文 | 不二财叔
说到房产，是每个人都在关注的话题。
从一线到二线，再到三四五线，好像不涨就不好意思说，房地产商打趣道，去化率在80%以下的，不好意思见面打招呼。
尤其对于刚需来说，更是涉及到娶妻生子，孩子上学，满足自住，城市落脚的大问题。
在此之前，房价多年沉寂，当地人根本没有意识到房子居然还可以当做投资品，在他们眼里，全中国只有北京上海的房价很高，高到人们买不起。
这一轮上涨唤醒了很多人，这就跟一次运动一样，波及到了他们的家乡，于是我们会发现，这两年关注楼市的人激增，我们甚至可以毫不夸张地说，这是多年不见的全民炒房年，近乎疯狂。
这篇文章，我们从8个维度和大家分析，如何买好自己的第一套房。
本文结合我20多年的经验，以及近20年来对房地产的观察，相信看完后定有收获。
一
政策
顶层的信号，是上车不上车的准备。
发出宽松新号，意味着可以准备上车了。
比如：限购取消。
限贷取消，那么就可以准备进入了，利率打折的话，则需要无脑买入。发出紧缩信号，时刻准备离场（对投资客），刚需不用搭理。
比如：限购、限贷、限转售。
调控信号的发出，一方面意味着库存减少，另一方面意味着高层的打压。在这里，地方官员是非常听话的，钱已经赚了，见好就收，楼市限购，重新培育下一波韭菜。
现在的首套房利率，动辄上浮20%，30%起步，不是入场的时机，需要观望。
二
区域
选择区域就像选择股票一样，一定要选择基本面优良的。
中国的经济中心在南方，长三角珠三角区域。但近年来，省会城市的崛起，也给了北方城市续命的机会。
因此，一定要选择长三角珠三角核心城市，一线城市外溢地区也是OK的。
如果在内地，则一定要选择省会城市。地级市、三四线城市pass掉，不要问为什么，把疑问放在心里，10年后自然会有答案。
三
新城区or老城区
每一个城市，都有老城区和新城区的区别。有的是自然外溢，有的是强行拉拽。
像郑州的郑东新区，距离老城区很近，准确说是应该是无缝对接，所以也是郑州房价的制高点。
而远在千里外的兰州新区，新城区则在40公里外的秦王都，中间还隔着山脉阻隔，因此这个地方就不适合。
新城区和老城区为一体，就选新城区，毕竟规划更为科学。两者隔离，或者距离较远，就选老城区。
四
和市中心距离
大家在作参考的时候，可以把当地的cbd，也就是中央商务区作为圆心，半径20公里画圆，在这个区域寻找。
为什么是20公里？
20公里，是公交车的最远端，也是刚需们乘车忍耐力的极限，行驶时间大概在1个小时--1个半小时之间。
高于这个距离，你需要每天5点起床，中间耗费大量的时间在路上，是很不划算的一笔投资。
另外，自2010年城市扩张以来，新城区和老城区每年以1公里的速度扩张，未来还有10年左右的时间进行城市化。
也就是，如果未来停止城市化，或者城市化达到极限，而你恰在20公里的线上，那么你也是属于这个城市的边缘，而不是卫星城。
所以记住，20公里是极限。
五
交通
交通因素是出行的一大首选，毕竟不可能一天24小时都在房子里，要出行，要吃饭，要工作，要购物，要生活。
很大的一方面，你需要乘坐公交或者地铁，或者自驾。
对于交通，一定要选择便利的地方，但是选择上最好不要挨着高架、铁路、主干道。
相信我，白天还好些，晚上的噪音会让你崩溃的。
最好的选择：近路而不临路。
在这儿补充一点，如果有地铁，那就是再好不过了。
地铁，是未来出行的一种方式，未来再过个20年，30年，长途的公交车就会消失。而公交的作用就是：将大伙儿从居住区拉到地铁口，换乘公交出行。
因此，近路而不临路，房子在地铁口，你就成功了一半。
六
配套
配套方面，与市中心的距离是正相关的。
距离市中心越远，配套越弱。距离越近，配套越充分。
所要考虑的是：医院、超市、学校、公园、餐饮等可以满足基本生活需要的。
但要注意的是，没有十全十美的房子。
在现实生活中，必须要舍弃一些，追求另一些，这个看个人实际需求而定。
七
开发商放首位
在买房的很重要一条是选房，选房怎么选？
有三条可以参考：开发商第一，地段第二，其他第三。
为什么把开放商放在第一？
我们熟知的，万科、保利、碧桂园、中海、恒大等全国知名开发商。
虽然或多或少在质量上出现些问题，但要相信一点：可以顺利交房。
而一些小开发商那就不一定了，贸然贪图低价内购，到时候人房两空也不是没可能。
烂尾楼在各地都有，大开发商不至于因为一个城市的一个小区，而砸掉自己的招牌。
好的开发商，会在自己的区域内造城，像熟知的万科、碧桂园就是这么操作的。
八
户型
对于户型来讲，中国80%的刚需偏向高具性价比的实用性户型。
很多人喜欢90平以下的小三房，舒适性虽然大打折扣，总归五脏俱全，并且总价低，可以更好的上车。
改善型来说，那选择性就多了。从120到大平层应有尽有，这个看个人资金情况。
对于刚需，在户型选择上，可以选择两房和紧凑三房。
对于改善，尽量选择120平米以上的三房，图的就是一个改善，要的就是舒服。
楼层上这个看个人喜好，有人喜欢开阔视野就买高的，有人享受绿化就买低的。
据科学解释：没有扬灰层这一说法。
最后做个适度的总结：距离市中心20公里以内为佳，配置齐全或者未来几年会齐全，品牌开发商，刚需买市区小户型，不要买郊区大户型，土豪的别墅除外。
记住以上8条，即使不能买到最称心如意的房子，但也不会比别人的差到哪儿去。
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