文/顾天杰
在粤港澳大湾区我看到的是一个个新区，嵌在老城区中，城中村估计在十年内完全消失，曾经那么熟悉的珠三角，现在变得非常遥远。
粤港澳大湾区规划细则，可能在5月底出台，东莞成为大湾区规划细则出台前，首个调控加码的城市。
5月8日晚，东莞发展和改革局、市住房和城乡建设局、市房产管理局联合发出通知，限价政策升级，调整房价备案基价、新建商品住房销售价格一经备案不得上调、取消同一套房首次备案180天后可累计上调5%的规定。
东莞早已经历过一轮补涨。早在2017年4月10日，就进行了全面楼市调控，然而大湾区的长期利好依旧在刺激着房企和投资客的热情。之前叶檀财经统计了2017年，以70%二手房涨幅加上30%租金涨幅的粤港澳城市排行榜，东莞位居第6。
2017年，东莞楼市调控就像赌气似的不断加码，终于有些投资客打退堂鼓，无数中小房企被误伤，倒在了黎明前的黑暗里，刚需改善客发现没有投资客的烘托，自己在裸泳。
01最严土拍 大战正酣 只有大房企能打赢
2017年是东莞土拍最严苛的一年，招拍供应和成交量双双下跌。供应同比下滑25%，成交同比下滑31%，但开发商热情丝毫不减，融创、时代、阳光城、鲁能、星河、中海、华润置地、新城控股、远洋、招商蛇口等品牌房企抢滩登陆，就像大战之前的一场滩头抢攻。尽管土地成交量下滑，但龙头房企营收大幅增长，市场集中度越来越高。
合富研究院数据显示，2017年东莞共有124家房企有成交，其中有23家新进房企，融创阳光城、时代、泰禾和星河等一批全国性房企首次进入东莞，但全年业绩同比下跌超过5%的房企超过一半，本土房企中仅香都、三正及居益地产等少数实现业绩增长。
前十大房企占市场份额的56%，同比增加12%，排名第一的碧桂园和第二名万科占据市场接近40%的份额，大牌房企接近垄断，中小房企几乎没有生存空间。
土地供应成交双双下跌，楼面价却创下新高，房企还在努力拿地。全年楼面价达到9462元/平米，同比上升33%，2017上半年供地缓慢，仅3宗进入市场，下半年政府加快推地节奏，供应25宗地块，以竞配建加竞自持地块为主，房企买地需求大幅释放，虽拿拍地条件越来越苛刻，成交均价不降反升，成交23宗地块，成交价格也不断攀升。
中海地产拿下位于凤岗镇官井头村，编号为2017WG001的地块，是2017年地王。该宗地块除去竞配建面积，可售面积折合楼面价高达26645.87元/平米，可售面积楼面价超越2016年9月22日北大资源黄江地块25264.46元/平米的记录。2017WG001地块离深圳龙岗仅一条马路，周边配套基本成熟，有业内人喊出“几乎可以定义为深圳的土地”，成为各路房企争夺的对象。
02深圳投资客被吓走 有人补位
根据官方数据，2017年4月，东莞楼市实行限购新政。本地户籍限购2套新房，非本地户籍首套房需缴纳1年社保和个税，购买二套新房需缴纳2年社保或个税，首次购买一二手房需满2年方可交易。
5月成交跌到历史低位，低迷期持续了3个月。8月开始供应量加大之后，楼市开始回暖，成交量稳定在55万平米/月。
从各区域供求来看，城区片区为2017年供求主力，供求均价保持上扬，供应面积202.54万平米，供应同比上升113.98%，成交面积174.92万平米，同比上升40.54%。成交均价1.78万元/平米，同比上升25.03%。
一句话，除了东南临深片区，其余板块都在涨。心疼中海地产一秒，本以为拿到了离深圳最近、最好的地块，结果迎来了史上最严限购限贷政策。
政策严控导致东莞库存回升，截止至2017年12月底，去化周期为14个月，位于历史高位。投资客退潮，使楼市结构转向刚需和改善，一手房刚需户型成为主流，2017年新房总成交量为808万平米，二手房成交量为491万平米，90到120平米户型最受青睐。
深圳投资客热情下降，刚需和改善反倒有了捡漏的机会。
03银行三价合一出台 二手房结冰
可惜的是，刚需改善手里的房还没捂热，新政悄然而至。
2018年2月，东莞各大银行执行“三价合一”房贷标准，即银行评估价、实际成交价、网签备案价相等。直接后果就是相关税费大幅上涨。此前卖房个税参考的都是网签备案价，东莞二手房市场上会有人利用“阴阳合同”来少交税费。以一套实际成交总价200万的房子为例，银行通常会评估为180万，比实际成交价低一些，网签备案价可能是三者最低，比如120万元。
按照旧政，首套房首付为54万元（180万×0.3）+20万元（200万-180万元）=74万元，实际首付近40%；“三价合一”新政后，要求“银行评估价=网签备案价”，按照新的政策银行评估价为120万元，实际购房首付为36万元（120万×0.3）+80万元（200万-120万）=116万元，接近60%，比政策执行前多交20%首付。
投资客走了，刚需和改善发现价格税费高得HOLD不住了，能买得起房的人，开始选择一次付清或者公积金贷款。
根据中原战略研究中心数据，2018年第一季度，东莞二手住宅的网签量为7638套，环比大减33%，同比大减25%，回到2014年调控启动时的水平。同期网签价格环比上涨11%，同比大涨32%。
2018一季度成交量大跌，是因为银行信贷持续收紧和春节影响，网签涨价，要归功于三价合一，房价无法做低，接近真实成交价。
刚需产品跳跃式增长。根据合富研究院数据，2018年1到4月新房90到125平米户型累计供应8283套，占比高达70%。2008到2014年，90到125平米面积段供应徘徊在25%到30%之间，2015到2016年升至40%，2017年跳涨到64%，终于在2018年前四个月达到70%占比。
信贷收紧、利率上浮持续，刚需购房者成本大涨，他们没必要买高价二手房，于是乎，开发商加推刚需新房。
04投资大撤退 刚需被堵住
根据当地统计局最新数据，2018年4月，东莞市新建商品住宅网上签约销售3251套，销售面积36.80万平方米。按照销售面积和销售金额进行计算，销售均价为16955元/平方米。
刚需改善购房客处境尴尬，一手房备案后不能上涨，龙头房企不愿降价，干脆提升备案价，大不了卖不出再优惠；二手房三价合一，利率上浮，信贷收紧、税费提高，购房者不堪重负。刚需改善客被吊在半空，上不去下不来，最后高溢价，买！
内地限购，资金南下扫荡香港豪宅；香港炒房客则杀入深圳捡漏，之后深圳三价合一，无论内资还是外资，都把目光放在了离深圳最近的粤港澳大湾区，离深圳最近的两个城市，一是东莞，二是惠州。
资金链的下一环在哪？惠州目前还没有实行三价合一，也没有限购，只有各大银行利率上浮。
大湾区，固定资产投资增速大涨，地方负债被限，房地产被限，像东莞这样的城市捅破窗户纸，被篮子吊在半空——神仙告诉我，将来怎么办？反正人类是没办法了。
