前 言
欢迎各位地产、金融及法律相关人士参加5月24日，由亿翰股份举办的:“2018中国房地产资产管理创新论坛暨亿翰资产交易平台成立仪式”。亿翰将为您带来最专业的资产管理理念及地产投资领域解读。
进入2018年，在政府层面大力推动下，大型国有银行、国资背景的开发商进入到住房租赁市场。4月25日下午，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。这是继《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》和《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》后，两部委在租赁住房金融支持方面联合下发的第一个落地文件。
这次两部委联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称《通知》）作为租赁市场大规模铺开的一年来，资产证券化领域推出的第三个落实党中央、国务院重点政策要求的重要文件，深刻提出了完善住房租赁资产证券化工作程序、加强住房租赁资产证券化监督管理、营造良好政策环境等要求，给予住房租赁资产证券化项目快速审核、快速通过以及发行优先的支持。可以说，如果该《通知》能够取得实质性的进展，将会推动租赁住宅万亿市场的最终形成和发展。
政策看点
定基调
对房地产市场而言，住房租赁资产证券化可从三大领域发挥作用：
1
有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，引导社会资金参与住房租赁市场建设；
2
有利于降低住房租赁企业的杠杆率，服务行业供给侧结构性改革，促进形成金融和房地产的良性循环；
3
可丰富资本市场产品供给，提供中等风险、中等收益的投资品种，满足投资者多元化的投资需求。
划标准
根据《通知》，开展住房租赁资产证券化需要满足至少三项条件：
1
一是，物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；
2
二是，物业正常运营，且产生持续、稳定的现金流；
3
三是，发起人（原始权益人）公司治理完善，具有持续经营能力及较强运营管理能力，最近2年无重大违法违规行为。
择优扶持
择优扶持
满足上述基础条件之后，政策将优先支持两大类项目，一是大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域的住房租赁项目，二是利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目。
政策鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。主体方面，支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产；资产方面，支持将限制的商业办公用房等，改建为租赁住房，并开展资产证券化融资；项目方面，优先支持项目运营良好的发起人（原始权益人）开展住房租赁资产证券化。
全面绿色通道开启租赁证券化万亿市场
中国住房市场尤其以一二线城市为主已进入存量时代。具亿翰数据显示，全国存量市场已达180万亿元规模，其中2017年,我国租房市场总规模在1.38万亿左右，较整体规模仍有很大的上升空间。而本次《通知》的出台从政策层面清除了集体租赁用地的一些障碍，从资产形成阶段，即开发建设阶段，到资产退出阶段，通过REITs或资产证券化的其他工具指出了明确可行的方向支持：
✔在优化措施方面，《通知》提出，住房租赁企业可结合自身运营现状和财务需求，自主开展住房租赁资产证券化，配合接受中介机构尽职调查，提供相关材料，协助开展资产证券化方案设计和物业估值等工作，并向证券交易场所提交发行申请。
在优化验收、备案、交易等程序方面，政策要求各地住房建设管理部门，对开展住房租赁资产证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等事项，设立“绿色通道”。对于在租赁住房用地上建设的房屋，允许转让或抵押给资产支持专项计划等特殊目的载体，用于开展资产证券化。
✔在优化审核程序方面，证监会要求各地证券交易所和中国证券投资基金业协会，根据资产证券化业务规定，对申报的住房租赁资产证券项目进行审核、备案和监管，并研究建立受理、审核和备案的“绿色通道”，专人专岗负责，以提高审核、发行、备案和挂牌的工作效率。
新政以资产证券化实现了住房租赁企业从投资、运营、退出渠道构建完整的产业链和商业模式的闭环，为企业加大投资租赁住房提供了信心和动力，也有利于提高资产运营管理能力提升项目投资收益。
破冰公募REITs最后一公里
值得注意的是，文件中除了明确“重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品”外，还明确提出“试点发行房地产投资信托基金（REITs）”。
截至今年3月，已经有12只租赁市场资产证券化产品发行，总规模超过500亿。
数据来源：亿翰智库
国内类REITs已经有过几年的发展了，而现阶段的资产证券化产品基本为私募产品，并不是真正意义的公募REITs，《通知》中提到的发行试点可能是业内广泛关注的公募REITs。今年将可能成为公募REITs元年，并且首先试点的很可能是在租赁住房领域。
随着年轻一代不断提升的消费观念，以及在政府“租购并举”、“按需分配”的倡导下，未来的中国住宅市场不排除租房人群将超越购房人群。虽然目前租赁住宅市场还处于起步阶段，但已有多主体的参与，未来形成规模效益后，能突破目前不盈利的瓶颈，进入发展快车道。
正是基于此大背景下，亿翰股份将于2018年5月24日，在虹桥绿地铂瑞酒店举办“2018中国房地产资产管理创新论坛暨亿翰资产交易平台成立仪式”。目的就是为了提供一个交流平台，供行业朋友们各抒己见、互相探讨，一起为房地产行业存量资产的盘活与流通而努力。
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