正文共：3013字
文／研究员 杨科伟、柏品慧
当前市场依然高热
下半年多盘上市使折扣“抢跑”普遍
遂宁市场2014-2016年较差，中小融资公司倒闭，民间借贷频出问题，在售项目去化极为困难，部分楼盘变成烂尾楼。随着成都限购，2016年底遂宁市场开始好转，2017年下半年市场显著升温，期间置信在河东新区拿一宗地王楼板价5100元/平方米，带动房价加速上涨。2018年市场依旧延续较高热度，多数项目开盘都能顺利售罄。
01
信贷政策
认贷不认房，利率上浮10-25%
放款周期一个月内
首套首付三成，利率上浮10-15%，二套首付四成，利率上浮10-25%，改善性产品利率上浮更高，认贷不认房。银行放款周期较短，房企竭力抢回款，大型开发商具有话语权，置信仁湖花园要求银行15天、碧桂园要求30天内放款，否则就换银行。
02
集中刚需、刚改使得房价近乎翻倍
改善产品涨幅不足四成
成交主力为刚需、刚改客群，80平米两房、90-100平米三房更为热销，刚需板块房价涨幅更大近乎翻番；改善产品价格涨幅略有落后，典型如保利养生谷涨幅不足40%。
03
客户分布
楼盘拓客下沉至周边乡镇
客户量占比30%-70%不等
河东新区（高端改善）或金桥新区（纯刚需）均有50-60%客户来自于主城区和河东新区，30%客户来自于周边乡镇；物流港区 30%客户来自于主城区，70%客户来自于周边乡镇。碧桂园置业顾问拓客下沉至周边乡镇企事业单位，可谓是把周边乡镇有较强购买力的客户群体全部收割殆尽。
04
区域价格
房价“天花板”1.2万/平方米
下半年多盘集中供应使折扣“抢跑”普遍
遂宁划分为一城三区，一城老城区，市政规划偏旧，无新房，二手房8000-9000元/平方米；三区：河东新区房价8500-11000元/平方米不等，全市房价高地。河东新区可以划分为一期河东现代服务员聚集区，以万达广场为中心，市政配套算是全市标杆，二期现代花园城，三期中华养生谷三大片区，二、三期发展尚不成熟；物流港区，碧桂园已售1500套，剩余1200套，华翔城剩余1200套。目前物流港区房价7000-8000元/平方米，有物流产业支撑；金桥新区，规划两湖两公园，生态环境是最大卖点，市政配套近乎空白，置信是最大地主，房价6000-7000元/平方米。
整体而言，遂宁房价有隐形的“天花板”，正处试探阶段，置信在河东新区地王盘蓄客小半年仍未开盘，预估1.2万/平方米，毕竟成都天府新区房价1.3-1.5万/平方米。
下半年河东新区仍有两个新盘入市，景宸府760套，正黄翡翠湾800-900套，市场面临较大去化压力。当前各楼盘都有折扣优惠，改善项目优惠力度更大，譬如保利养生谷排号、认购、全款叠加可以打9折。
05
土地市场
市场前期低迷，减少供地甚至暂停供地
地价行至阶段高点
遂宁市土地供应比较节制，尤其是市场销售较差的2014-2016年，地方政府大幅减少供地，甚至暂停供地，使房地产市场供需逐步恢复平衡。受惠于2017年以来房价加速上涨，地方政府大幅上调土地起拍价，河东新区新增供地起拍楼板价达5000元/平方米，与前期最高地价齐平，但参与竞拍房企寥寥，地价升至阶段性高点。
典型项目一：置信逸都仁湖花园
地理位置：金桥新区金桥大道999号
物业类型：高层
主力户型：80-100平方米3房
建筑面积：63.6万平方米
装修：毛坯
市政配套：近乎空白，两湖两公园
交房时间：2019年10月
最新开盘售价：6000-7000元/平方米
项目点评：该项目位于金桥新区，市政配套近乎空白，生态环境是最大卖点，着重打造两湖两公园生态景观。两梯四户，主力户型80-100平方米3房，首改产品更好卖。2014年项目首开售价1980元/平方米，并享7折优惠，目前售价6000-7000元/平方米，周边二手房较新房便宜4-5万元。置业客群主要来自于主城区以及河东新区，占比超50%，周边乡镇占比30%，剩余20%客户来自于周边城市，其中成都占比5%。认贷不认房，首套首付三成，二套首付四成，利率均上浮10%，全款95折。置信强势控制回款节奏，要求合作银行15天放款，否则换银行。北面有产业园，主要还是食品加工这类劳动密集型产业。
置信逸都仁湖花园项目效果图
典型项目二：保利养生谷
地理位置：河东新区四川职业技术学院后500米
物业类型：洋房、别墅
建筑面积：将近500亩
装修：毛坯
开盘时间：2017年6月
交房时间：2018年底
售价：洋房8500元/平方米，别墅1-1.5万/平方米
项目点评：河东新区以万达为中心，分为河东现代服务员聚集区，现代花园城、中华养生谷三大片区，该项目位于中华养生谷片区。其中，河东现代服务员聚集区市政配套最为成熟，现代花园城、中华养生谷仍处发展阶段。中华养生谷3000亩，其中保利养生谷2800亩，乃是保利与市政府协议拿地，规划2362亩花海生态景区，住宅不足500亩。其中，一期150亩，二期150亩，三期不足200亩。洋房一梯两户，7层和10层，面积128-160平方米，销售均价8500元/平方米，2017年6月首开售价6500元/平方米，别墅目前售价1-1.5万/平方米不等。2017年置信在河东新区拿地王楼板价5100元/平方米，把河东新区房价炒起来。二期共计400多套洋房，蓄客3个月，4月首开100多套洋房，排号、认购、全款叠加可以打9折，现已全部售罄。下批次蓄客一个月便开盘，且预计不提价。首套首付三成，上浮15%，二套首付四成，上浮25%，签约四大银行限制必须一个月放款。客户改善性需求为主，老城区、河东新区换房需求占比50-60%，大英、蓬溪等周边乡镇事业单位占比30%，剩余为成都或外地客户。
保利养生谷项目区位图
典型项目三：碧桂园中环壹号
地理位置：遂宁船山区物流港 绿然国际学校旁
物业类型：高层、小高层
建筑面积：39万平方米
装修：毛坯
开盘时间：2018年4月
售价：7300元/平方米
项目点评：该项目位于物流港区，片区内有两个大型物流城，产业以物流业为主。早期政府定向分配安置房，周边已没有成规模的棚改片区。2017年10月拿地，分两期开盘，一期1500套，四五两月分两批次开盘，开盘当天去化1000套，现已全部售罄，售价由6800元/平方米涨至7300元/平方米。二期剩余1200套，预计售价7500-8000元/平方米，规划年底全部清盘。周边竞品华翔城剩余1200套，下半年两个新盘将入市，景宸府760套，正黄翡翠湾800-900套，有一定的去化压力。项目卖点在于碧桂园品牌效应，地理位置远离集卡等噪音污染，社区园林景观以及齐全的生活配套。项目蓄客一个月，置业顾问拓客下至周边乡镇企事业单位，交两万认筹优惠两个点。中心城区外溢客户占比30%，周边乡镇企事业单位客户占比多达70%。
碧桂园中环壹号区位图
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