作者：潘宇凌
在北京，流传着很多都市传说。
比如：2004年，一位男子在东三环的高档小区富力城买下100套房子，接待他的售楼小哥还以为碰到了开玩笑的。不过没多久，男子在08年金融危机前夕将这批房子卖出，又把资金投入了海南。
那时每平6000元的富力城，现在是10万左右。海南3万一平的房子，价格好几年里一直辗转反复。
人们本以为，然后就没有然后了。直到海南前不久的一波上涨。
我也是最近才知道，现实里确有其人，传说是真的。
——二环十三套
张羽冲，原北京交响乐团首席圆号手，1963年生人。曾卖过录音带、电器、服装，后利用业余时间时间开班教琴，直到03年考试取消特长加分。在那个年代已算收入不菲。
早在90年代中，张羽冲就曾在玉泉路附近租了一百多亩地，盖了房子出租，年收益20多万，但后来这块土地被征用，让他的地产投资暂时划了个逗号。
99年，张羽冲来到东三环的华腾园看房，当时北京还没有CBD，他也没有“投资房产”这个想法。只是被一套全南的大户型吸引了，毫不犹豫地买了下来。不久之后，张羽冲不断接到中介公司打来的电话，都问是否有出租的打算。这时，做过生意的张羽冲意识到机会来了。没多久，张羽冲又在华腾园陆续订了4套。
10个月后，张羽冲以每平方米高于原价800多元的价格卖掉两套，增值10余万，剩下的两套继续出租，租金用来还银行的月供绰绰有余。
从此，张羽冲觉得，房地产原来可以这么玩。
2004年，他一口气买下100套（也有说50套）富力城，并在接近金融危机之前的高点时抛售了大部分。2008年中几乎处于“空仓”状态。那时，张羽冲曾表示，暂不打算有任何冒险和激进的投资行为，并且三年内不再碰房产了。
仅仅几个月后，张羽冲就“食言”了，2009年，他出手并带领着朋友们在三亚某项目买下百余套房产（传闻后来只留了部分优质房源自住收藏）。2012年，又在北京周边某家具城拿下45个商铺。
……
事迹的讲述暂且告一段落。百度张羽冲，可以看到他十余年来接受的采访，有一些受邀演讲的场面话，也有一些更接近本质的言论。回头来看，颇为有趣：
“北京市房地产投资的回报率早已不是90年代那时动辄50％、60％了，不要把投资回报率想的太高，能有10％已经不错了。”——2003年
“很多投资者都觉得只要看中了地段，投资收益就有了保障，但如果你的房子在整个住宅小区内有几十套甚至上百套，将来无论是出租还是出售都会形成彼此的压价，势必会影响投资价值。”——2003年
“即使房价没有上涨，买不起房的人还是买不起房，该蜗居的还是会蜗居，即使房价再下降也一样。”——2010年
“我现在手里已经没有多少房子了，已经在逐渐退居二线，现在做的主要是帮助和指导别人投资”。——2010年
“不能等有了钱才投资，攒钱的速度往往赶不上房价上涨的速度。这房子130万，我有30万，可以和几个朋友一起买，收益的时候大家一起分成，这才是真正的能赶上时代，等攒够了80万，房价已经涨到180万了，永远赶不上。”——2010年
懂得地域、审美、时间的差价
乐居：房产投资如果总结一个最大的经验或者秘籍，您认为是什么？
张羽冲：其实按我的理解，真正的挣钱就分三块。一个是地域的差别，你比如说南城的东西便宜，北城东西贵，你看到了地域的差别，你把南城的拿到北城来卖。或者是你看美国人，中国那时候刚刚开放，人工便宜，用我们这儿生产的便宜东西拿到美国卖，这就是地域的差别，挣中间的差价，这个需要时间，你有时间跑、有时间看、有心观察，你就能赚到这个钱。
