（图片来源：全景视觉）
经济观察报 记者 谢敏敏
近期，上海楼市的成交结构分化现象明显。
自3月下旬以来，上海批量供应新房预售证，尤其是一批高端豪宅项目纷纷入市，其中大部分高端豪宅项目在限价行情下颇为抢手，认筹数远超过实际供应数，“日光盘”频出。但是，同期推出的刚需和刚改型项目大多位于上海远郊区，这些项目除了极个别热销外，不少项目都在开盘当天“遇冷”，和豪宅项目形成了鲜明的对比。
5月以来，这一现象尤其明显。经济观察报记者查询了上海市东方公证处官网，根据官网公布的消息，上海5月至今新开盘10个项目，主要为远郊刚需项目，所有项目的认筹数均未超过房源数，甚至有数个项目推出了几百套房源，但认筹摇号人数仅个位数。
根据上海中原地产的统计数据，5月至今上海成交前十榜单中，单价3万元以内的刚需型项目仅有两个，且排名处于中下游，成交套数也未超过百套。而在4月份，单价为3万元以内的刚需项目占据了榜单前三名中的两个位置，且成交套数分别超过了100套和200套。“反映了两点，一是交易量下滑，另外低价刚需项目市场排名也在下滑，这一趋势在5月份尤其明显。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。
单次去化低
上海部分远郊盘遇冷的一个显著特征，即单次去化低。
根据东方公证处的信息，5月13日，位于金山的汤泉美地城项目推出456套房源，但参与摇号的人数仅8人，可售房源数是摇号人数的57倍。
而从价格来看，这个楼盘明显针对刚需人群，其此次推出的房源均价仅为19800元/平方米，这一价格即便在上海郊区也属于最低水平之一。该项目遇冷也有客观因素，即地理位置偏远。该项目地处沪浙交界，距离人民广场超过60公里车程，距离最近的地铁站也超过10公里，出行基本上依靠自驾。
在金山同样有新开项目的一房企上海公司营销副总对经济观察报表示，年初以来上海楼市供应增大，购房者的可挑选空间增加，地理位置太过偏远的楼盘遇冷也是情理之中。他所在的房企位于金山的项目同样在4月份加推了一批房源，但开盘当天的认筹人数也仅为个位数。
在前期的上海楼市开盘潮中，除了豪宅项目，也推出了一批位于郊区的刚需项目，这些项目的热销导致刚需客户需求减少。5月18号，位于临港滴水湖畔的艾森公馆摇号，推出111套房源，均价约为29000元／平方米，但认筹人数仅18人。而在一个月之前，和艾森公馆位于同一地段的万科金域澜湾推出446套可售房源，均价约为30000元／平方米，认筹数达到618个，开盘当天即售罄。临港的一中介人员对经济观察报表示，之所以出现巨大的开盘反差，“说明市场开始回归理性了，前期日光盘消耗了不少客户，上海的房票这么珍贵，消耗掉就没有了，所以客户是再需要时间去培养的。”
除了上海远郊区的超低价格刚需项目，一些离市区距离更近、价格相对更贵的刚需、刚改型项目开盘同样不利。
位于上海嘉定新城的盘古园府于3月初推出了共计6幢楼416套房源，均价约35300－43350元/平方米，但开盘当天的认筹人数仅为82人。
嘉定历来是上海刚需购房者置业的首选之地。5月23日，经济观察报记者实地走访了盘古园府，在工作日的下午3点半，售楼处约有近十名工作人员，但无一组看房客户。据该项目的销控表显示，开盘2个月来盘古园府陆续卖出了一些房源，至今销售了约300余套，剩余近100套房源。为了促进销售，该项目还罕见推出了优惠措施，表示购买房源开发商即赠送中央空调等大型家居用品。
和很多刚需盘一样，盘古园府也拓展了多条分销渠道。该项目一分销中介透露，除了盘古园府，嘉定新城另外一在售新盘深城投十一街区也是其代理项目。
根据上海链家的数据，近期上海新房市场成交量连续三周出现下滑，自4月以来，上海出现了一个月多的新房供应高峰，全市新建商品住宅已先后有32个项目、1.12万套房源入市，而截至目前，这些房源中已网签的仅有0.35万套，因此，仍有接近七成的供应房源，尚未完全释放至市场中。
购房者心态悄然改变
刚需盘遇冷，和购房者心态及需求的转变有很大的关系。对于购房者来说，他们明显更青睐于一二手房价格倒挂的区域。前滩豪宅项目中粮前滩海景壹号之所以遭到哄抢，一二手房倒挂造成的价格诱惑是最大的吸引因素。该项目此前获批的单价约7.3万元／平方米，而周边二手房的价格已经普遍达到了每平方米9万元以上。
仍以嘉定新城为例。虽然该区域新房也是限价下推出的项目，但其价格并没有像市区新房尤其是豪宅项目那样被压制得过低，该区域也未出现一二手房价格明显倒挂的现象。
据悉，盘古园府为项目三期，其一二期项目大部分已经售罄，这些项目目前的二手房均价约不到40000元／平方米，部分房源售价要低于新房。此外，深城投十一街区附近有大量二手房项目，这些项目普遍地理位置更优越、更靠近地铁站，但销售均价也低于深城投十一街区。“即便加上契税，在同等首付的情况下，一般购房者肯定会选择地理位置更好的二手房，还都是现房。如果新房没有给出足够的价格诱惑，在房源充足的情况下，购房者就会变得越来越挑剔了。”上海链家嘉定马陆店中介人员李明（化名）对经济观察报分析道。
尤其值得一提的是，前期上海诸多限价新房的推出，也改变了部分刚需、刚改购房者的购房心态，他们的观望态度无形中直接减少了郊区楼市的市场需求。
“现在远郊都3万元单价了，反而中环地段才8万元甚至有的不到8万元单价，一个配套成熟，一个地段偏远什么都没有还卖那么贵，大家一对比就都明白了。本来觉得外环的房子便宜，现在一看，其实市区的限价房才是真正便宜，干脆咬咬牙买市中心算了。”卢文曦认为，部分刚需盘性价比不高是促使购房人数变少的一个重要原因。
王晓（化名）家住上海浦东新区，曾在2012年购买了一套面积为80多平方米的两室住宅。随着孩子长大，近两年王晓的家庭产生了改善性购房需求，希望在孩子上小学前尽早换一套三室房。
王晓告诉经济观察报记者：“2016年开始就有关注市场，一手二手都在看。后来因为限购升级，一直在观望。到了今年又开始关注一些郊区的项目。因为资金有限，起初看的多是周浦、嘉定、松江等区域的刚改项目，但4月前后上海有一些核心区域的高端项目开盘，价格一下子回到了两年前，所以我们也开始考虑区域改善，也有关注前滩那个很著名的项目，可惜抢不到。”
王晓算了一笔账：如果购买外环外的刚需项目做面积改善，一方面要寻找合适区位，另一方面又要考虑改善面积一步到位，如果置换到130平方米的住宅，按照4万元/平方米-5万元/平方米的价格计算总价要达到520万元到650万元的水平。
“如果咬咬牙选择核心区域的中高端项目做区位置换，虽然房屋面积可能与现有住宅的情况不变，但多加一两百万也许就可以置换到更好的地段，甚至有机会置换到更好的学区，这样的住宅未来更有升值空间。”出于这样的心态，原本已经准备入手郊区刚改住宅的王晓再一次暂缓了购房计划。
