作者：赵建勋
文章来源：微信公众号“华商韬略”
我们从小受到的教育不是说，万恶的资本主义，才会为了控制牛奶价格，宁可把牛奶倒掉也不便宜卖吗？
社会主义的房子，和万恶资本主义的牛奶，是一回事吗？
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楼市调控层层加码中，国内上演了多幕场面火爆的“抢房”大戏。
丹东这个靠近朝鲜的东北小城，在朝鲜宣布弃核之后即陷入楼市迷狂。短短一月，其房价涨幅普遍超过20%，一些楼盘暴涨近6成。众多房屋销售员，薪水也在5月的热潮中翻了6倍，赚更多的也大有人在。
同样疯狂的事情，也在成都上演。
2016年10月以来，成都房价开启了单边持续上涨行情。今年5月，成都某一楼盘推出1056套房源，登记摇号人数超过7万人，刷新该市摇号楼盘登记人数的新高。开盘现场，交资料的购房者有数万，队伍延绵几公里，场面极其壮观。
重庆也是一样。
自从黄奇帆卸任市长以来，其房价便一路上涨，至今普遍涨幅超过30%，而且还在继续找关系买房、抢房，从售楼处窗户里钻进去，只为抢到一个购房的指标。
即便是经济“出了大问题”的天津，也是楼市暗潮涌动。
一些楼盘成交量大增，很多二手房业主都不卖了，他们认为房子会涨价，就把房子收回去。滨海新区、武清等地的售楼处已经挤满了人，开发商也打算趁着“海河计划”的热度，抓紧出货……
总之一句话，很多城市的房市都已在极短时间内陷入疯狂，而且房价持续大涨。
这背后，是这些城市的经济和人民收入腾飞猛进了，还是突然刚需爆发，突然增加了那么多买房是要自住，而不是要炒的“刚需”购买者？
如果答案是否定的，这些城市的房子到底是用来住的，还是用来炒的？
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房地产是发展和维护经济的重要筹码，这几乎是共识，也可在过去几十年的发展中找到印证，以至于有人说：我们靠什么应对了历次经济危机？靠房地产。
在上世纪80年代，中国经济一度面临产能过剩的局面，导致企业资金匮乏，国家财政吃紧，迫使国家超发货币，政府、国企大幅提高固定资产投资增速。这在国内第一次带来房地产投资热，并引发海南楼市泡沫。
最近20年的关键节点上，房地产与整个经济发展的大致情况是：
1997年亚洲金融危机爆发，为拉动经济增长，中国正式启动房改，明确把房地产作为支柱产业以刺激经济。
在此推动下，房地产迎来第一轮发展高潮，甚至开始出现过热苗头，2003年，全国房地产开发投资首次突破1万亿元，同比增长29.7%。
2003-2004年，全国房地产开发投资增长超过30%；2004年全国房地产销售均价增长超过17%，越来越多城市的房地产价格增长幅度开始超过当地居民的收入增长幅度。
2003年后商品房价格开始过快上涨
美国次贷危机爆发后，为保经济保就业，国内推出四万亿投资计划，天量信贷汹涌而出。各地大规模基建项目纷纷上马，制造业企业盲目扩张。
大量资金也投入到房地产领域，房价完成了一个“V”字型反转，炒房者创下历史性“奇迹”，2009年全国平均房价增长23.3%，上海达到56.7%，大幅超过城镇居民人均可支配收入的增长幅度。
虽然2009年底房地产调控政策名义上从刺激转向了遏制，但2011年底到2012年中，央行先后两次降准、两次降息，销售和地产投资回暖，2012年下半年，一线城市房价明显回升。
也就是从2008年开始，中国实体经济真正开始走下坡路，没有任何一个经济体能够承受大量资金从实体经济中抽走。
2013年前后，中国经济增速见顶，迎来“新常态”。
2014年开始，各地购房政策开始松绑。2015年3月，全国两会提出要“稳定住房消费”。央行年内连续5次降息，把利率降到历史低点。同年12月，有关部门作出决策：化解房地产库存，促进房地产业持续发展。
此后，在去库存力度不断加大的背景下，更多从实体经济抽身而退的资金汇集到专业炒房大军中，推动房价再次飞速上涨……
从2017年初开始，房价上涨很快地蔓延到二线、三线、四线，甚至于五线城市，由东部地区蔓延到东北、西北、西南等偏远地区城市。
进入2018年，中国经济一些结构性矛盾更加突出，有更多制造业企业、零售企业退出市场，很多外资相继撤离中国市场。
