引 言
2018年5月16日，由亿翰智库&中国网联合举办的“2018中国上市房企百强峰会”在北京圆满落幕。本次峰会以"链接新时代 赋能新价值"为主题，围绕上市房地产企业融资环境及市值管理展开讨论，致力于助力中国上市房企，实现资本市场融资突围，加强市值管理。会上隆重发布“2018中国上市房企百强”研究成果，来自多家知名房企和金融机构的高管发表了精彩演讲。此外，由券商、基金公司和评级机构研究员组成的“专家团”正式成立。
以下为专家代表专访实录：
主题专访五：
当前像碧桂园和恒大这样的龙头房企又开始提高周转，是什么原因造成的呢？
对于中小房企来说，高周转是不是更为必要呢？
方正证券地产行业负责人 夏亦丰：
首先，为什么最近大家都这么关心高周转，应该是有一个误区的，实际上大的房企一直都在做。包括说一些二线龙头的房子。具体名字我就不点了，就说他原来也在做高周转，后来发现不合适。为什么不合适呢？是因为他布局的问题。那现在为什么很多开发商都在搞高周转？大家观察一下，都是规模非常大的开发商，因为他们有足够的规模去抵抗周期，而一些小的开发商很难去做高周转。另外一些布局纯在一线城市的开发商也是很难做高周转的，有几方面的原因，一线的供地问题，卖了就没地，就没有办法支撑销售，轮子不能马上驱动起来。
我认为能做高周转的房企，第一，规模比较大的，在各个城市都有布局的，像万科，节奏又比较准，我认为是没有问题的；第二，本身是区域龙头，在区域有资源优势，同时，在政策方面没有打压得很严重，那这些我认为是可以做高周转的。实际上，像这种目前销售规模在100到200亿左右的，目前是个房企都提了千亿，能不能做得到呢，我们觉得是有可能性的。这样的房企用高周转去冲这个规模，前提是要么它有土地储备，也就是它本身就拥有一定的土地储备量，要么它有融资的优势，融资方面是很多房企重点关注的点，对于一些100到200亿的中小型房企一般在融资方面都是成本较高的，这是提高了自身负债率去做高周转。这个前提是因为现在整个大环境都在搞规模，所以导致很多中小企业要这样去做。我认为不是说不可以，只要自己能够找到比较合适的融资渠道，那我觉得问题不太大。
国泰君安地产首席分析师 谢皓宇
现在整个市场对于开发商的建筑品质确实是存在一定的疑虑，不光是快周转的一些企业，还包括一些在一线城市限价以后开发商是否会有动力做更好的产品溢价，而更多的偏向为成本控制。确实是在短期的市场调控背景下，出现了一个可能从去年开始的新现象，这样一个现象是否会长期持续，现在不能马上下一个结论。因为它源自于政府对于房价的态度，以及开发商自己拿地成本的价差决定了它是否要更多的用心在产品品质当中。这是一线城市的情况，那么另外一点，像您刚才提到的快周转的企业在这一轮周期中为什么要采取这样的做法，我们认为这可能是短期的一个现象。快周转的诉求比以往都要大，其实我们的快周转在市场上有一定的误读，这个误读是在于我们真正的快周转应该是从整个项目开始到整个项目结束，而不是说项目开始到第一期项目结束，而现在非常多的项目仅仅是从整个项目开始到第一期项目结束，为什么呢，因为一般情况下，按照地产的预收款制度和一个建筑存在的应付账款制度之下，在第一期到第二期项目开发回收以后，从现金流上来看基本上就可以做到打平。那么在做到打平之后，是否还有继续快周转的动力，目前看起来有，但是并不像第一期和第二期那么强，所以我把现在的快周转理解为现金流快周转，而这个现金流快周转的一个大背景是在于整个的融资确实是出现了一定的收紧。如果真正按照字面理解上的从项目的第一期到最后一期全部都做一个快周转，目前来说所有上市的房企里真正做到的还不是特别的多。所以从产品的本身的角度讲，我们认为是能够得到保证的。
对于一个企业的关注点，我们有一个综合的指标，就是长期关注的是股东回报率，也就是ROE这个指标，简单的计算就是净利润除以所有者权益，也就意味着我们要把股东回报放到比较重要的一个维度上看，ROE的拆分是净利润率乘以周转率再乘以杠杆率。那么如果一个企业能够拥有比较高的净利润率水平和比较高的周转率水平，也就意味着它对杠杆的依赖程度会下降，就可以保持一个比较高的ROE水平。在这种情况下，我们认为相对来说是比较合适的。当然，在这一轮周期里，我们会发现另一个现象，绝大多数开发商都是通过杠杆率的提升来提升其ROE的，所以从健康性程度上来说，现在的健康性程度是不如之前的。这样的话，如果说我们要维持ROE较高水平保持不变，同时按照政府的要求降低杠杆率，也就意味着它被迫地会督促企业要么提升自身净利润率、要么提升自身周转率，如果说净利润率的提升在拿地的时候就基本上决定了，同时又叠加了一个限价的行为，也就是说要突破净利润率去抬升自身ROE水平难度相对较大，而自发可以控制的就是周转率。所以我们现在来看两家不同的企业，一家企业手头有大量的优秀资源，一家企业有大量的快速执行、快速周转和快速拓展新项目的能力，哪个项目在短期内会表现的更好，我倾向于会是后者，就是周转的公司。因为利润型的公司在目前一线城市调控背景下利润的释放有可能会存在一定的压力，所以我认为周转的必要性在这几年当中是处在一个最高的时代。因此快周转可能是当前最优先的一个指标。
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