今年地产股一直维持着低迷的走势，从1月至今，房地产概念已跌超20%，市值蒸发超万亿元。
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虽然七月流火，但对房企来说，却是寒冬萧瑟。
6月29日，万科召开2017年度股东大会。万科董事会主席郁亮表示，要把“地产”这几个字都拿掉，改作美好生活的服务商。
无独有偶，碧桂园近日也处在舆论的风口浪尖。虽然“碧桂园三四五线城市‘全覆盖’在内部已明确叫停”被其称为误读，但以高周转著称的碧桂园，却曾在一周之内连发三份内部文件，要求提高三四五线城市项目周转速度，依旧令业内瞠目结舌。
上述龙头房企或许是今年房地产企业的缩影，房企似乎开始集体焦虑了。Wind数据显示，今年地产股一直维持着低迷的走势，从1月至今，房地产概念已跌超20%，市值蒸发超万亿元。
万科宣布要“抛弃房地产”？
6月29日，万科召开股东大会，会上传出一个令人吃惊的消息：万科要“抛弃房地产”！
万科董事会主席郁亮在会上发表诸多观点，把重要信息划个重点：
1、十年后，万科还会是地产公司吗？我想不是了，如果还是，那也是惨淡经营了。
2、我现在在琢磨我们各地的公司把‘地产’这几个字都拿掉，万科的名字取得太好了，没有叫万科地产，而是万科企业。
3、方向是明确的，路径是不清晰的。我无法回答十年之后物流占多少，商业占多少。但可以清晰的是，万科未来是美好生活的服务商，未来想到万科，想到的是美好生活，不是几栋房子。
从郁亮的表述来看，万科已开始开始逐步跟“房地产”说“拜拜”了。不仅在战略目标上，已经定位为“美好生活的服务商”，而此前是“城市配套服务商”。
知名财经评论员刘晓博认为，开发商仅仅依靠“建房子——卖房子”，利润率越来越低，风险越来越大。
他认为，万科不会真正抛弃房地产，房地产是万科的“流量入口”，万科更希望通过这个入口，打开一个全新的世界，最终实现转型。
从另一个角度讲，房地产大佬高调或无声的转型，或许又透露出意味深长的信号。
碧桂园：4月连发三文急提周转速度，杨国强称开盘太慢
7月4日，有媒体报道称，来自碧桂园内部的知情人士透露，三四五线城市“全覆盖”在内部已经明确叫停，暂不对外宣扬。不过当天碧桂园一位高层回应，“肯定没有叫停，三四五线不仅是碧桂园的战略，也是碧桂园布局的蓝海地带，不可能叫停。”
无论市场传言真假，股市倒是迅速做出了反应。Wind金融终端港股行情显示，当天，碧桂园股价一度跌近8%，截至收盘该股跌5.78%。而自市场传出棚改传言以来，股价已经重挫18.67%，市值蒸发500亿元。
图片来源：Wind金融终端港股行情
屋漏偏逢连夜雨。Wind数据显示，内资对碧桂园不断减持，减持股份已经超5000万股，沪深股通持股比例也从1.62%到目前的1.37%。
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不过业内人士称，虽然碧桂园高层对传闻进行了重新解读，称“三四五线城市‘全覆盖’在内部已经明确叫停传闻为误读，但碧桂园在加速高周转，保证现金流早已不是传闻那么简单了。
早在今年4月，以高周转著称的碧桂园即在一周之内连发三份内部文件，要求提高三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度。
三份文件分别包括：4月5日签发的《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》和4月11日签发的《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》以及《关于项目报建高周转的通知》。
碧桂园实际控制人杨国强甚至提出，摘牌到开盘5.2个月，完全无法达到集团高周转的要求。为确保高周转，碧桂园在集团层面设置集团大运营工作组，各中心线条配合做好高周转工作，大运营工作组组长有经济决策权，人事任免权，可先斩后奏。
一位来自碧桂园区域公司的内部人士表示，现在做项目“一切为了现金流”，如果项目不能做到高周转，不能快速回流现金，则宁可不做。
地产股上半年蒸发超万亿元
实际上，上述2家龙头房企可谓是整个房地产企业的缩影。
近日，地产股连续大幅下跌，尽管7月3日有所回暖，但总体来看走势依然惨淡。Wind数据显示，自6月25日爆出棚改暂停传闻至7月4日一周多时间内，房地产指数已经跌去11.39%。而从今年来看，地产股一直维持着低迷的走势，从1月至今，房地产指数已跌超20%，市值蒸发超万亿元。
图片来源：Wind金融终端
龙头房企纷纷回购股份
在公司股价出现较大波动之后，上市公司回购公司股份往往是护盘大招。而在近几个交易日，地产板块出现大跌后，众多大型上市房地产企业也纷纷大手笔回购股票。
中国恒大在港交所公告称，公司7月3日以2.86亿港元回购1412.9万股股份。回购价格区间在19.32至20.8港元之间。自2009年上市以来，恒大共斥资242亿港元回购股票，累计回购数量约46.6亿股。
