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文／研究员 杨科伟、俞倩倩、马娟
巨大价差驱使“卖房买新房”蜂拥摇号
首置和刚改需求仍大量存在
2016年10月，大批外来投资客的涌入和本地恐慌购房需求的释放使得成都房地产市场开始逐渐火爆。加之作为四川省核心城市，成都资源和政策优势明显，近两年虹吸效应显现，房地产市场更是火爆不已，多区域项目去化超九成，部分开盘项目出现万人抢房现象，开盘即售罄。价格适中，面积100平方米左右的改善项目备受追捧。二手房房价推高，成交旺盛，整体市场一、二手房价格倒挂严重。50强品牌开发商大批涌进，土拍市场竞争加剧，呈现从主城区到近郊再向远郊拓展，楼板价大幅上升，房价和客群被迫外溢。
5月，成都调控政策升级，天府新区和高新区成为政府调控政策的重要着力点，将限购对象由自然人调整为家庭，符合购房资格的居民锐减逾50%，投资行为得到较大抑制。目前成都房地产市场全市行政区域范围内实行刚需家庭优先摇号，选房按照按棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人顺序依序选房，其中新开盘项目中刚需家庭房源供应不低于当期支持棚改货币化安置住户所需房源剩余的50%。
2018年下半年，将有大量项目入市，预计火爆程度虽然不及之前，但在本地较大的改善和新成都人的刚需依旧大量存在，多数项目仍将热销。
01
政策环境
调控再升级，限购调整为家庭
限售扩展至全市
就在此次成都市场调研的前一天即5月15日，成都市调控政策再度升级。将限购对象由自然人调整为家庭；户籍迁入成都市未满24个月的购房人，应有稳定就业并连续缴纳社保12个月以上方能新购住房；父母投靠成年子女入户的，不得作为单独家庭购房等规定。
成都调控政策的深化一方面是对近期成都楼市摇号乱象的积极回应，同时打击了利用父母投靠、离婚，借助人才落户绕开限购措施而炒房的行为，支持合理自住需求。此外，在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，须取得不动产权证满3年后才可转让，限售由限购区域延伸至全市区域，加大了限售力度，进一步抑制了投机炒房需求。
02
本地需求旺盛
120平方米改善型成主流
成都市场目前本地刚需和刚改需求都很大，最主流项目多为120平方米及以上的改善型楼盘。市场客群优先选择大面积户型主要是因为：1、成都市场目前开始逐步进入改善型，居民对于居住品质要求逐步提升；2、二胎政策导致目前购房家庭更倾向大户型；3、成都目前房价热涨，但与其他同梯度城市相比仍处于价格洼地，“买到就是赚到”，未来升值空间较大，大面积收益较多，多数选择一步到位，偏爱大户型；4、严格限价政策下导致开发商普遍推出大户型项目抢收业绩。
03
真实价格
一、二手房价格倒挂价差达70%
“卖房买新房”蜂拥摇号
目前成都一、二手房价格倒挂严重，巨大的房价剪刀差也是催生摇号中签率奇低的重要因素，全市一、二手房价价差达7349元/㎡，中心城区和天府新区价差皆超6000元/平方米，近郊区域的价差也接近4000元/㎡，而房价持续领跑的高新南区二手房成交均价已近22000元/平方米，全市新房均价则不足万元。如此巨大的利差空间，催生了大量“先卖二手房套现再摇号买新房”获利的购房需求。
04
二手市场
新房供应短缺推动二手市场火热
涨价及大量挂牌致有价无市
去年严格限价政策又让减少的新房供应雪上加霜，项目普遍惜售加剧供求失衡，日光盘屡屡出现，大量刚需只能转投二手房市场，使得2017年成都中心城区、天府新区和近郊二手房成交总量达到了2000万平方米，与新房成交量相当，而在2015年和2016年新房与二手房成交规模之比约2：1。二手房市场的火热和一二手房巨大价差，使得去年下半年以来二手房挂牌量剧增的同时，二手房价格也快速上涨。
由于二手房购房者中首次置业占比超6成，价格基本也到支付能力（一般工薪阶层月收入4千元左右）天花板，加之新房价格被限，目前二手市场开始进入有价无市的价格锚定点，预计未来一二手房价差将很难继续扩大。
05
土拍市场
2016年之前平价土储消耗殆尽
供地区域从中心到远郊
