2017年规模堪堪过百亿的该公司，因努力扩张使其净负债率上升至108%
《投资时报》记者 王宏
在以上海为大本营，动辄销售额破千亿的房地产企业中，弘阳地产集团有限公司（以下简称“弘阳地产”）名不见经传。
不过现在，有一个难得的“露脸”机会。
就在宣布2017年销售额突破百亿规模后不久，这家此前深耕南京的房地产公司迅速在上海成立了第二总部，并递交赴港上市招股书。
弘阳地产的第一桶金来自装饰行业。早在1996年5月，福建商人曾焕沙带着做建材生意赚来的500万元资金，和四名同乡股东在南京长江大桥北建起一座占地110亩的“红太阳装饰城”。
七年后，曾焕沙正式涉足房地产领域。其控制的南京红太阳房地产有限公司开发出“旭日华庭”项目，自此开始经略金陵，成为一家涉足商业运营、地产开发以及物业服务的综合型集团公司。其中，前者是弘阳地产在境内的控股公司。
用低调来形容弘阳集团的控制人曾焕沙，并不为过。目前，涉及到曾氏的公开信息仅围绕着关于某房地产企业的股权转让纠纷，而作为小股东的曾焕沙并非此事主角。
金鳞终非池中物。尽管从规模和品牌影响力上不能与那些“大佬级”企业相提并论，但过去一年港股市场内房企股价的强劲表现很难不让人动心。更重要的，随着近期针对中小型房企贷款政策持续抽紧，特别是民营企业发行公司债环境的急剧恶化，除了赴港上市——A股主板之路已事实关闭，不少中小型房企已无更好选择。
然而此时赴港，弘阳地产未必能讨到好彩。
据悉，香港资本市场对于内房企的热情正迅速转冷，同期一批赴港上市的房企都先后出现认购不足或募资破发的情况。
有投行人士表示，不太知名的房地产企业很难受到港股投资者认可。“有些房企能闯关成功，多是靠老板动用关系，找亲戚朋友认购。”此前，融信中国（3301.HK）登陆港交所时，香港本地公开发售仅获得2.7%认购，最终不得不依赖于国际发售。
弘阳地产能否如愿募资还是未知数。而关于近年来快速扩张带来的负债风险以及未来公司战略等问题，《投资时报》记者发送采访提纲至该公司董事长办公室，截至发稿日，未得到有针对性的回复。
转型的突围
毫无疑问，弘阳地产仍属一家区域型房地产企业。在南京启动首个“旭日华庭”住宅项目后，直到2010年该公司才将物业开发业务拓展至南京以外的常熟、南通和无锡等区域。至2016年也才在安徽合肥成立办事处，并继续拓展长三角地区。
克而瑞数据显示，2017年弘阳地产销售规模为178亿元，行业排名第95位；今年前三月，弘阳地产以43.7亿元的销售流量排名行业第85，且以42.9万平方米的销售面积排行第76名。
土地储备方面，截至2017年末，该公司拥有土储616.87万平方米，可销售项目63.63万平方米，可满足该公司未来三年左右发展需要。
在房地产企业集中度快速提升的今天，不足千亿规模的企业正面临生存危机，而弘阳地产也适时提出2020年成为千亿房企的“小目标”。
但除了少量二线城市外，其拥有的土储大多位于三四线城市。截至2017年末，该公司已竣工项目达25个，开发中的项目40个，未开发的项目21个。在所有项目中，南京项目数量最多，达到39个；苏州项目次之，为14个；无锡和合肥的项目分别为4个和3个，余下项目均位于三四线城市，且数量均处于个位数。
随着三四线城市去库存压力不断增大，市场普遍认为通过“高周转”尽早实现销售回款的“碧桂园模式”才是“王道”。弘阳地产方面亦在招股书中表示，已要求各城市公司在获得土地后的85天内实现开工，180天内开盘。
有相关从业人员指出，目前行业领先的房地产企业从拿地到开盘，平均时长为6到9个月，而主流房地产商拿地到开盘的时间在8到10个月间。
对标业内领先的周转速度，弘阳地产的底气可能来自于近期引入的多位出身闽系房企、擅长高周转打法的职业经理人。为了此次上市，弘阳地产自今年年初陆续聘请了出身旭辉、泰禾、新城等多位公司高管。这些经理人均有着在大公司发展及千亿规模企业快速成长的双重背景。
这显然暗示了弘阳地产的某种心思。
但将众多拥有不同经营理念、管理模式的人才聚集在一起，非常考验公司的协调和整合能力。此前，由于来自万科和绿地系的员工理念不和，旭辉上海区就发生过多轮高管集体离职情况。
在有限的生存机遇前，弘阳地产能迅速形成冲击千亿愿景的高管战队吗？答案并不明确。
负债的困扰
弘阳地产营业收入主要分为三部分，即房地产开发收入、商业物业经营收入以及酒店业务收入。
房地产开发为其主要收入来源，但由于从公开市场招拍挂拿地成本上升，该公司的毛利率和净利率均呈现不同幅度下跌。2017年弘阳地产的净利率为19.5%，较上一年有所回升，但较2015年仍低出5个百分点。
目前，弘阳地产主要依靠银行贷款和金融机构借款以及信托融资补充现金流。2015—2017年，弘阳地产尚未偿还的银行贷款分别为37.66亿元、69.45亿元和80.35亿元；尚未偿还的其他贷款分别为18.97亿元、7.46亿元以及35.95亿元。
可以看出，就在销售额突破百亿规模的2017年，弘阳地产的负债也出现大幅增长。截至2017年末，该公司未偿还的有息负债总额为105.13亿元，考虑到其84.57亿元的权益总额和24.78亿元的现金及等价物，弘阳地产在该年的净负债率达到108%。
由于资金来源多依靠于银行贷款，该公司融资成本不低。同样是2015—2017年，弘阳地产利息覆盖率分别为8.38%、7.72%和7.52%。去年其还开辟了美元债的融资方式，于当年5月和11月，先后发行2.5亿美元的担保债券和3.75亿美元的担保债券，其中后者将于今年8月到期。
由于房地产开发项目耗时较长且需沉淀大量资本，弘阳地产结束了此前两年的正向经营净现金流——在2017年变为流出34.98亿元。这显示出其经营方面的不确定性。出于扩大规模的需要，其现金流出的情况无疑还将持续。
