引 言
亿翰智库&中国网专访视频：
方正证券地产行业负责人 夏亦丰——
不是所有房企都适合做高周转
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城市群里的三四线的城市市场热度还能维持多久？
方正证券地产行业负责人 夏亦丰：
我觉得三四线目前来看，可能就是部分的热的三四线城市在16、17年火爆之后，经历政策环境比较紧的状况。现在整体来看，可能跟一些一二线城市的政策一样，因此我们可能整体的走势包括表现都相对吃紧。
其他的三四线要另外看，我们认为三四线有两类城市，第一类有那种原来人口可能一直在外流的，现在人口开始净流入了，这主要是受一些返乡置业，还有当地的交通规划一些重大利好造成的人口的回流。
另外，可能一些棚改货币化导致规模比较大的拆迁，这样三四线城市比较多，第一种讲的苏北的城市比较多，棚改山东湖北这类城市比较多，这类城市是有一定的热度的。还有一类三四线内生需求本身就不是特别大，这样在经过整体三四线炒热的过程后就冷下来了，因为需求等于提前释放了，释放之后可能不会再有持续跟进的购买的需求，这样的三四线城市我们认为可能相对来说不是特别看好长期的热度的趋势。
之前我们做了分析，数据上看每年，当所有的一二三四线城市整体销售情况向好的时候，一线的城市弹性比较大，如果是整体的销售明显向差的时候，二线城市的弹性是比较强的。当全国城市分化比较严重，且只有一类城市明显向好的时候，三四线的弹性是最大的。所以我们认为现在这个情况下，三四线城市能够给全国销售做支撑的。
所以目前我们认为还会有一定的延续，至少是三年，没有这么短结束。
我们认为还是三大都市群，核心城市圈三四线城市比较活跃，这类的可能还有一定的热度，其他的我们加一个城市群概念的三四线城市，长期来看，如果人口没有大幅度的净流入，我认为并不是特别的有一个持续性。
现在整体全国来看，其实三四线火不火有一个政策的前期指导，我们要去库存的概念，之前几轮去库存之后，今年还在去库存，去的是什么库存，我认为是最后一轮的县级去库存，原来我们说到城市群的概念，城市群里面的三四线很热，非城市群里面的三四线不热，现在这一轮，包括之后两年，可能一个现象就是热度，从核心的热点的三四线转移到非热点的三四线，这个当中包括非重点城市群的三四线。另外，我的一些城市，同一个区域里面下沉到了县城里面，或者更低的层级里面，可能就是五六七八线了。
当前像碧桂园和恒大这样的龙头房企又开始提高周转，
是什么原因造成的呢？
对于中小房企来说，高周转是不是更为必要呢？
周转这件事情，并不是说我原来房企都没有做，实际上大的房企一直在做，包括一线，二线龙头的房企。部分房企2015年也在做高周转，后来发现不适合，主要原因是布局。现在为什么大家都说很多开发商在搞高周转，大家看一下哪些开发商，基本上我们说大幅度提升高周转的，比如说工期三个到五个月，都是规模比较大房企，因为他们有足够的规模抵抗周期，而一些小开发商如何做高周转，是非常难的，另外一些是布局纯在一些一二线城市的，甚至纯在一线城市的，这些开发商本身就是很难去做高周转的，有几方面的原因，一个是一线的供地的问题，卖了可能就没有地了，这个问题也挺大的，之后拿什么支撑后面的销售。第二个就是我这边可能自己也存在一个囤地的意愿，因为我还是看好一线城市的土地增值。
这是一个原因，没有办法让他轮子马上驱动起来。
我认为这个概念大家争议的比较多，要扭转这个误区，不是说什么样的房企都能做高周转，首先第一，我认为能做的就是规模比较大的，在各个城市都有布局的。
像万科这样的节奏比较准的，是没有什么问题的。
第二个，本身可能是区域性的龙头，在区域当中有一些自己的优势，资源上的优势。同时在这个期间，政策的支持力度，包括没有打压的这么严重，这样的情况下做高周转还是比较合理的。
现在销售规模在一两百亿左右的，是一个房企都提了千亿计划，能不能做到我们觉得是有可能性的，这样的房企用高周转冲这个前提是，要么有土地储备，本身就有土地储备的量，第二个没有土地储备也需要有融资的优势，再融资方面对他们是比较重点关注的点，我们之前了解下来，包括一两百亿的中小型房企，他们再融资方面成本比较高，这个其实是有一定的，算是牺牲了负债端的事儿，提高了负债率做高周转，这个前提是因为现在整个大环境都在搞规模，所以导致了他们要这么做，也不是说不可以，只要自己能够找到比较合适的融资渠道，我觉得问题也不大。
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大咖驾到 | 2018中国上市房企百强峰会专家对话
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