成都政府目前仍是土地财政思路为主导，从当前数据来看，调控后土拍价格涨幅不大，但是这主要源于政府供地区域的转变，在中心城区土地价格持续攀升后，政府开始逐步从近郊到远郊开始供地。而后为了保障土拍价格不至于趋高，从而采取了竞自持，和附加各类严苛条件的做法，许多中小开发商望而却步，之后从2016年下半年至2017年，房企总体拿地量也比较少，目前来看，房企在中心城区和近郊的平价土地储备基本已消耗殆尽。
06
市场预判
新政后摇号中签率将大幅提高
价差趋衡、套利空间逐步缩小
随着515新政出台，我们认为，成都市场将出现以下几大改变：一是新房摇号中签率会大大提升，从自然人到家庭限购的转变、“新”成都人要社保一年方能摇号，会使得摇号基数大大下降，“一房难求”会得到一定程度的缓解；二是二手房成交量高位维持或小幅下滑，和一手房的价差逐渐弥合趋衡，一方面虽然中签率上升，但是新房供应不足仍是不争的事实，还有部分客户会转向二手房市场，从而为成交量提供支撑；另一方面一二手价差基本很难扩大，目前二手房价格基本接近刚需客户的天花板，对于投资客来说价格也无套利空间，加之新房对于刚需客户倾斜政策（棚改10%，刚需余下占比50%），二手房价格基本已无上涨空间。三是房企资金层面的压力持续加大，尤其在限价的大背景下，房企的平价地块储备基本不足，若后续政策没有松动，房企销售的压力也会持续加大。
典型项目一：蓝光长岛国际社区
地理位置：双流区永康森林公园旁
物业类型：高层和别墅
产品户型：130-240平方米
项目面积：总占地373亩，总建筑面积近100万㎡
装修：精装
交房时间：预计2019年底，2020年初
最新开盘售价：14000-15000元/㎡
项目点评：该项目位于成都双流区永康森林公园板块，为政府规划打造的2390亩江安河4号湿地所环绕，所在区域目前处于老城拆迁新城建设的过渡区，周围配套设施和产业尚未成熟。项目总占地373亩，分7期开发，产品户型主要是130-240平方米改善高层精装项目。项目目前1-4期全部售罄，6期本月开盘，5期和7期开盘时间未定，6期开盘价格14000-15000元/㎡，共608套，其中 61 套用于棚改安置住户优先，329 套用于刚需家庭优先。项目购买主力为成都本地首改或者新落户刚需客群，外地客户较少，西南片区如双流、武侯，青阳客群居多。
5•15新证出台后，符合购买的客群减少超过50%。项目周围一二手房价格倒挂严重，剪刀差较大，基本在2000元/㎡以上。贷款情况：首套房首付3成，贷款利率上涨10%；二套首付6成，贷款利率上涨25%。
典型项目二: 融创玖棠府
地理位置：天府新区武汉路、麓湖生态园旁
物业类型：建面114-195㎡高层，210-270㎡巷院别墅
项目面积：24.3㎡
容积率：2.0
装修和物业：精装
交房时间：2019年12月
最新开盘售价：13000-14000元/㎡
项目点评：该项目位于天府新区别墅群麓湖板块，是融创中国在成都打造的“府”系代表产品之一。项目周围生态环境较好，规划有2万亩的自然资源，临近锦江、麓湖等生态景观。教育资源较多，周边拥有乐盟国际学校、泡桐树小学天府校区、天府7中等。高层产品去年两次开盘售罄，开盘价格基本是13800元/㎡，别墅项目目前尚未开盘，多为双拼和联排，项目赠送面积基本100%。购买客群主要为改善生活环境和追求品质的成都本地人为主。项目与周边项目错位开发，价格差异较大，竞品较少。
典型项目三: 麓湖生态城
地理位置：天府新区天府大道麓山国际社区
物业类型：高层和别墅
建筑面积：8300亩产城一体规划（553万㎡），起步示范区900亩（60万㎡），2100亩生态湖域（140万㎡），总建面700㎡
容积率：2.0
产品户型：130-240平方米
项目点评：该项目被誉为中国四大神盘之一，也是成都生态豪宅标杆，由成都万华集团打造，历经10年多，50家世界级设计公司，100多位全球顶尖设计大师共同参与。在天府“一带两翼，一城六区”的总体规划中，麓湖位于“一带”的重要走廊以及“一城”的区域中心。麓湖生态城总建筑面积约700万㎡，住宅建面550万㎡，商业150万㎡，围绕2100余亩的生态湖域进行开发，总部经济，创意产业（含有旅游产业）、综合商业服务三大产业支撑发展。项目由滨湖公园区、湿地公园区和城市公园区三个公园组成：滨湖公园区主要以高端定制别墅产品为主，湿地公园区主要以低密度产品为主，而城市公园区规划为以商业及总部办公产品为主。每个产品均为独一无二设计，在国内外斩获大奖，高端临湖独栋别墅黑珍珠、高层麒麟荟（在麓湖的核心位置，仅4栋）、院落沉香谷等成为业内学习的标杆。目前住宅项目二手房网上报价在30000元/㎡左右。