6月27日，碧桂园在港交所回购了800万股，耗资1.02亿港元，回购均价为12.79港元；6月28日，碧桂园回购了1500万股公司股份，耗资1.86亿港元，回购均价约为12.41港元。至此，碧桂园于本年度内累计回购2300万股，占已发行股本的0.106%。
6月28日，龙湖地产有限公司发布公告称，公司一名主要股东Charm Talent International Limited在6月25日至6月27日期间于公开市场增持510.6万股普通股公司股份，平均价格约为每股股份21.54港元，耗资11亿港元。
6月28日，中国金茂控股集团有限公司发布公告称，该公司获公司执行董事、管理层增持162万股股份，平均价为每股3.77港元，总金额合计610.74万港元。
6月28日，中骏置业控股有限公司发布公告称，由本公司执行董事、主席及控股股东黄朝阳全资持有的新升控股有限公司，于6月28日以每股均价3.5865港元，增持100万股每股面值0.10港元的普通股。
争取现金流背后，房企销售破纪录
虽然地产股走势较弱，今年上半年房地产行业却交出一份靓丽的成绩单。
从地产销售额来看，上半年最亮眼的是碧桂园，达到了4136.8亿元，也就是说日赚22.9亿元，碧桂园的大部分项目分布在三四线城市，正好为上半年热销的主要领域。
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恒大和万科的销售额不相上下，都是3000亿元出头，分别日赚17亿和16.7亿元。
第四名和第五名分别为保利地产和融创中国，销售额接近2000亿元，对应日均赚10亿到11亿之间。
其次是绿地、中海、新城控股、龙湖和华夏幸福，销售额在825亿到1635亿之间。
另外，据广发证券发展研究中心数据显示，八年时间，房企前15名从10%的行业集中度升到了40%。
地产股为什么会走弱？
既然销售状况看来不错，为啥近期地产股却持续走弱？在业内人士看来，近期房地产板块走弱主要有三个原因：棚改收紧、人民币贬值、发改委限制发外债。
业内人士称，“棚改一刀切”传闻影响，是近期地产股走弱的导火索。虽然国家开发银行对相关言论给予否认，但业内人士认为，棚户区改造货币化的初衷是房地产去库存，随着房地产去库存阶段结束，货币化安置也应逐步退出。在此背景下，近一年疯狂的三四线城市房地产热潮或将有所降温。
第二，六月下旬开始，人民币大幅贬值。美元指数走强、中美贸易摩擦相互拉锯等原因使得汇市产生波动，市场上的担忧情绪反映在了人民币的汇率上，人民币甚至创下近一年来的新低。
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第三，近日，发改委会同财政部联合印发了《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》。这意味着企业境外融资的路，也难于上青天了。
综上所述，受到棚改货币化安置下降、汇率大幅下跌、价值境外融资被堵的利空等因素影响，碧桂园、恒大这种重点布局三四线，且依赖境外融资的公司，最近股价大跌也就不难理解了。
投资者应该注意什么？
对于房地产企业走向，业内人士大多持谨慎态度，不过无需太过悲观，依旧存在一定的机会。
银河证券指出，展望未来，房企收入端增速在逐步放缓，随着土地购置价格的上涨，预计行业利润空间中长期或将面临下行压力，未来结算利润率水平也将会触顶回落。另外，房地产企业持续分化，一二线房企销售增速和投资力度均高于三线房企；同时随着行业信贷的不断收紧，行业负债率再度上升，未来规模房企将强者恒强，行业集中度仍将不断提升。
交通银行夏丹表示，房地产作为去杠杆的重点领域，融资环境十分严峻，各项渠道都在明显收紧，在严监管环境下，大型房企在资源和资金获取上的优势凸显，特别是国资背景的房企。
中信建投地产首席分析师陈慎表示，就目前而言，地产股的估值已经相对便宜，投资者不需过于悲观，而从未来来看，地产股或许将呈现出分化的状态，大公司不会有太大的问题，而小公司的问题可能会多一些。
深圳一家私募高管则坦言，目前应该回避地产产业链，虽然看起来估值好像挺便宜，但是未来业绩前景不佳，有可能继续下跌。相反，一些医疗股、消费股、科技股短期估值较高，但未来增长确定，反而值得配置。
前海开源首席经济学家杨德龙称，地产板块近期受政策影响较大，而未来调控仍将持续，因此地产股走势估计一般。对于地产产业链的一些龙头品种，如果业绩能持续增长，依然存在一定的机会。
不过也有不一致的意见。业内人士称，经过近日来的持续暴跌，房地产板块的估值偏低。
美国前4大龙头地产公司2018年市盈率平均为12.1倍，而中国的龙头房企的市盈率已经到了个位数。其中万科A最新PE仅约7.7倍，保利地产、新城控股、招商蛇口最新PE也分别下降至7.3、8.1和9.8倍的较低水平。
摩根大通房地产分析师李洛衡等人在研报中写道，市场对近期的负面消息“反应过度”，现在是买入中国地产股的“黄金时间”，估计中国房地产投资2018年将增长7.2%。
Wind综合中新经纬、格隆汇、中国基金报、21世纪经济报道等
