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作者：格隆汇·夏以勋
罗振宇在《时间的朋友》里面有这样一句"鸡汤"——我们使用时间的方式就是我们塑造自己的方式。
时间对于每一个人来说其实都是很公平的，而每一个人使用时间的方法也各有不同，有的人可能会急功心切，追求一种快速取胜的方式，而有的人则愿意慢工出细活，不断打磨，等待时机的到来。其实无论选择哪一种方法，能够走向最后的成功都是难得可贵的。不过对我而言，我更钦佩的是后者，正如一杯酒，只有经历时间的酝酿方才会越品越香醇，正如一块玉，只有经历岁月的雕琢才会展现的愈发光彩亮丽！而这种味道和光泽是在短时间难以达到的，所以才会更显弥足珍贵。
其实回过头来看，做企业又何尝不是如此。有的企业家会用一种快速的打法、攻城略地，赢得制胜的先机。有的企业家则愿意长期坚守领地，不断精益求精，寻求最终香飘万里，花满人间的惊艳一刻。同样的哪种更好我们也难以辩驳，不过就其个人而言，我始终相信的是，那些被岁月洗礼过的，一定会有它的意义非凡，也一定有它最值得等待的理由。
时光不会辜负，每一个平静努力的人，同样也不辜负任何一个用心经营的公司，在我看来，在16个年头里，深耕8城，将一片片贫瘠荒芜的土地演化成一座座高楼林立的繁华城池的华南城，便是这样一个经得起时间打磨，并有望迎来价值绽放的企业。
华南城是一家成立于2002年的企业，公司早在2009年就已经在香港上市。经过16年的发展，目前已经成为中国领先的物流和交易中心发展商和运营商。
公司的运营模式有别于中国大部分地产发展商，其主要是开发大型综合交易中心类型地产项目。目前华南城业务遍布中国，已经在深圳、南宁、西安、南昌、哈尔滨、郑州、合肥、重庆八大城市建立了大型商贸物流综合体项目。
之所以说华南城不同于普通地产发展商其实主要是在于其多元化的业务形态。华南城做的虽然是地产，但却是"物流+商业+商务办公+住宅"四位一体的模式。其核心主要在于"生地+商品城"。
生地，也就是一块普通的地块，可能买下来时周边什么都没有。华南城要做的就是在这块土地上打造一座商品交易市场，就好像义乌小商品市场这类批发聚集地。不过华南城做的规模比它更大，品类也更全，诸如服装、皮革、皮具、电子、五金、化工、塑料、印刷、纸品、包装、小商品等多个产业门类。
而在这之前，华南城首先要考虑的便是选址问题。
按照一般的商业思维来说，既然是交易中心当然是希望来的人越多越好，所以选址在城市人口相对密集的区域自然是再好不过。不过华南城却反其道而行之，选择的却是距离市中心较为偏远的地方。
在这里比较容易联想到沃尔玛、家乐福、甚至是宜家这样的企业，它们在国外常常也是选址在城郊结合部或者郊区空旷地段。究其缘由一方面符合当地社会居住分散的"国情"，另一方面则是这类大卖场，更多的是让人们定期去购买大批量的、不同品类的产品，所以并不一定要去的多频繁。对于企业而言，能够省到的便是赚到的，所以找个便宜的地块，又何乐而不为。
对于华南城来说，它的选址策略其实也在一定程度上考虑到了这一点，像交易中心这种其实更多的是商户与商户之间的采购联系，而服务的这类客户一般自己有一定的经济实力，有车来去，而且毕竟是为了生意，只要能够找到好的货品，自然也并不会在乎跑远一点去"淘宝"。而华南城自身在选址建设的时候也会匹配上相应的物流基础设施，所以在配送等各方面也有其固有的优势。实际上随着后期整个生态系统的完善，其所在地块的吸引力也会不断提升，正所谓梧高凤必至，花香蝶自来，华南城也正是通过这样一种动态的发展，让其项目能够不断得到效益的提升，而公司也将随着时间的推移积聚更多价值的升华。
在这里还可以重点啰嗦下华南城获取廉价土地的优势及其所带来的效应。
既然选址一般在郊区地带，对于政府来说自然也是件喜闻乐见的好事情。试想有人帮忙来开发和建设郊区，对他们来说更应该是求之不得了。而且像这类交易中心既能带动当地的经济和就业，更能推动产业集聚，激活区域发展的活力，好处可谓多多。所以华南城从这里面也就自然能够得到政府的欢心，与当地政府保持很好的默契，从而在发展中有机会和实力调动更多的资源去推动项目的建设。另外反映在经营层面，华南城则是获取了大量的廉价土地，而这些低成本被政府关注和重视的土地自然在一定程度上也能规避地产调控周期带来的影响。