这个钱不难。就像改革开放初期一样，那时候到深圳买条喇叭裤，到北京来卖，一条能赚10块20块，买个蛤蟆镜，你看这就是时间差价、地域的差价。第二个就是审美的差价。其实可能很多做贸易做经济的人没有讲过这种概念。都是衣服，因为你设计得漂亮，你有审美就可以多卖出多少钱。
你看衣服大家都有，为什么你要代理一个法国品牌呢？就是因为审美。你觉得那个时候人家有品牌有设计感，你这衣服只是能穿就行了，颜色都一律是灰。你卖500块钱，人家拿来卖5000块钱，人家贩卖的是审美差价，就赚大钱。因为人都向往美好。
第三点叫时光的差价。就是说大家看到的都是今天的事情，你看到的是明天的，有人看到是后天的，还有人看到的是两年以后的。你看到了时光的差价，其实这就是投资，我买的是未来。现在大家都卖6000元，但是我看到的是三年以后它应该值2万。
这三种（差价）都能兼顾到，都能赚到钱的人是一流的人。所以我从来都奔着这个目标在思考问题。
你比如说富力城，当年算在南城，所有的老北京人认为，虽然就离国贸差了一公里，但是觉得南城不值钱。大家没有看到时间的差价。人们就知道南城，但是没有来看一看南城未来会是什么样。
第二，审美的差价。当年卖房子都卖毛坯房，富力城是最早来卖精装修的房子，这就是审美的差距，你发现这楼道的都铺上地砖，墙上也都是地砖，大堂能设计成那样，园林能设置成那样，这里头，有审美的差价！
第三，是看到了时光的差价。是那一会再慢慢再讲。这三个里头差价还要会计算，所以这三样事情你先要衡量。
再一个就是什么叫炒房，什么叫投资？人家说我炒房我很不爱听，我认为我是投资，就是我拿来以后可以出租，出租的回报率百分之十几。我没有想过拿来房子涨多少钱卖。我觉得就是出租的回报率能让你做得非常大。
以富力城当年一套房子6000块钱每平米，60平米36万元，租4200。百分之十几的回报租金，而且租金在涨，就和商铺一样，那房价也会跟着涨。你比如说银行利息6%，你出租回报率13%，你就最起码的这个房子还能翻一倍的价格，是能看到的，就是说我买了以后涨从6000涨到12000，我卖给别人以后，人家还有百分之六点几的回报是比银行的贷款利息高的，这就是房产投资生意。
我们从来没有房子卖到最高点，因为我们看到的是最初最前面那一段投资机会。
乐居：我们以北京为例，为什么北京房价过去10多年涨得很快？
张羽冲：当年（2000年左右）北京是人口净流入的城市，每年大学生进入几十万人，这些几十万人每人要25平米，你还得要这个六七百万平方米，那时大改造大拆迁。那个年代租赁市场没有什么外销房，也就是商品房很少。
从2000年才开，刚开始盖，能出租的房子都很少，自住的房子都不够，哪来的出租啊，所以说出租的市场回报非常高，再加上每年拆迁六百七百万平方米，为了北京奥运会拆一平米，你得补人家1.5平米啊。人家再买回来吗，需求不就又翻了1.5倍嘛，那怎么也得要八九百万平方米。
就按照北京1300万人，每人每年平均递增0.5平方米，还要700万平米，对吧？你就算一算，你都知道有几千万平米的需求量。但是非典的时候你知道停工了多少项目，就是本来可以盖很多楼都没人干了，就积压了需求，等着哪天爆，大家一抢不就在加价了吗？你要是没有抢哪来的加价啊。
非典时候其实是一个入手非常好的时机。
十个房子有15个人买，那肯定要涨25%啊。十个人十套房子，有20个人买，那必须要涨50%。这是个数学规律。要么就有关系者得，要么叫价高者得。
学会用杠杆
乐居：同样是投资房产，为何你能赚更多的钱？
张羽冲：别人用两小时弹好的曲子，我告诉学生怎么能只花15分钟，用最简单、最科学的方式，我告诉你技巧，从哪练，怎么练，练多少的速度，练多少遍，一次错误都不犯，你就练好了，然后再从头迎刃而解，所以说要找生活的技巧。