中美贸易争端，也成为国内经济一个很大的不确定性。更麻烦的是，今年以来多支企业债出现违约，市场高度关注债务危机是否真正爆发。
认为历史总是不断轮回的大有人在，今年出现的困难局面预示房价可能会再次被推高，甚至认为政府要继续靠房地产维持经济大局，不断加码的调控政策（饥饿营销），不过是地方政府为房地产救市而营造的假象。
但房地产，以及让房价持续涨真的会一直是发展和维护经济的灵丹妙药吗？
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美国次贷危机爆发后的10年里，中国释放出天量流动性。2017年底，中国M2总量达到167万亿人民币，足足是2008年的4倍。
与此同时，信贷的增加超过了GDP增速，造成压顶的债务大山。过去10年里，中国的杠杆水平从125%升到了260%，积累的债务与美国和许多其他发达经济体的债务相当。其中，企业债（以国企为主）超过160%，远远高于世界平均水平。
资料来源：BIS，国泰君安证券研究
在强制国企去杠杆、地方处理不良债务的过程中，需要为债务问题找到其他出路。从宏观调控一盘棋的角度看，如果能让有条件，甚至没有条件的居民，替国企、地方政府以及开发商来填补债务——不失为一个好办法。
也就是将这些债务转移为居民债务。
怎么转移呢？“保持居民杠杆率在一个合理区间”，怎么让居民保持杠杆率呢？我们可以搞政府可以开放自如的房地产。
省去中间一系列的技术性问题，最终的本质，就是让买房的人，包括贷款买房的人，去填补巨大的债务窟窿。
政府会这样下这盘棋吗？
不排除，有些地方政府有这样的考虑，甚至是果敢而冒险，明修栈道，暗度陈仓的行动。
如果居民收入足够，腰包够鼓，贷款也能够背负和偿付，这也的确是一个可以持续的办法，尤其在诸多的特色环境之下。
但居民能扛得住吗？
当前，中国家庭债务占GDP的比重为49%，似乎并不高，但其增速却非常快，2008—2017年居民部门的住房贷款年均增速25%。2017年居民部门的住房贷款余额将近25万亿元，相比2008年增加了近20万亿元。也就是说，10年间中国家庭因购房而背负的债务增加了20万亿。
在居民偿还债务能力上，近些年我国居民人均可支配收入增速一直呈下降趋势，而且从2016年第一季度开始，居民人均可支配收入的中位数增速开始低于人均数，这显示贫富差距在继续扩大（2016年基尼系数上升至0.465，2015年为0.462）。与此同时，居民部门债务占居民可支配收入的比重也从2007年次贷危机时的不足35%，快速攀升至目前的90%，居民偿债能力下降明显。
数据来源：wind，中泰证券
还令人担心的是，居民部门新增存贷款的负缺口也在逐步扩大。2016年，居民部门在金融机构中的新增存款量首次低于当年的新增贷款量，两者负缺口达到1.17万亿元。2017年，这一负缺口进一步扩大至2.53万亿元，是2016年的2倍多。在这一年，居民部门居然还第一次出现了储蓄增长率为负的情况！
央行最新的数据更令人吃惊。2018年4月居民存款大降1.32万亿元，为历史单月最大降幅，显示居民蓄存款进一步被购房信贷和其他互联网金融产品分流。
中国不是高福利国家，存款就是民众的命根子。
对大多数人来说，在实际收入上涨缓慢、银行存款不断缩水的情况下，已经没有太多加杠杆（负债）买房的空间了。
还有，居民的收入就那么多，如果都被用到了房地产上，其他产业无法分享居民收入增长的红利，其他产业怎么发展，怎么转型升级？
没有其他产业，经济如何持续增长？
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中央反复强调房子是用来住的，调控政策也出台不少，但无人能断言房价不再上涨。相反，不少城市的房价在却越调控越上涨。
但这并不意味着中国的房子就一定会打破世界普遍规律，持续上涨，甚至只涨不跌。
在经济存在诸多挑战，甚至严峻挑战的环境下，现在买房，抢房，甚至贷款买房，炒房，已是回报越来越不确定，回报率一定不如过去，而风险却越来越高。
资本市场无论是股票、期货还是外汇、债券，讲究流动性，快进快出是关键。
国内的住房市场虽然资本属性极强，却不能做到快进快出，从买房到拿到房产证再到可以出售，中间需要数年时间。
