■ 文 | 欧神 ☞ 地产教父
2018年即将过半，楼市风云变幻，行情扑朔迷离，买房步步惊心。哪些城市看涨？什么房子该买？什么时间下手？苦苦求索仍然找不到答案。
5月27日，欧神亲临功夫财智会《多空激辩紫禁城：楼市名利场·去与留的焦虑和抉择》线下活动，将最新的房产观点和见解与大家分享。
如果说房子是一个家庭的基石，那么孩子就是一个家庭的生命线，而孩子的教育更是牵动父母的每一条神经。当下，北京学区房政策频出，教育格局不明，学区房究竟要不要买？学区房究竟会不会升值？这些大家都关心的问题，欧神纷纷给出了答案。
以下是小师妹整理出的演讲干货，毫无保留分享给大家！一起来看欧神是怎么说的吧。
一、名校变迁
很多妈妈买房子，喜欢买一送一。
既要满足高档体面优雅的生活情调，同时希望孩子有名师指导，完成学业。
再理想不过了。
从职业的房地产角度分析，我送给妈妈们四个字：以上全错！
学区可不是“送一”的那部分，它是你用真金白银买回来的。
举个例子，一个普通的老破小原本400万，如果加了学区，它就卖550万了。
就是150万的差价！
这个150万将来能不能保值增值，是个大大的问号。
为什么呢？
我们回过头来看，15年之前，上海的市重点已经全部换过一轮了。
南京的四大名校，跟15年前的四大名校完全不一样，一家都不重复。
那么北京呢？据说海淀区西二旗“码农子女”崛起了。硬生生把一个菜场小学，升级刷到了重点小学。
所以，学校的变迁是非常迅速的，学校本身有可能腐化堕落，排名会下跌。
那么这项长期投资的不确定性风险可见一斑了。
二、独吞利益
什么是确定性的风险呢？
我们这个世界，我了解得越多，越觉得时事艰辛。
一家店铺，绝不是你小菜烧得好，餐饮就可以赚钱的。
工商，税务，卫生，消防，环保，街道警察，一定得方方面面都摆平了。生意才能做下去。
做任何事情，一定要记得“将士分享”。
利益均沾的事情，才会有人帮你抬轿。胸襟越是宽广，生意才能做得越大。
买了学区房，妄图它长期升值，是极端愚蠢的人。
如果你在北京西城区，30㎡1200w，买了一套“知名”学区房。
你指望学区房继续升值，1000，1200，1500，1800，躺在那里睡大觉，有人乖乖奉上劳动血汗，供你升值。
你独吞了所有的利益。
老师，学校，教委，城建，甚至税收交易所，其他人分到钱了没有？
没有。
你独吞了所有的利益。
老师辛辛苦苦提高“教学质量”，爱莘如子。把一班顽劣不堪的孩子，培养成好苗子。把中产孩子培养出眼界。
老师赚钱了没有，加工资了没有。没有。
学校赚钱了没有，涨学费了没有。没有。
教委赚钱了没有。卖择校名额了没有。没有。
你像美国人一样，交高额的“学区税”，养地方城建了没有。没有。
甚至连频繁的交易性税收，营业税+契税，也没有。
你连物业费都没交。
教师+学校+教委+工商城建+税收财政，所有人都没有拿到好处。
那注定是什么结果呢？大家一起来掀桌子。
IP没有庄家，别说抬轿子的人，就连“看守”轿子的人都不足。
三岁小娃，持百金行走于市。结果会怎样，会有人“抢”你。
三、庄家撤退，下跌无底
今年，北京西城区“重新划片”呼声出来了。
海淀区西二旗“码农子女”崛起了。硬生生把一个平民小组，升级刷到了重点小学。
对于有钱人，他们更喜欢读国际学校，私立民办。也没什么兴趣接盘“1200w，30㎡”。
就“学区房”小业主们本身，他们的组织呼声也是分散的。
甚至都不愿意每年拿出1%的资产，组成游说，组成行业协会集团。
势如累卵，势如累卵啊。
怎么看，都像是最后一棒。
只要“学区”政策稍微一调整。不再和户籍，学籍挂钩。又或者民营办学更放松一点。
甚至哪怕什么都不做，“西二旗”码农再多几年时间。
西城区的学区房，分分钟崩溃。下跌无底啊。
像这种30㎡，1200w的房子。如果刨去了“学区”的概念，谁会去住污水臭虫旧破房子，盲流民工么。
单纯卖“房子”，北京瓦房老破小，能值多少钱。50W，还是100W。
学区房有跌去－90%的风险。
上升下跌，风险完全不对称。
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