很多人没有找到生活的技巧，生活很辛苦、很累。因为生活、工作当中70%也是无效的。无效以后老板怎么能给你涨工资呢，其实老板很多的经营方式也是无效的，没有把人性全部的积极性调动出来，是因为他很多管理的模式是无效的。
你比如说六千块钱一平米买的房。当年鼓励大家投资买房。你首付两成就买了。隔了两年以后9000块钱卖掉了。可是我9000块钱又买了。这里的区别是什么呢？区别是你可以多买两套，因为你的首付款挣出来了，这就叫效率。有的人就死拿着，一直等着，他还是一套。但是我不是。比如说我一百平米是6000块钱买的，8500卖掉的，赚了25万，这25万可以多买一套房的首付，等于由原来的一套变成了持有了将近三套房。
这就是效率。要会用杠杆，会用资本。很多人不会想到这一点。
即使限购，海南房价也绝不会跌
乐居：来聊聊海南市场，2009年你进入海南获得很大的受益；最近海南给予自由港政策后不久就加强限购了，你怎么看未来的海南市场？
张羽冲：海南属于前面我说的地域之间的差价，审美的差价，还有一个时间的差价，咱们以这三个来衡量。审美的差价就是那个地方是很美，你只要买到好的东西是很美的，只是很多人没有看到。还有就是当时能看到，只是不知道什么时间兑现，会有大批人去享用（买房）。地域的差价你也能看到，北京2004年，房子卖8000块钱的时候，亚龙湾的酒店就卖3万。
时隔很多年以后，北京都卖到4万5万了，那边突然只卖1万多块钱，你看到了巨大的差价。只要东西是好，早晚你能看到它上涨的空间。
第二，又说到了刚才我说的核心，炒还是投资？投资你还要算一下。我当时住酒店，2003年一晚上是600元。10年以后变成一千二、一千五了，价格翻了一倍，租金的回报你也要算一下。按照酒店经营也得有个7到9个点的回报，所以只要高于银行的利息就没有问题。
再一个就是时间的差价。2025年，自贸港完成以后，全港免税，税收优惠，做生意的很多人都去了，那价格还会在一两万吗？到2035年恨不得要超越香港，你觉得房价还会四五万吗？
所以你先把时光的钱看明白，你就忽略当下买了没涨，你也不用去想这些，严格来说看，北京的房子，从2013年投资到2018年，就2016年底到2017年初这四个月房价翻了一倍，剩下的年份就涨30%。（注：此为原文，与真实市场情况有所出入）
就是说第一年7500到9000，第二年8500涨到10000，第三年从1万出点头涨到13000，第四年从13000涨到15000，就那么一点点累积上来，只有最后的16年底的时候，从5.5万一下涨到11万。那这里头你要想哪一年是你效率最高的年份。答案你都知道了。
现在海南的价格肯定是打不住的。所以政府我觉得（限购）这种方式也有它的道理，为什么呢谁也没有遇过这么大的利好（自由贸易港），一下子突发的就全来了。请问谁有更好的方法？能给政府出一个主意，既不伤害需求，还让市场在稳定地上涨，而不是暴涨。那你说人才还没引进去的时候，房价已经涨到七八万了。
按照这个价格，要是没人管，我估计明年海南就5万了。到2025年自贸港刚建成的时候，已经上到8万、10万以上了。那你说人才去了，生活成本高了，很多人才又买不起，又进不去了。
2009年的时候，我说了海南一年以后会暴涨。2012年采访我说海南会跌五年，说的就是明明白白的跌到2016年底，从2017年开始连续涨五年。虽然现在限购了，但是我觉得也不会下跌。因为这是政治需要，这叫临时政策。
因为毕竟你是要打造一个自由贸易港，如果要是层层都不允许，这就不是自由贸易了，所以你能看到答案。但是现在又来一个问题，未来在什么时间点买会效率更高？你比如说2020年、2025年、2035年这三个节点里头你哪个节点进入会最好？这就是有运势的人才能踩到点，没有运势没有这方面财运的人老踩不到点上去。