与资本市场类似，人们之所以愿意高杠杆炒房，是因为预期会有人花更高的价格从他们那儿把它买走，自己不会成为那个最后的傻子。
但这有一个重要前提，就是绝对不让标的物在自己手中停留太久。如果转出这一棒的时间太久，那个接最后一棒的人很可能就是你自己。
从国内炒房团的操作手法看，他们往往先找一个有炒作概念的城市，联手中介、开发商及当地政府快速炒作。当大量接盘侠冲进去把当地房价炒高后，坐庄的人就抛房走人，然后地方出限购政策，把资金在高位锁定。
那些真正的职业炒房客，往往消息极为灵通，在政策出台前就出手了。他们完全赚的是快钱，快进快出，毫不恋战。普通的炒房客多数只是懵懵懂懂涌进场做韭菜罢了，能否出手完全看是否有下一个接盘侠。
近年来，很多业余炒房者，或者刚需买房者，眼下都已赚到盘满钵满，但至少目前，大多数还是纸上财富。如果等到有一天，这些房子需要卖掉，甚至风向转变，突然卖量大增？会继续保持这个赚头，还是怎样，应该说还难断定。
甚至可以说，很多所谓的有房子，炒房子的都赚了大钱，其实是建立在这些房子还没有集体进入交易的前提下。就像一只被庄家操作得当的股票，每天都涨停，是因为庄家盘面、消息控制得当，大众卖单极少，庄家托买得当。而若这只股票没有真实的支撑，一路追涨，以至大大虚高，一旦风向逆转，后果可想而知。
虚高的房价，某种程度说，和虚高的股票一回事。
另外，投资楼市对利率变化十分敏感。
今年以来，国内房地产市场住房按揭贷款的利率全面上升。3月份全国首套住房按揭贷款平均利率已经达到5.51厘，比2017年同期的4.46厘上升23.54%。有分析预测，到今年第三季度，住房按揭贷款利率会上升到6厘水平。
受美国加息、出口形势恶化、国内货币市场利率上升等因素的影响，未来人民币可能会加速贬值，市场利率继续抬升，抵押贷款付息支出加重。很多高杠杆的房地产投机者或许因此加剧抛售情绪，并引发连锁反应。
即便没有流动性紧张的问题，如果房价继续上涨，也势必会迎来新一轮调控升级，包括更长的限售期限（5年以上），让你无法变现。
投资的目的是收回更多的钱，而不是赢得市值这样的纸面财富。政府出台更严格的限售令，本就是为了不让房价在高位大换手，不让兑现房价上涨的浮盈。这将让很多人最终炒房炒成房东，大概率收不回投资或者收回成本过高。
另外，随着各种融资渠道的收紧，尤其是“资管新规”落地，开发商的资金越来越紧张。到今年到一季度，上市地产商的负债率近80%，房地产行业存量债余额有约1.4万亿，在所有产业债行业中排在首位。
从今年开始，地产债到期还款的高峰即将出现，到期还款资金规模大概是9000亿。而到了2019年，压力就更大。而这种趋势将一直持续到2021年。
从市场来看，大中小房企，资金缺口都是几百亿，大型房企因为还能够继续融资，也有银行愿意做授信，所以他们资金链还算健康。而中小房企就麻烦大了，后期债务问题可能会在他们身上集中爆发。
一旦有开发商撑不下去倒闭或被他人并购，其在建楼盘很大一部分将成为烂尾，让投资人损失惨重。
可以说，无论房价上涨还是下跌，买房人（尤其是投机客）都面临更大的投资风险，甚至不排除，最终被楼市深深套住。
在近期召开的防范金融风险的重要会议上，国务院副总理刘鹤有一个重要表态：“全社会都要懂得，做生意是需要本钱的，借钱是要还的，投资是要承担风险的，做坏事是要付出代价的。”
在我们看来，这话适用于很多花光积蓄、借钱撬几倍杠杆的房产投资者。
如果你看不懂股票，也信不过理财产品，非要投资在房地产市场，那也一定要判断清楚所投资城市的经济潜力能否支撑起房价，之前二十年这个城市的原始积累用在了何处？是产业、基建、人才，还是仅靠土地？
那些要产业没产业，要人才没人才的地方，房产投资风险极大，如果把家里的六个钱包都投进去，将是一场灾难。
最近，网上有传任志强讲话，未来20年房价都会持续上涨，甚至说，“宁愿把房子炸掉,也不房价下跌”。潜台词似乎是说，即使经济支撑不住，其他产业发展不好，政府和开发商会也联手控制住房价，继续靠地产拉动经济。
政府和开发商联合起来，是有能力做到的。如果政府坚持这样做。
但，我们从小受到的教育不是说，万恶的资本主义，才会为了控制牛奶价格，宁可把牛奶倒掉也不降价出售吗？
社会主义的房子，和万恶资本主义的牛奶，是一回事吗？
我们认为，应该不是的。
