引 言
西南证券地产首席分析师 胡华如——
房地产投资和销售是背离关系
房地产税的进程将会是怎样的？
房地产税将对中国地产行业造成什么样的影响？
西南证券地产首席分析师 胡华如：
关于房地产税的进程，我认为不用去揣摩或者博弈高层的想法，应该以一种较为务实的角度去分析。房地产税从计划到落地的指导思想很明确，就是“立法先行、充分授权、分步实施”，这说明：其一，不会在立法之前在个别城市试点，而且类似于上海和重庆的房产税本身意义也不大；其二，房地产税的税基划定、评估、优惠减免和落地执行是需要地方政府来主导实施的，而不同的地方房地产市场差异较大，要落地必须要地方的细则出台；其三，因为各地可征的范围、房地产市场的发展程度、对土地财政的依赖程度不同，不能按同样的节奏去实施，需要一步一步来，这说明即便立法和细则都完成了，落地也是可以有弹性的。从立法程序上看，至少要经历“公布关键时间节点、公开征求意见、国务院初审、修改再审之后提出立法议案、议案审查与列入立法议程、议案提交人大常委初审、讨论修改后提交人大审议、人大表决通过、房地产税相关法律公布、各地根据具体情况出台执行细则”这样几个步骤，现在的情况是，看不到时间计划节点，也看不到公开征求意见稿。原因是什么呢，我们认为主要是两个方面，一方面是核心城市的住房租赁市场还很不规范，需要通过发展租赁市场建立起政府对正常用途住房的控制力；而且在发展租赁住房市场的时候，会发现除了商品住房，还有很多其他的房子，比如农民自建房、小产权房、保障性住房，甚至还有些违法违建的房子也可用来出租，这房子到底该怎么处理？要不要交房地产税？所以说发展租赁市场到某个程度是开征房地产税的前提。另一方面，就是当前整个国家常住人口的城镇化率只有57%左右，很多人的住房需求还没充分满足，很多地方还需要土地财政，对这些城市而言房地产税的推进显得没那么紧迫。我们判断今年关于房地产税的时间表出不来，两会之后可以明显感觉到，今年出时间表、明年完成立法、后年进入实施，这基本上是不可能的。但房地产税还是要提，但不是为了马上推进，而是影响炒房者的预期，在这一波新房库存去化之后，很多地区二手房交易占据主导地位、二手房价格上去之后再推进会比较合理，不仅可以对冲二手房价格的上涨，还能实现一部分空置房子流向市场，促进使用效率的提升。
关于房地产税对中国房地产行业的影响，这个我们解读为促进了社会公平，通过平滑增值税、交易税和持有税能够合理调节房子的分布结构，是房子的空置率减少，也从根本上会对炒房投机的需求形成压制。至于会不会影响房地产开发销售的经营模式，以及地价房价的定价体系，我们判断是影响不大，不是根本性质的影响。
现在我们可以清晰地看到，行业的投资和销售的表现有明显的背离关系。从住宅投资占商品房投资的比例和住宅销售额占商品房销售额的比例来看，会发现一个在上升一个在下降，反映在终端市场就是有的地方比如北京周边的廊坊，新房交易尽管很平淡但是开发商拿地热情依然很高。为什么销售和投资是背离的呢，我们判断是因为2016年是行业总量错配修复和房地产调控小周期的交叉点，总量上补充供给的动力明确强于调控政策对拿地的约束力。在这个交叉点发生了之后，调控小周期的逻辑就不再适用了。我们可以发现在2016年很多房企开始大量地补库存。我们也判断：投资和销售的表现并没有显著的联系，这两年支持房地产投资的几个很重要隐私，其一是土地购置费；其二，是有效施工面积的增长（得益于竣工面积的延后）；其三，就是核心城市的旧城改造，还包括房企参与到租赁市场而进行的改建扩建等；其四，可能就是建安价格指数的变化，可能反应到的建安成本的抬升。今年可能销售面积会负增长，但我们判断2018年的投资增速应该和2017年差不多，6%以上的增长。至于新开工，我觉得看去年的土地购置面积就很清楚了。
第一，并不是说行业没空间了都在多元化投资；
第二，如果是现金流充裕确实有钱去投，这样当然没问题。有些房企说白了土地储备较为丰富、现金也很充裕，如果觉得目前地价高，做一些其他投资的欲望相对就比较强劲；
第三，在金融去杠杆的背景下，一些中小房企可能会选择出清主业，去投资新的领域，这对大房企来说会带来比较好的收并购机会，对中小房企而言就是一种转型。在高端制造、科技创新、消费升级这些领域可能会有一些比较好的、潜在的投资机会，我觉得具体还是看房企的现金流状况和其对未来转型预期和方向选择，这些都很正常。
主题专访四：
像碧桂园和恒大这样的龙头房企又开始提高周转，
是什么原因造成的呢？
对于中小房企来说，高周转是不是更为必要呢？
碧桂园提高周转，是因为市场前景看的比较明朗，而且本身的管控水平和激励机制也到位了，具备进一步提高周转速度的能力，恒大也类似。但对中小房企而言，可能是压力更大，他们的管控水平并不是很好，而且各类融资资源、按揭贷资源也会朝大房企集中，中小房企如果本身周转的速度都跟不上的话，经营风险会明显变大，限于时间关系，我就交流到这里，谢谢。
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