可能单纯平铺直叙并不能说明什么，在这里不如用一系列数据和事实来说话。
比如我们能够看到，2014年，华南城就曾以总价2.08亿拿下了合肥地块，而根据当时测算，合肥华南城商业楼面价仅133.33元/平方米，住宅楼面价仅为240元/平方米。而2017年华南城在合肥拿下占地面积488.16亩（其中，住宅居住用地216.91亩），总价约为32.1亿元，预计住宅楼面价是5809.4元每平方米，商业楼面价是3012.28元每平方米，而其他地产公司在附近新拍的住宅楼面价为8860元每平米左右。华南城明显比同业更具有土地储备优势。
由上可以看出，华南城的土地成本是十分低的，实际上反映到财务报表上，我们也能看到低廉的土地成本使得华南城的毛利率远高于纯住宅房地产开发企业。2017财年华南城毛利率达到45%，而其他房企的毛利也不过20%-30%之间徘徊。所以这也就不难发现，华南城在一开始就已经走了一步非常好的棋，既获得了土地成本优势和利润空间，又获得了良好的政府关系及其所带来的的潜在的资源优势，可谓是一举多得。
而华南城的第二步，走的更是令其他房企所难企及。这便是伴随华南城商品城的发展而附带的住宅和写字楼的发展。这里面华南城有机会能够凭借此前获得的廉价土地成本，充分享受城市发展所得到的巨大升值和溢价空间。所以从下图我们也能看到，物业开发一直是华南城经营的重中之重，带给华南城极大的经营效益。
一般来说有华南城在的项目政府往往也会比较重视周边的基础建设，所以随着时间的推移，华南城周边很快会建立成一个围绕商品中心的区域商业生态圈。而伴随而至的则是交通的完善、商业及人口的集聚。
在这里我们以反映深圳华南城历史变化的三幅卫星图为例，从2002年到2010年再到2017年，我们可以看到华南城周边的变化是非常快速且明显的。不论是从周边房屋的林立，还是道路的完善，地铁的在建等等。哪怕单单只关注这一地区过往房价的走势变化，想必也都足够让我们感到震撼。由此也就不难想象在这样一个动态发展过程中，华南城所赢的价值空间会是多么巨大了。
（2002）
（2010）
（2017）
此外再从另一角度来看，其实华南城这样做的社会意义也远远大于经济意义，其能够将一块荒芜的土地用漫长的时间耕耘最终演化成一座繁华的商业圈，带动当地经济的发展，人口的就业，这样的格局，想必也是很多企业所无法达到的。
事实上，正如之前所提的这样的模式现如今已经在全国八大城市落地生根，并且很多项目也已经发展成熟。可以发现，经过多年的发展华南城不仅在物业开发上赚的盆满钵满，在其他商业生态上也正迎来不断收获的时刻。
在这里还是用数据来说话。
华南城的主营业务包括物业销售、物业投资（租金收入）、物业管理服务收入、电子商贸收入、其他收入。
我们单不考虑物业开发这一块，仅围绕商品交易中心所形成的各个分部收入来看，历年来华南城在各个业务板块的增长都是十分明显的，尤其是租金收入及物业管理服务收入这两部分块，增幅不断在扩大。而这些持续性收入业务的不断增长，从侧面反映的也正是华南城交易中心商业生态的完善所带给其的源源不断的现金流。
可以预见的是随着全国各地的华南城周边商业生态的进一步完善甚至是改造升级，都将令其未来在租金等各个分部获得更多的提升，进而推动公司整体盈利进入一个更新的阶段。而对于华南城而言，这也还将意味着其一方面有了更多的资金来抵御财务风险，进而推动更多项目的落地和发展。另一方面更是预示着华南城多年的苦心耕耘终于获得了回报，并在利润的持续增长中有望迎来价值释放的新时刻。
聚焦最新情况，于2017/18财年上半年，华南城持续性收入同比增长25%至9.2亿。持续性收入中的各个收入来源均继续正增长。由这不难想象，未来在各项目进一步运营成熟后， 预期各类持续性收入还将取得更为快速的增长。而从现在已经占比总收入高达两成的情况来看，这无疑也正反映的是公司经过多年培育的生态圈已经开始逐步走向成熟，并正不断释放出新的价值。相信后期随着这些生态圈趋于完善，华南城还将收获更多的惊喜。
正如前面所说的，一切的等待都是值得的，华南城的商业模式的智慧之处也正是在于此！所以单凭华南城这样一条独具一格的发展路径，我们也有理由相信这个公司能够带给我们的一定会是一个充满想象力的未来！