海南岛不是一般人可以随便投资的，若干年来，多少英雄都折在了海南岛！从1993年、2010年、这回也算，我告诉你，今天不知道有多少人有多痛苦。
也就是说这次的来不及用科学的方法讨论，就临时踩个刹车，刹车踩急了，车上人没通知一声，所有人不是扭断了腿就是摔破了头，就咣当全撞那了。购房者还好。开发者比较惨，但是你要了解政府这件事情会做到什么程度，会不会还给开口子，这就看你的大智慧，你怎么判断这件事情了？这都是秘密，核心价值不能随便说。 （注：新浪乐居采访完成后一周，海南省出台百万人才引进计划，对人才落户有了相当宽松的政策）
现在买房就是个亏本生意
乐居：您怎么看当前的楼市，未来房地产还值得投资吗？
张羽冲：我觉得北京市场的最大的问题是租售比。在我心里，现在买房就是亏本生意了。我们以15年前，富力城一套一居室月租4200元，现在月租9000元，那时候房价6000元每平，现在卖10万每平，房价涨了15倍，租金是涨了1.5倍。
那个时候我建议大家投资买的原因，是看到了租金高于银行利息一倍之上的这种巨大的空间。现在正好相反，要是10万、11万，我就卖掉它。我随便做一个理财6-8个点收益，如果你做得好的话能吃七个点收益。
1000万一年就能省70万。3000万就210万。我说的这个七个点是还租回原来住的这个房子，不影响你生活品质的情况下，你能吃回七个点的巨额的差点。
全部卖掉，租房子，这就是境界。今年拿这儿做个证，我坚决租房子，我不买房，我认为买房子于我就是一个亏本的生意。
再具体给你们算一下。你比如说我可找到投资回报率高的项目，比如说10%的回报，同样一个3000万的房子，我卖掉了，我拿着3000万做一个理财，一年就按10%，300万。
我拿出40万还租原来的这个品质不变。那你一年净剩260万，三年780万。三年以后，一定是多套房上税来替代这个限购政策，它是有一个常态化的东西来替代，对吧？替代完了以后，房价从11万回落到85000元每平，一个300平米的房子一平米，说少点吧，2万块钱的差价，你又省了600万。
600万加780万，1400万。三年没有影响生活，平白无故三年以后你账上多了1400万，这也是改变人的生活。（注：在2012年新浪乐居的采访中，张羽冲也发表过同样观点）
决定租金的关键是流量和单笔消费额
乐居：您曾投资过不少非常赚钱的商铺。能否谈谈你买商铺的秘诀？
张羽冲：商铺最大的价值是跟租金挂钩，租金将来就是你看到的时间。时间的价值有多少？就未来五年，它为什么会涨租金，你说涨的理论依据在哪？一就是流量，二是单笔消费额，这两点决定你的房租。
你看，本来一天成交了3000单，未来你觉得能成交4000单，这就是利润增长点。还有一点，通货膨胀，这个菜现在卖30，再过五年以后这菜能卖58，不管你卖30还是58，他都是45%的利润。 所以说，同样都是卖一个菜，人没增加，还是3000人来吃饭，但是你的流水的总额高了。
本来3000人，比如一天流水3万，但是三年以后物价你会觉得会通胀到什么样的程度，还是3000人，但流水可能就变成4万多了，那你的利润也是在增长的。
流量无非就是没有空档期的流量是最高的。就是早中晚节假日，都不会有空档，这是最高境界。白天中午来消费的，都是来上班的。因为住宅里头人都走了，没有那么大的消费。就是说你看中的白天一定是写字楼。
早上是住宅、写字楼都可以来吃早餐什么的。晚上，写字楼没人了，节假日，写字楼没人了。所以说，写字楼、酒店这种东西呢，它的效率会打一个八折。晚上没人。节假日不上班。
