中新经纬客户端5月29日电 题：《严跃进：人才购房的前提是“人户一致”》
作者 严跃进 (易居研究院智库中心研究总监，中新经纬特约专家。研究方向为房地产市场与政策，同时对房地产大数据、区域市场投资风险等有独到见解。)
近期全国各城市的人才购房政策颇受关注。各类人才吸引政策的力度较大，充分体现出当前各地城市发展的新战略和新思维。人才购房政策带来了较多人口的导入，自然也释放了较多的购房需求，为所在城市的楼市活跃等创造了较为积极的条件。
与此同时，质疑声也开始增加，有很多观点认为，人才政策背后，也存在一些钻漏洞的现象，干扰了当前楼市调控的思路。而且部分违规的购房需求进入以后，带来了市场发展的不稳定，进而使得市场预期也比较紊乱。
人才落户政策后炒房动机隐现
类似质疑并非完全没道理。部分城市近期楼市的表现，显然是过热的，这和部分购房者钻政策漏洞、进而炒房密切相关。从楼市交易的逻辑看，相关城市人才落户政策发布后，户口申报的人数快速上升，落户后，很多人便快速加入到了购房大军中。因为从此类城市的购房政策看，外来人口购房需满足缴纳社保等条件，但如果落户了，那么在购房方面的约束就会较少，甚至没有约束。
而从购房者的角度看，类似落户后购房或者说炒房的现象，对应了不同心理。比如，对于一个在北京工作的非京籍人士来说，没有资格在北京买房。若此时其老家所在的省会城市有较为宽松的落户条件，那么，考虑到这些省会城市的房产也有保值增值的功能，其很容易产生到此类省会城市进行落户的想法。同时，由于当前很多省会城市或存在一定的落户指标完成考核，审核相对不严厉，所以将加快此类群体的落户节奏。落户后，此类购房者便可利用户籍的优势，绕过购房限制政策购房。至此，此类群体至少实现了其拥有户口和房产的目标。至于是否要抛售，部分人可能会从北京回到此类省会城市工作和安家，部分人则可能考虑等到在北京有购房资格后，卖掉省会城市的住房，再到北京买房。
上述现象是客观存在的，虽不能简单地视其为炒房需求，但也同样不可否认，其与当地人才政策的初衷是相悖的。此外，更为糟糕的情况是，可能有部分人在此类省会城市落户后，进行变相炒房。比如，某个大学生在此类城市先落户，然后把父母的户口也迁移进来，从而增加可购房资格的人员数量。这显然会绕过原有的限购政策，进而带来短期内楼盘交易疯狂等现象。而部分中介和开发商，很可能在此过程中趁势涨价，造成市场价格波动。
多城政策“补丁”制止炒房苗头
实际上，要给现有的人才购房政策进行“打补丁”，还需进行各类细致的工作。目前已有一些城市有了具体的“打补丁”措施。
1月16日，南京市公布了《南京市高层次人才购买商品住房服务工作办法(试行)》。此次政策规定，高层次人才购买商品住房须本人购买，且仅限购买一套，所购房源5年内不得转让。同时，南京高层次人才购房要求执行实名制，认购后不得更改购房人姓名。合同备案后买卖双方需解除合同的，所退房源优先供其他高层次人才购买。此类政策实际上是对此前《关于进一步加强人才安居工作的实施意见》的一次打补丁。南京模式核心在于，限制人才购房后的更名行为。
西安在今年5月份发布了《西安市2018年新落户人口适龄子女就学实施办法》。政策规定，3月23日后落户西安人口，须在原户籍所在地参加中考录取；2017年11月21日以后的新落户人口，须回原户籍所在地参加2018年高考。此类政策当然不完全是针对此次人才购房行为的，但很显然也发挥了一个打补丁的效应。西安模式的核心在于，限制了人才购房后随意挤占教育资源的行为。
5月15日，成都发布了房地产政策，有两点内容是值得关注的。一是以人才落户为渠道进行炒房，基本上行不通。此次政策规定，如果要在天府新区等地进行购房，即便已迁入户口，还需要缴纳至少一年的社保，这样就保证了落户人口在当地有真实工作，基本判断其购房行为较为端正。二是对于投靠落户的方式来炒房同样行不通。此次成都规定，如果父母投靠成年子女入户，那么购房资格不可能因此增加，依然要按照家庭的总购房数量计算。这样一方面避免了借父母挂靠户口形成新的购房资格和购房行为的情况；另一方面也有效防范部分人通过此类非真实落户进行炒房的行为。成都此政策的核心在于，限制了购房者一落户就炒房的行为。
建议“人户一致”与卫星城落户并举
实际上，结合上述各地“补丁”政策及户籍政策来看，要防范落户炒房，一个最基本的标准就是“人户一致”。通俗来说，购房者的房产、户口、就业地应该在同一个城市。如果严格按照这个政策执行、审核，那么，只购房不就业、购房享受教育资源而不就业等行为将会受到管制，从而有效制止相关的炒房行为。
不过，除坚持“人户一致”外，从政策的全面性角度看，未来还需要通过积极引导的方式，来分流部分“畸形”的落户心态。基于目前很多就业者依然希望在北京、上海等地工作，不愿轻易放弃在此类城市就业的机会，那么政策层面是否可以考虑适当可以放宽卫星城的落户政策，例如北京就业者可在燕郊落户、上海就业者则可在嘉善落户等，这样既能实现人才落户，也有助于人才就业的稳定。更为关键的是，若可以在卫星城落户，那么相信很多人就不会再回省会城市落户，这样也有助于此类省会城市的人才战略稳步推进。(中新经纬APP)
严跃进
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