桂园、融创、龙湖、越秀地产、阳光城、花样年等众多房企也加速了商业综合体收并购。
中指院数据显示，2018年上半年房企收并购拿地比例持续增加，并购面积占比已超20%，非热点二线城市及部分三四线城市收并购力度开始有所增加。
业内人士认为，房企加速商业综合体布局无非有两个目的，一方面是是寄希望于“商改住”，以期多渠道增加收益并实现商业的“快周转”。尽管国家在这方面出台了相关的政策，但是商改住涉及水电气、土地性质、土地年限、投资收益等复杂问题，目前短期内仍难实现；另一方面，由于房企管理团队缺乏收并购烂尾项目以及商业运营经验，在新零售的冲击下，或失去商业价值并被当作展示或仓储工具。
此外，虽然当前房企欲过并购方式实现市场快速布局，但是目前商业地产仍然面临供大于求及同质化的困境，而收购之后因竞争激烈所面临的挑战不言而喻。从多个万达广场易主、万达飞凡网络宣告裁员等现象来看，商业综合体的运营并非易事。因此，对于紧急布局商业综合体项目的房企来说，“商改住”前景不明以及新零售带来的商业综合体变革风口下，或暗藏着更大的风险。
“商业综合体”市场饱和 房企纷争背后显无奈
近日，《财经》新媒体记者梳理发现，2018年上半年，多家房企加速商业综合体市场的布局，而不少房企更是瞄准了多年烂尾和多次易主的商业体。今年年初，泰禾18.98亿元接手南昌茵梦湖项目，该项目在2011年就已经开工建设，计划总投资14亿元，建成融主题游乐、旅游度假、休闲娱乐等为一体的国家5A级风景区，后期经过易主以及多次注资仍未盘活。与此同时，融创中国参与上海广场的收并购案，该项目自2005年起曾数次易主。除了烂尾或多次易主的项目外，万科也加速了商业综合体市场的布局，今年上半年与其它企业联手耗资83.65亿元收购了凯德商用旗下的20个购物中心。
值得注意的是，早在2017年碧桂园、融创、阳光城等就已有众多房企加入进入商业综合体并购行列。例如，去年5月，融创21亿元收购华城富丽60%股权及相关债权。华城富丽开发的重庆江北嘴国际金融中心是当地著名的烂尾楼，该项目曾被规划为集高端购物中心、办公、酒店等于一体的金融中。
根据中指院数据显示，2018年1-5月商业营业用房投资额同比降幅扩大至9.3%，与投资额下降不同的是，5月份300城商办用地平均溢价率为30.5%，环比增长22.7%，同比增长14.6%。从这组数据不难发现，新建商业地产投资额下降，商办用地的价格却呈现上升的趋势，这意味着一些房企已转向收并购方式寻找“猎物”。
重庆市房地产协会商业地产专业委员会专家委员林海彬接受《财经》新媒体记者采访时表示，房企并购时主要考虑资产的位置、优质性以及未来的可持续性，一般住宅会进行土拍，但商业地块则会选择收并购方式，试图在商业领域实现“快周转”。目前优质土地稀缺，对于万科、融创等大房企来说收购在建或已建成的商业综合体，要比重新拿地建商业综合体速度更快。
严跃进进一步表示，当前房企通过较强的议价能力，以收并购方式实现了对相关城市的快速进入，强化地产业务的投资和商业地产的布局，更易于扩大企业规模和实现利润的持续增收。
然而不容忽视的是，在2018年上半年，绿地、红星地产等房通过土拍或与政府及企业合作方式开发城市商业综合体。更多房企加入并购或新建商业体的阵营中，意味着原本供大于求的商业体竞争环境将更加严峻。赢商网统计数据显示，2017年全国开业大型商业项目504个，总体量约4600多万平方米，开业数量创历史新高。从具体城市来说，2017年青岛新开业商业体近20个；截止至2018底，南京待开业商业体有18家；2018年温州在建的商业综合体8个，计划到2020年新建的商业综合体有19个。
林海彬认为，一二线以及一些县级城市的商业体的现状是，供大于求并且同质化较为严重。在此这种情况下，房企并购或新开发商业项目更多体现出了房企的无奈，如果不投注赌未来只有退场离开。
事实上，在某些城市商业体饱和导致竞争加剧已现端倪。据中指院数据显示，2018年一季度青岛优质零售物业空置率较上季度提升，同时在今年上半年，已有青岛麦凯乐新都购物广场、青岛永旺百丽广场店停业，青岛北区CBD万达奥润特超市正式闭店。另外，5月1日在中国地产金融网站出现了青岛市黄岛区某新建商业综合体2.2亿整体转让的信息。
在林海彬看来，需要引起注意的是中国许多县城人口数量在30－50万左右，大型城市综合体有3-5个。如果未来房企都进入这样的市场，那么最后存活下来可能只有一两个项目。原因是人口和经济只能支撑这一两个项目，以万达为例，为了减轻经营压力，三四线城市的一些万达商业体股东发生变更或者出现减资的情况。
据了解，自2015年1月万达与4家投资机构合作试水轻资产，万达只负责建设和管理万达广场。2016年第四季度，万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场，计划2017年至2019年，每年开业交付30个万达广场给投资方，净租金双方分成，包括南昌西湖万达广场、柳南万达广场等。另外，根据天眼查官网数据显示，如武汉万达广场、哈尔滨万达广场等多个万达广场注册资金都出现减少现象，如唐山万达广场注册资金在去年6月15日减少23.5亿，缩水幅度为4700％，后期多次调整后保持在5000万元水平。