你说我一天流水3万，突然有三天流水只有20000，那前面30000平均过来就变成22000了。也很痛苦。所以选择住宅、写字楼、酒店步行300米内都能辐射到的这种商铺是最值钱的。
乐居：最近看您朋友圈经常在晒娃，能讲讲地产投资专家是怎么带娃的吗？
张羽冲：带娃有两种带法，一种就是把它养大，第二种为社会培养人才，我把这三个娃当成我的一个企业，我就当用20年做一个企业。怎么来做这个企业，那就要把我精彩的人生，通过我的思维，把它提炼成最简单的语言，传递给孩子。
我天天在朋友圈晒娃的照片目的是什么？就给孩子纯流量。因为认识我的人很多，几十万人都是我朋友，我在晒娃，所有人都知道我的女儿成长的道路！将来我的遗产就是把我的流量顺利地传递给她，她就接了这么多流量，就能创造财富，做什么事她都会简单多了。
你看你上名牌学校就是两件事情，一是学知识，另一件是社交。你上哪个学校决定了你朋友圈的档次。你别忘了，在一个学校你一个班里头发小就几十个人，你能有多少，你成功的概率又有多少。所以我把我成功的这种阅历和我认为最值钱的东西通过不经意的培养，慢慢的一点点都留给孩子，把这点遗产都留给孩子们。在当下大家看不明白，等20年以后，你们会发现我走在了所有的家长的前面。
潘石屹没有工匠精神，任志强继续说涨未必对，王石有智慧有力量
乐居：最后请张老师点评下，比如潘石屹、任志强、王石。
张羽冲：我觉得潘石屹的产品其实是有想法、有设计的，他还是请了一些大的设计师，把外观设计得很时尚，你一看到沙盘都很震撼。可惜的一点就是在品质里头没有用一流的工匠，用了一流的设计师，没有用一流的工匠，所以说就像谈对象找了特漂亮的一个女孩，长得很漂亮，等到回到家以后吧，不爱干净，也不爱整齐，也不会料理家。
就这么品质和外观不是一家人，最后只能离婚。所以说等了解了内容以后，房子反而卖不出价格了。就是你刚看样板间，造型和地段的时候，大家都信心很高，大家都去投了，为什么最后回报率低了呢？
就里头的东西它做得不精致，就有落差，然后再加上他没有一套自己的经营的逻辑，而是卖给个体了，你愿意怎么样你怎么样，那这个就乱了。等于说他的前半生很精彩，后面一般。一般的原因是他没有做到跟前面一样极致，他把销售设计做到了极致，但没有把管理和内装做到极致。
任志强这几年说房子要涨涨涨都说对了，所以说大家就觉得他敢说，说的东西他也有数据，讲的也有道理。但是在当下政治环境和对社会的改造发生了变化。我听他上一段时间还在唱多，说再涨二十万三十万。
我对这个方面不赞同。他也没说过租售比的这个问题，倒挂多么严重以及风险，就是对投资者来说，先告诉大家为什么没有风险，然后再告诉大家利润，因为作为公众人物，首先要告诉大家风险在哪，利润在哪，前面都没有问题。
涨到10万块钱的时候，当租售比已经达到一点几，我已经看到风险的时候，就应该至少我不说房价涨和不涨，大家听天由命，你认为涨你买。因为公众人物说错了一句话，会引导很多人犯错误，你前面讲对了十句话。但是第十一句话讲错了，对你的影响也很大。所以说我觉得他忽略了政治的力量。
王石那是高智商。是有智慧，有力量。有力量的人不在于多说，有力量的人自身就带气场。多说的人未必一定有力量。王石还是这个时代一个真正的标杆。我认为他给予别人的东西更稳定，他是社会稳定的一个基石。他不会说大涨啊快买，他就研究人心，研究作品，研究自己的东西，把它做得最好，这是他的精神。
你看他从来没有说，万科房价要涨啊。不，他就把自己的东西做好，让别人来说好，而不是自己天天说好。这就是本事。地产里头，王石在我心目中还是最有分量。
