■ 文 | 杨红旭
为老杨打Call
近几天的热闹劲，纯属突发性利好之下的群体性情绪“正反馈”，遭遇政策收紧之后，“正反馈”链条就会断掉，社会情绪回落，楼市热度也会冲高回落。这种脉冲性事件，不会影响天津楼市的总体运行方向。
2017年以来，南京、郑州、合肥、西安、武汉、成都等城市纷纷推出落户新政。这场哄哄烈烈的抢人大战，成为中国社会发展史上一道亮丽的风景线。
而这场抢人大战，发展到2018年5月16日，天津发布“海河英才”行动计划后，才达到最高潮！
NO.1:各地抢人大战，开津把水煮开了
天津这次人才新政发布之后，社会反响强烈，估计远超官方预期，两天便有百万人申请。面对如人潮涌来，天津官方4个白昼，4次政策变化，不断提高门槛。
19日晚上，《天津日报》刊发了天津人社局对政策的进一步解读，其中提出，在外省市有工作单位的人员，不能按在津无工作单位申报落户。如弄虚作假骗取落户资格，将会被注销户口、纳入诚信“黑名单”并通报原籍。北方人才出具的存档证明和人才落户审批表，是办理准迁手续的必备条件。
5月21日晚间，天津市人力资源和社会保障局局长杨光在接受澎湃新闻采访时表示，自5月16日政策发布以来，截至21日，直接落户5800余人，领取调档函2.7万多人。也就是说，当初看似门槛很低，百万人涌了过去，实际最终能获得成功的人，并没有多少。
相比兄弟城市：在西安，在校大学生凭学生证、身份证可直接落户；在南京，40岁以内本科生及以上学历可直接落户；在武汉，40岁以内本科生、专科生都可直接落户。
西安的门槛较低，而且不断降门槛，甚至跑到省外宣讲拉人头，最为鸡血。从2017年5月推出23条人才新政举措开始，新政实施一年来，已吸引40万人落户，其中学历落户和人才引进占65%。
南京的门槛高于西安，与天津类似。2018年3月1日，出台人才落户政策，根据南京市人社局公布的就业数据，2018年一季度，首次在南京办理就业登记并参保的10.5万各类人员中，大专及以上学历共6.9万人，同比增长27%，其中外地大学生占八成以上。
按上述两市经验判断，估计半年之后，天津实际落户人才必超10万，但难超30万。
NO.2:天津抢人是为了拯救：经济、财政、楼市
天津加入抢人大战，有些原因与其他二线城市相似。不太一样的地方，或者说急于拯救的领域，主要是经济、财政、楼市。
近几年，天津的经济增速持续下滑，尤其是去年主动挤水分之后，数据丑陋的没法看！比如今年一季度，天津增速只有1.9%，落后于绝大多数一二线城市，仅比近期热门城市丹东，高那么一点点。
老杨顺便再踩一脚丹东，经济这么差，那么多外地炒房者还都扑了过去，作死了，找死吧。
关于财政，肯定是吃紧了。地方债务压力山大。这从天房集团这个带有地方融资平台色彩的地方大国企，近期面临债务偿负困难，可窥一斑。截止17年二季度末，天房集团的负债总额有1830亿，负债率高达85.81%。其盈利能力比较差，虽然15年营收328亿，16年营收237亿，但归母净利润15年为2亿，16年亏损4.5亿，日前已经发了17年预计亏损的公告。
关于楼市低迷。天津二手房价，去年3月之后，持续降温，房价累计下跌了15%左右，仅略小于北京。今年三四月份的二手房成交量不算强，市场没见底。
新房市场压力较大，主要是去化周期较长，供大于求现象显现。看下表，我们易居院的数据，天津的新房去化周期近24个月，压力较大。很多新盘销售不顺利。
NO.3：落户脉冲性利好房价，但难逆大势
过去几天，天津的落户热潮，也拉升了房地产市场的情绪。人们的逻辑比较简单：两天爆增百万人，将会新增巨量购房需求，房价必暴涨！
市场情绪的急速拉升，从二手房的带看量，与房东挂牌价上调数量上，一目了然。
但，老杨认为：即便是近几天天津看房人数大增，情绪转强，也不必担房天津房价会在未来几个月内出现大涨。
真正落户数量没有想像的那么多。而且，这些人，也并不是落户之后立即就有能力、或有意愿购房，部分人购房也不是一齐下手，而是陆续入市。
在人潮涌入与舆论狂炒之后，天津有关部门回应：此轮人才落户新政，目的在于支持有意来津真正参与天津各项事业发展，愿意在津脚踏实地创新创业的人员，而不是借落户之机，单纯挂靠户籍，或为子女获得参加高考资格、买房炒房的各类其他人员。要合理界定引进的是否是天津真正所需的人员，确保杜绝“户口空挂”“暗度陈仓”等现象，必须严格实行落档才能落户的规定。
5月22日，作为地方官媒的天津日报刊文表明态度：“我市继续严格执行各项房地产调控政策措施。我市“海河英才”行动计划出台后，受人才落户新政影响，房地产市场也受到关注。我市相关部门将继续严格做好购房资格核查工作，在满足我市居民及新市民等合理住房需求的同时，严格限制投机炒房，确保市场稳定发展。”
这说明什么？天津政府非常担心，如果房价由此大涨，将被约谈问责！毕竟，5月18日住建部刚刚公布稳定房地产市场的相关调控通知！
如此这般，可知天津的人才新政，对于楼市的影响，不会太明显，类似南京。近几天的热闹劲，纯属突发性利好之下的群体性情绪“正反馈”，遭遇政策收紧之后，“正反馈”链条就会断掉，社会情绪回落，楼市热度也会冲高回落。这种脉冲性事件，不会影响天津楼市的总体运行方向。
下图的天津二手房价走势，可看出一些市场本身的运行的轨迹：
16年春节之后开始加速涨，16年三季度涨幅最大，17年春节后又冲了一把，随着新政出台，市场开始见顶回落，房价持续下跌，直今年前三个月有所企稳，但4月开始再度小跌，说明这里还没有成功筑底。还不能认为市场已经见底。
天津房价，过去一年下跌一成多了，跌幅略小于北京。近两个月北京量增价稳，但天津并无类似的 明显反弹。我估计天津房价还将继续下跌半年左右。之前的观点坚持不变。
人才新政出台后，可能会使近两周的价格略有上涨，然后又会平稳，下半年很可能再跌一点。年底前后，或明年见底概率较大。
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