并购烂尾项目暗藏风险 “商改住”前景不明
事实上，被收购的项目可以帮助一些中小房企顺利变现，但是全国无人收购的烂尾或频临倒闭边缘的商业体并不在少数。除了南昌茵梦湖项目，在合肥，新鸿安商城已烂尾20多年，天鹅湖购物中心已闲置6年，义乌小商品城多次面临倒闭。
在严跃进看来，烂尾项目本身有很多复杂因素，管理团队若改造不成功，会带来成本等方面的新压力，项目可能依旧一蹶不振甚至持续亏损。在并购的过程中房企需要积极改变业态，类似收购的过程恰恰是商业地产本身优胜劣汰、不断优化的表现。
“收购烂尾项目有不可避免的风险，当下考验的是房企能否适应从传统开发模式向由运营为基础的商业模式转变，没有运营的能力房企可能会败下阵来，这正是由于商业价值不在于买卖，而需要考虑综合运营能力。另一方面，收购行为会重新实现闲置物业的价值，有助于城市的再生。尤其需要注意的是，百货的商业运营模式包括组织架构在很长一段时间并没有较大的变化，但是未来新的商业场景、服务方式会对商业模式带来冲击，有机遇成分也存在竞争和挑战。”RET睿意德CEO王玉珂对《财经》新媒体记者说。
另外，“商改住”被一些房企寄予厚望，但是在具体落实方面困难重重。近日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地用途调整为居住用地。在具体实施方面，6月29日，石家庄市政府发文市对商业服务业用房库存较大、消化周期较长的区域，允许商业服务业设施用地申请调整为居住或其他用地性质，已供地的商业办公项目、已开发的商业办公设施，减缓预售许可办理速度，以减少上市量，减小市场库存量。
林海彬认为，国家层面已意识到商业严重供大于求，出台商改住方面的政策主要鼓励一部分闲置商办项目改为住宅，用作租赁用途。但在政策落实方面，商改住涉及水电气、土地性质、土地年限、投资收益等复杂问题。同时，此前在中国并没有“商改住”的成功案例，短期来看仍无法满足房企投资商业体转住宅的期待。未来随着市场需求的变化，仍然会有大量的商业空置、闲置并成为不良资产将面临淘汰或转型，仍无法盘活则可能会被拍卖。
新零售难解商业综合体发展困局 房企或面临运营大考
事实上，因为新零售、无界零售等概念的出现，被众多房企认为是商业体“起死回生“的神药，吸引无数房企加入商业用地的争夺和并购上。在多数企业看来，商业用地如果与当下火热的新零售结合，收购改造成功后可带动周边住宅项目的销售，会成为企业业绩的增值点。但是，新零售、无界零售正在变革的消费场景，是多数房企未曾预料的事情。
目前电商纷纷加速线下布局。上月中旬，京东与曲美家居共建的体验店开业，目前步步高梅溪新天地、五星电器都已加入体验店行列。同时，社区邻里中心、无人售货等新零售形势对线下的商业体冲击作用不可小觑。
“新零售带来的效果有利有弊，尤其对于90后、00后的消费者在线下体验的多是餐饮休闲娱乐，线上可以实现购买的物品并不会选择到线下渠道，所以未来多数商业物业即使实现线上线下融合，也有可能沦为线下的仓储机构。除了位置优越、有较好体验感的商业体会集聚消费者外，那些位置稍偏、停车不方便、商业定位不精准、招商运营不专业的商业体，即使整合线上线下资源，也不会有大量消费者光顾，被当作线下仓库的商业体不具备价值，仅可称为建筑拿地。”林海彬对《财经》新媒体记者说。
与此同时，林海彬表示，此前万达试图高薪聘请专业人士自建立电商平台，实现线上线下的互通，但并未获得成功。万达上亿元打了水漂，这对于更多想亲自建设平台的房企来说，充满警示的意义。
据了解，从2012年开始，万达集团开始涉足电商，并投入大量资金和精力，当时取名为万汇网。两年后，王健林与马化腾、李彦宏一起组建“腾百万”，前期总投资50亿元试图打造全球最大O2O电商公司，万汇因此更名为飞凡。但后续事实难料，“腾百万”并未获得成功最终解散。2016年10月，万达网科从万达金融集团中分拆独立出来，飞凡、快钱、征信等归于网科集团旗下，但网科集团一直处于亏损状态。王健林曾宣布万达网科要在2018年盈利，2020年利润过百亿并实现整体上市，现如今万达网科业务已经停摆。
即使新零售等概念对于商业体“起死回生”有一定促进作用，未来房企加速商业体并购带来的运营和竞争方面的压力仍较大。王玉珂认为，对于多数房企来说，从住宅到商业最核心的是人员储备和组织架构的转变。商业地产特点是开发成本投入多、资金回收周期长，无法实现短期的运营效率，但是在住宅销售限制增多、回报率下降的现状下，对商业要求越来越高，直接反映到对人的要求越来越高。未来，在商业体方面竞争主要体现在房企如何激励员工发挥价值，如何实现系统化的商业运营，赢得商业盈利方面的主动权。
另外，房企除了在商业体运营上面临各种压力外，随着市场集中度的快速提升，商业地产优质资源逐渐减少，并购难度也将加大。“恒大、碧桂园以及销售额排名前几的房企，未来在商用地产非住宅类的投入还会继续增加，可能现在会出现转型阵痛，但整个趋势不可逆。而未来在战略上增加好地段的土地储备，将使房企寻求并购优质资源的竞争更为激烈。”王玉珂说。
