近日，碧桂园(02007.hk)、保利地产(600048)、绿地控股(600606)等上市房企股东大会集中召开。在保利地产股东大会上，股东们对保利发问“保利能否向碧桂园一样提速？”，保利董事长宋广菊表示要将“快周转”提到重要考核指标，“向碧桂园学习快周转”。
在过去房地产行业的“黄金周期”中，从拿地、开工到销售回笼的“快周转”模式一度曾是房企盈利的铁律。但在行业进入“白银周期”之后，越来越理性的购房者对房屋品质提出更高要求。供需结构的反转，对于追求“快周转”的房企来说，无疑是一大考验。如何在“快”的同时兼顾“好”，是快速扩张的房企们最紧要考虑的问题。
“快周转”模式究竟是房企弯道超车的利器？还是把控质量的阻力？
房企争相效仿快周转 是利还是弊？
日前，在保利地产举行的股东大会上，宋广菊强调要重回行业前三的同时，毫不掩饰对于快周转的推崇，直言“要向碧桂园学习快周转”。宋广菊表示，“为了减少各个中间环节，保利直接把核心技术部门叠加在一起，专门组建运营部门来提高效率，加速快周转。”
而在保利地产之前，已有诸多房企开始提速。如阳光城(000671)、中南置地(000961)、新城控股(601155)、正荣地产(06158)等，最近几年都在追求“快周转”，但在这些企业激进扩张的同时，均无可避免的踏上了高负债的路。
易居中心总监严跃进分析认为，快周转在某种时期、某种条件下，可使企业获得较高利润，但企业会因此大量的借贷产生高负债，对企业来说，这种模式存在极大的风险。
据蓝鲸地产梳理统计，2017年，阳光城、中南置地、新城控股、正荣地产的销售额分别同比增加88%、92%、84%、78.5%，但与此同时，其负债率也增长至85.66%、90.14%、85%、90%。
此种追求“快周转”引发的负债现象，在闽系房企阳光城近三年的发展轨迹中，表现的尤为明显。蓝鲸地产梳理发现，近年来，阳光城为了扩大规模，一方面不断通过高溢价拿地；一方面在销售阶段采用“快周转”模式，导致有息负债急增。在行业平均资产负债率维持在81%的情况下，该公司资产负债率已连续三年上涨，截至2018年一季度负债率增至86.8%。
杠杆率上升以及偿债压力愈发凸显的情况，在中南置地的财报数据中也有明显体现。根据中南置地年报显示，截至2017年期末，中南建设资产负债率为90.52%，净负债率为233%，分别上升4.32和33个百分点。
北京房地产协会秘书长陈志曾公开表示，“我们要特别注意企业在自身风险提高又有高周转压力下的情形下，可能存在降低建造标准，偷工减料产出劣质产品，把风险转嫁给消费者的行为。”
加紧提速“快周转” 碧桂园身陷“质量门”
事实上，伴随着“快周转”模式被诸多房企奉为圭臬，速度过快导致的房屋质量隐患饱受市场诟病。对于保利等诸多房企争相效仿的碧桂园而言，不断提速“快周转”，引发的质量问题一直备受市场质疑。
日前，为了提高快周转，碧桂园连发三份内部文件，强调要将原本拿地到开盘4个月周期进一步提升至3个月内完成。而事实上，从拿地、开工到销售，碧桂园此前制定的4个月开盘，已经刷新了房地产行业的历史记录，远超同量级企业万科集团(000002)、中国恒大(03333)的周转速度。此次进一步收紧，让公众在惊叹碧桂园的速度之快时，也对其如何兼顾房屋质量问题表示质疑。
随后，碧桂园官方回应称，“三个月开盘并不是三个月交楼。快周转不等于质量差，碧桂园有实力建又好又快又便宜的房子。因为碧桂园是集团标准化管理，是优化、微调图纸，不是重新设计图纸。”
让碧桂园底气十足的这套管理标准，即装配式建造体系SSGF工业化建造体系。官方宣称，该体系可以解决渗漏、开裂、空鼓等传统建造方式中的问题，可以使建造效率得到有效提升。但从碧桂园频频被投诉的房屋质量问题来看，让这一体系对“快周转”理论的支撑并不具备说服力。
根据蓝鲸地产不完全统计，自2018年以来，碧桂园房屋项目在全国10余城市遭到工程质量问题投诉。其中，房屋装修质量差、工程设计有缺陷、室内墙面大面积开裂等是主要问题。
在密集爆发的房屋“质量门”面前，碧桂园的SSGF工业化建造体系的安全性和品质轻易被打破。据了解，截至今年4月份，碧桂园已有200多个项目使用SSGF工业化建造体系。如此庞大的开发体量下，频发质量维权会不会引发更大的质疑尚难预料。而对于所有快周转模式下的房企而言，如何平衡“快”与“好”，至关重要。
严跃进认为，“对于此类快周转的模式，确实容易出现房屋质量的隐患。从宏观层面和监管层面看，对于近两年入市的楼市，监管层应该强化质量把控，对于质量不过关的项目适当进行管控。而从微观层面看，房企应该持续做好此类质量把控，否则维权事件也会干扰企业的运作。”
如何驾驭好规模和质量这两架马车，是规模房企面临的新考验。面对众多维权的业主，快周转模式下的房企显然需要承担更多的责任和义务，莫让质量问题成为发展路上的“拦路虎”。
